坐擁去年至今年年初銷(xiāo)售火爆時(shí)的大量預售收入,房地產(chǎn)上市公司前三季度業(yè)績(jì)整體實(shí)現穩定增長(cháng)已成定局。但是,陸續出臺的嚴厲調控政策還是對房企造成了影響,或是項目竣工放緩致使結轉減少、或是保留部分收入至年底結算。今年第三季度,56家已公布三季報上市房企凈利潤同比環(huán)比均出現下降,環(huán)比降幅更是達到35%。
第三季凈利環(huán)比大降
Wind數據顯示,截至10月26日,申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)136家上市公司中,已有56家上市公司公布2010年三季報,由于結算收入的增加,近7成公司今年前三季度營(yíng)業(yè)收入同比實(shí)現增長(cháng)。
該56家公司前三季度營(yíng)業(yè)總收入合計為1193.23億元,同比上漲24.43%;歸屬于母公司股東的凈利潤合計為157.68億元,同比上漲25.80%。
不過(guò),今年年初至今陸續出臺的房地產(chǎn)調控政策還是對房企業(yè)績(jì)產(chǎn)生了一定影響。第三季度,已公布三季報的56家房地產(chǎn)上市公司中,30家上市公司單季凈利潤同比出現下降,占比將近60%。
該56家公司第三季度營(yíng)業(yè)總收入合計為374.05億元,同比上漲9.45%,但環(huán)比二季度相比則下降15.6%;三季度歸屬于母公司股東的凈利潤合計為42.13億元,同比略微下降1%,但環(huán)比二季度則大幅下降35.28%。
分析人士認為,第三季度業(yè)績(jì)出現下滑,主要是結轉收入減少,跟開(kāi)發(fā)商項目竣工速度放緩有關(guān),也不排除部分開(kāi)發(fā)商保留部分收入至四季度結算。
四大地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)的業(yè)績(jì)在行業(yè)內仍然遙遙領(lǐng)先。四家公司前三季度共計實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入596.80億元,同比增長(cháng)15.91%;實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤合計83.29億元,同比增長(cháng)28.65%。四大龍頭前三季度凈利潤增幅都非常明顯,但第三季度業(yè)績(jì)則呈現分化態(tài)勢,金地集團、招商地產(chǎn)單季凈利潤同比下滑;而環(huán)比二季度來(lái)看,除金地集團外,其余三家龍頭公司單季營(yíng)業(yè)收入和凈利潤環(huán)比均出現下降。
今年第三季度地產(chǎn)公司的現金流有所好轉,截至三季度末,該56家公司經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現金凈流量合計為-521.83億元,去年同期該數值為392.93億元,今年中期則為-576.87億元,三季度單季經(jīng)營(yíng)性現金流凈流入55億元。
56家公司中,半數公司單季經(jīng)營(yíng)性現金凈流量為正值,而萬(wàn)科、金地集團第三季度現金流也有較大幅度改善,單季現金流凈流入量分別達到83億元和31億元,位居前兩位,但現金流最為緊張的保利地產(chǎn)仍以-27.59億元的凈流出量排名最后,招商地產(chǎn)凈流出2.39億元。
與此同時(shí),56家公司前三季度實(shí)現預收賬款2212.37億元,同比增長(cháng)高達58.5%,為全年業(yè)績(jì)的穩定增長(cháng)打下基礎。但與今年中期72.32%的同比增幅相比出現下降。四大龍頭的預收賬款同比均大幅增長(cháng),合計高達1385.34億元,同比增長(cháng)61.41%,顯示出龍頭公司在調控政策背景之下良好的應對策略及推盤(pán)節奏。
二三線(xiàn)房企快速增長(cháng)
盡管龍頭公司業(yè)績(jì)依然占據大部分比重,但部分二三線(xiàn)地產(chǎn)公司也顯示出快速增長(cháng)勢頭。
津濱發(fā)展三季報顯示,前三季度營(yíng)業(yè)收入為22.5億元,同比增長(cháng)155.6%;歸屬上市公司股東的凈利潤5658萬(wàn)元,同比增長(cháng)395%。第三季度公司同樣取得不俗增長(cháng),營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)142.32%,凈利潤同比增幅更是高達671.54%。公司還同時(shí)預計2010年凈利潤為9095.85萬(wàn)至9922.74萬(wàn)元,基本每股收益0.055至0.06元,同比增長(cháng)450%至500%。
津濱發(fā)展表示,除去部分出售資產(chǎn)的收益之外,公司開(kāi)發(fā)的濱海國際項目2009年至2010年銷(xiāo)售情況良好,在2010年度確認銷(xiāo)售收入。
地處河北的榮盛發(fā)展也取得了大幅增長(cháng)。該公司項目多集中于三線(xiàn)城市,由于可結算面積增加,以及結算價(jià)格上漲,前三季度營(yíng)業(yè)收入達到45.79億元,同比增長(cháng)110%,凈利潤6.07億元,同比增長(cháng)58.5%。公司還預計2010年度凈利潤較上年同期增長(cháng)50%-70%。
業(yè)內認為,今年4月份起陸續出臺的地產(chǎn)調控政策,更大程度上是針對此前房?jì)r(jià)漲幅較大的一線(xiàn)城市,相比而言,二三線(xiàn)城市影響相對較小,同時(shí),在一線(xiàn)城市遭遇嚴厲調控之時(shí),那些房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展中早期、房?jì)r(jià)還有上升空間的二三線(xiàn)城市反而成為新的發(fā)展目標,進(jìn)而價(jià)量都呈現出同一線(xiàn)城市不同的分化走勢,當然也提升了相關(guān)上市公司的業(yè)績(jì)。
據wind統計,已有13家地產(chǎn)公司對2010年度業(yè)績(jì)進(jìn)行預告,其中9家公司預喜,包括津濱發(fā)展、華麗家族、濱江集團、榮盛發(fā)展、合肥城建、廣宇集團等在內,均屬于二三線(xiàn)地產(chǎn)上市公司。
商業(yè)地產(chǎn)成價(jià)值洼地
在住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)遭遇政策洗禮的同時(shí),商業(yè)地產(chǎn)由于市場(chǎng)價(jià)格相對較低、政策限制相對較少而擁有了更多的吸引力。
從三季報業(yè)績(jì)表現看,萬(wàn)通地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)績(jì)同比均實(shí)現增長(cháng);世茂股份繼中期業(yè)績(jì)同比大增744%后,預計三季度業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)。
事實(shí)上,從市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值目前仍處于被低估的狀態(tài),尤其是在二三線(xiàn)城市。戴德梁行研究數據顯示,在住宅市場(chǎng)價(jià)格達到頂峰、地產(chǎn)調控政策頻出的二季度,上海甲級寫(xiě)字樓租金為204元/平方米/月,南京為93.6元/平方米/月,杭州為114元/平方米/月,而武漢僅為59.4元/平方米/月�！跋啾茸≌袌�(chǎng)的價(jià)格漲幅和所受的政策限制,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展潛力還沒(méi)有完全被挖掘。上半年經(jīng)濟復蘇強勁,商業(yè)地產(chǎn)需求量增加,再加上大量流動(dòng)性進(jìn)入,四季度商業(yè)地產(chǎn)租金和入住率有望進(jìn)一步提升�！睒I(yè)內人士坦言。
正是如此,萬(wàn)科、保利、金地、首創(chuàng )、中糧等地產(chǎn)大鱷均表示未來(lái)將加碼商業(yè)地產(chǎn)。保利地產(chǎn)便計劃在未來(lái)三到五年內,將持有的商業(yè)物業(yè)投資比例提高到30%。
地產(chǎn)人士指出,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目從建造到招商,再到后期運營(yíng)管理,通常需要長(cháng)達3-5年的培育期,資金回籠周期相對較長(cháng),這無(wú)疑對開(kāi)發(fā)商的資金鏈提出了更高的要求。
不過(guò),今年9月保監會(huì )發(fā)布的《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》,為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了保險資金進(jìn)入的通道。根據規定,保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)將僅限于商業(yè)、辦公,以及與保險相關(guān)的養老、醫療等不動(dòng)產(chǎn),且5年內不得轉讓。據業(yè)內估算,未來(lái)約有4500億元的保險資金可以用于投資商業(yè)地產(chǎn)。
“保險資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域,有利于目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)項目體現其應有價(jià)值,提升物業(yè)品質(zhì)。同時(shí)引導更多開(kāi)發(fā)商從事優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)�！贝鞯铝盒兄袊顿Y部助理董事曹建指出,目前經(jīng)濟形勢穩步向上,但房地產(chǎn)政策仍有較多調控。在當前的市場(chǎng)氣氛下,買(mǎi)賣(mài)雙方處于價(jià)格僵持期,以致今年大宗物業(yè)交易市場(chǎng)沒(méi)有去年活躍。然而明年,隨著(zhù)險資入市,會(huì )有更多商用物業(yè)的大宗交易出現,而一些大型的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將最先獲益。