“‘限購’打壓投資性購房需求,加息則遏制自住型需求的釋放;可以預見(jiàn),未來(lái)三個(gè)月,各地樓市的成交量將迅速萎縮,房?jì)r(jià)也將隨之松動(dòng)�！敝袊笖笛芯吭涸洪L(cháng)莫天全對中國證券報記者表示。
截至目前,全國已有14座城市出臺了樓市“限購令”。雖然各城市限購措施的寬嚴程度不一,但是觀(guān)望、退房、降價(jià)的聲浪在各地涌現。正在限購潮的影響逐步擴散之際,加息突如其來(lái)。華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強坦言,如果加息至4%,樓市將“窒息”。
退房隱現
限購無(wú)法過(guò)戶(hù)、購房成本提高,限購和加息準確地扼住了炒房客的咽喉。10月以來(lái),深圳、北京、廣州等城市住建部門(mén)的商品房過(guò)戶(hù)大廳門(mén)庭冷落。
在深圳,由于限購令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購房,退房現象開(kāi)始出現�！疤讛迪拶徴咦屢徊糠钟心芰彿康娜巳阂矡o(wú)法再購置新房;而加息以及按揭貸款門(mén)檻提高,迫使不少購房者因為資金壓力而不得不退房�！敝性禺a(chǎn)分析人士指出。
近日,中國證券報記者從中原、美聯(lián)、世華、中聯(lián)等多家中介機構了解到,限購政策出臺以來(lái),這些中介門(mén)店的二手住宅實(shí)際成交量銳減了六成,掛牌價(jià)也有所下滑。不僅投資客炒房難度加大,一些改善型需求也陷入觀(guān)望。原本已經(jīng)“下訂”的房子也只能退掉。
根據深圳中原市場(chǎng)部推算,因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量約為2000套,按兩成計算,深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套,約占年度成交總量的十分之一。如果考慮加息因素,成交量萎縮將更為明顯。
世華地產(chǎn)一門(mén)店的負責人透露,“以前沒(méi)有出現過(guò)這么大幅度的成交下滑。即使在4月份新政出臺后,我們6至9月份的每月銷(xiāo)售額都在5000萬(wàn)至6000萬(wàn)元,但10月份到現在成交額只有1000多萬(wàn)元�！敝性禺a(chǎn)四季花城分行業(yè)務(wù)員小陳也表示,很多業(yè)務(wù)員半個(gè)月沒(méi)有成交了,現在業(yè)務(wù)開(kāi)始轉向租房市場(chǎng)了。
在上海,“滬十二條”出臺加上央行加息,上海樓市成交量急劇下滑。據佑威統計,上周,上海新房成交面積環(huán)比下降23%,終結了周成交量連續8周反彈的態(tài)勢。另從美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部發(fā)來(lái)的報告顯示,上周二手房共成交3973套,跌破了4000套的關(guān)卡。
據中國指數研究院最新公布的數據,上周（10月18日-24日）,35個(gè)城市中有20個(gè)城市商品房成交量環(huán)比下跌。其中,15個(gè)城市跌幅超過(guò)10%。10大重點(diǎn)城市中,廣州位居跌幅之首,跌幅達69.61%,南京、武漢和北京緊隨其后,跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%。
報價(jià)松動(dòng)
“近來(lái)收到中介打來(lái)的電話(huà),很多二手房的掛牌價(jià)開(kāi)始下調了�！鄙钲谑忻窠〗惚硎�,之前看過(guò)的黃埔雅苑130平方米戶(hù)型,最高時(shí)開(kāi)價(jià)470萬(wàn)元,如今跌至420萬(wàn)元左右。
同是豪宅的金地香蜜山價(jià)格也有所下調,以前單價(jià)3.3萬(wàn)元/平方米左右的戶(hù)型,而今出現3萬(wàn)元/平方米的報價(jià)。美聯(lián)物業(yè)一份報告顯示,投資客集中的半島城邦9月份的成交價(jià)在38532元/平方米,限購令之后的成交價(jià)已陡然降至35087元/平方米。
由于不少客戶(hù)因限購被擋在門(mén)外,深圳一些開(kāi)發(fā)商心態(tài)開(kāi)始發(fā)生改變,開(kāi)盤(pán)價(jià)較預期有明顯下調,即便如此銷(xiāo)售情況也不理想。10月23日,深圳市龍崗區的御府名筑和世紀新城開(kāi)賣(mài),這也是限購之后該區域首度入市的樓盤(pán)。
御府名筑均價(jià)1.4萬(wàn)元/平方米,以大戶(hù)型的三居、四居為主,開(kāi)盤(pán)享受9.8折優(yōu)惠,會(huì )員還可享受額外9.8折,而此前開(kāi)發(fā)商曾對外稱(chēng)售價(jià)預計要一萬(wàn)七八。世紀新城以90平方米以下的兩居、三居為主,均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米,還推出了“交3萬(wàn)抵5萬(wàn)”活動(dòng)和簽約9.8折的優(yōu)惠,開(kāi)發(fā)商表示,這個(gè)價(jià)格比預期開(kāi)盤(pán)價(jià)便宜了每平方米兩三千元。
雖然以低于預期的價(jià)格開(kāi)盤(pán),但仍未達到理想成交結果。御府名筑推出了500多套大戶(hù)型,23日只成交了50套。世紀新城銷(xiāo)售情況較好,推出163套,成交112套,仍有很多潛在客戶(hù)由于“限購”而放棄購買(mǎi)。
在北京,打折浪潮又開(kāi)始風(fēng)行。據不完全統計,10月一線(xiàn)房企在京樓盤(pán)中有45%的樓盤(pán)降價(jià)。半數房企打折促銷(xiāo)。近半年以來(lái),據了解,萬(wàn)科、保利、綠城、龍湖等一線(xiàn)房產(chǎn)企業(yè)在北京市場(chǎng)存在打折優(yōu)惠的企業(yè)約占50%,包括送裝修、定期推出特價(jià)房源等其他優(yōu)惠方式的約占10%,而無(wú)優(yōu)惠的企業(yè)占40%。
在北京23個(gè)典型樓盤(pán)中,除6個(gè)樓盤(pán)房?jì)r(jià)有小幅上漲外,其他樓盤(pán)均有不同程度的價(jià)格下調和打折優(yōu)惠。萬(wàn)科旗下5個(gè)項目,中糧萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)半島項目低開(kāi)入市,其他項目如萬(wàn)科藍山等均有不同程度的打折優(yōu)惠。
資金轉戰
“限購令”下,部分多次置業(yè)者從一線(xiàn)城市轉戰到二三線(xiàn)城市看房,從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉移。
在北京望京擁有住房的沈先生,近期回浙江湖州老家看房。經(jīng)過(guò)篩選后,他決定在當地購買(mǎi)一套三居室住宅,投資、自住兼顧�！澳壳�,當地房?jì)r(jià)在8000元/平米左右,100多平米的房子總價(jià)100萬(wàn)元左右,買(mǎi)了可以讓父母住。而近年來(lái),當地經(jīng)濟發(fā)展很快,好地段的物業(yè)還有升值機會(huì )�！鄙蛳壬寡�。
在廣州,很多投資客看好周邊城市的“機遇”。近期,距離廣州四五十公里的清遠,某些大型的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),吸引了大批廣州當地居民前去看房。一位去清遠看樓的女士表示,武廣高鐵開(kāi)通了,從廣州到清遠大概就1個(gè)小時(shí),如果價(jià)錢(qián)合適就會(huì )考慮添置一套房。
而在調控之下,炒房資金“鉆空子”的現象也時(shí)有發(fā)生。限購之前,深圳有些銀行已有類(lèi)似“接力貸”的貸款品種。這種房貸方式是以老人的名字申請按揭,一般是年齡較大且具有穩定的收入,或預計有穩定的退休收入。這種房貸僅體現在合同人(即父母)名下,而不增加其子女購房及貸款記錄。
不僅如此,也有投資客花錢(qián)買(mǎi)“指標”,投資客找到名下無(wú)房產(chǎn)的親戚或朋友,以其名義購房,拿到更低利率和更少首付,兩者私下簽訂協(xié)議和進(jìn)行房產(chǎn)公證。不過(guò)有律師表示,這種買(mǎi)指標的方式風(fēng)險很大,容易引發(fā)糾紛。