央行意外加息和限購政策的雙重打壓之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的一周內出現了明顯的量?jì)r(jià)齊跌的局面;不過(guò)重壓之下的房地產(chǎn)板塊卻依然堅挺。大智慧編制的房地產(chǎn)板塊指數在10月20日當天下探4.09%之后,經(jīng)過(guò)5個(gè)交易日的反彈再次創(chuàng )下今年4月以來(lái)的新高。
10月27日早盤(pán),房地產(chǎn)板塊再次出現放量拉升的走勢,無(wú)論是一線(xiàn)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科,還是中天城投、華業(yè)地產(chǎn)、福星股份等二、三線(xiàn)藍籌和商業(yè)地產(chǎn)世茂股份在27日的交易日中股價(jià)均創(chuàng )下了近期新高。當日,在滬指下跌44點(diǎn)失守3000點(diǎn)大關(guān)的背景之下,最終錄得0.4%漲幅的房地產(chǎn)板塊成為兩市中除稀土永磁和鋼鐵板塊外為數不多的領(lǐng)漲板塊。
盡管在調控政策逐漸出爐之下,超過(guò)半數的機構并不看好中長(cháng)期的房地產(chǎn)板塊,但短期內不少賣(mài)方機構依然給出了推薦、買(mǎi)入、增持之類(lèi)的整體評級,兩市陸續披露的三季報業(yè)績(jì)和整體板塊估值偏低成為房地產(chǎn)板塊短期被看好的重要原因。
加息之后
10月19日晚間,央行宣布決定上調金融機構人民幣存貸款基準利率,其中金融機構一年期存貸款利息分別上調0.25個(gè)百分點(diǎn),其他各檔存貸款利率做相應調整。
從此前的市場(chǎng)反應來(lái)看,央行超預期的加息之舉普遍被解讀為是針對通脹預期和資產(chǎn)價(jià)格泡沫以及9月以來(lái)日漸充裕的流動(dòng)性;不過(guò)地產(chǎn)商資金成本增加和購房成本的抬高同樣對于地產(chǎn)板塊帶來(lái)短期沖擊。
更為重要的是,政策透露的信號才是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
在安信證券分析師徐勝利看來(lái),雖然就加息政策本身而言對地產(chǎn)市場(chǎng)影響中性,但后續宏觀(guān)政策走向,尤其是信貸投放將是決定趨勢的關(guān)鍵變量。具體來(lái)看,加息如同“舉起了一只靴子”,“倘若加息之后并不伴隨信貸收縮,則風(fēng)險較小;但是如果反之,那么無(wú)論是對地產(chǎn)市場(chǎng)本身還是地產(chǎn)股都需要謹慎對待�！�
不過(guò),在眾多賣(mài)方機構中,總體看法并不悲觀(guān),即便是給予地產(chǎn)板塊“中性”的國泰君安在針對加息的點(diǎn)評報告中也認為,短期地產(chǎn)股有盤(pán)整壓力,但不會(huì )大跌,中期看好高周轉的行業(yè)大公司和受影響相對較小的特色地產(chǎn)公司。
事實(shí)上,房地產(chǎn)板塊在10月20日當天大幅調整4%之后就繼續受到資金的青睞,房地產(chǎn)板塊指數更是在10月27日的交易中創(chuàng )下了調整前的新高。不少地產(chǎn)類(lèi)個(gè)股的股價(jià)也創(chuàng )下了新高,包括萬(wàn)科A、世茂股份、新湖中寶等個(gè)股在此后的幾個(gè)交易日中資金都出現了凈流入的走勢。
較為樂(lè )觀(guān)的招商證券認為加息之后“房地產(chǎn)股更應該堅決持有”,原因在于政策收回流動(dòng)性之后小股票和大宗商品行業(yè)股票將迎來(lái)一輪調整,“此時(shí)拿地產(chǎn)股就顯得相對安全了”;此外,“從房地產(chǎn)行業(yè)看,利空出盡,行業(yè)將向預期的方向發(fā)展”。
另一家賣(mài)方機構中金公司甚至在加息之后調整了不少地產(chǎn)公司2010和2011年的盈利和NAV（凈資產(chǎn)價(jià)值）,調整幅度大致為5%-15%;同時(shí)中金還上調了部分地產(chǎn)行業(yè)龍頭的評級,如將A股保利地產(chǎn)）和H股遠洋地產(chǎn)的評級上調為推薦。
在中金公司行業(yè)分析員白宏煒看來(lái),短期內看多地產(chǎn)板塊的因素包括三個(gè)方面,分別是過(guò)嚴過(guò)密的調控政策已經(jīng)進(jìn)入尾聲、良好的銷(xiāo)售使得明年業(yè)績(jì)增長(cháng)確定性較高和近期樓市調整有利于部分資金轉賣(mài)房地產(chǎn)股。
即便是從長(cháng)期來(lái)看,白宏煒依然看多房地產(chǎn)板塊,這是基于其認為中國經(jīng)濟即將見(jiàn)底,未來(lái)經(jīng)濟增速有望保持較快水平;此外政策環(huán)境有利于地產(chǎn)上市公司憑借著(zhù)資金優(yōu)勢提升行業(yè)集中度,而未來(lái)經(jīng)濟向消費轉型以及流動(dòng)性充裕也會(huì )促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展。
更為重要的是,雖然最近一周內地產(chǎn)成交有所下滑,但在剛剛出爐的9月份整體數據并不令人悲觀(guān)。
統計局此前公布的數據顯示,9月份新屋銷(xiāo)售面積6.32億平米實(shí)現了8.2%的同比增長(cháng)和當月開(kāi)發(fā)資金來(lái)源50504億元同比增長(cháng)32.5%均符合此前預期;而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33511億元實(shí)現了36.4%的增長(cháng)則明顯好于預期。
外資投行高華證券的分析師以覆蓋的12家地產(chǎn)開(kāi)放商公布的9月份銷(xiāo)售數據分析的結論也認為當月“銷(xiāo)售表現強勁”。
估值和業(yè)績(jì)雙重推動(dòng)
應當說(shuō),從估值角度來(lái)看房地產(chǎn)板塊依然具有吸引力,尤其是在經(jīng)歷了國慶長(cháng)假以來(lái)大盤(pán)藍籌為主線(xiàn)的整體上漲之后。
根據東方證券的測算,目前房地產(chǎn)行業(yè)靜態(tài)市盈率（PE）和市凈率（PB）分別為25.84倍和3.06倍;而在此前的10年中（2000-2009年）,房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)PE和PB均值分別為47.44倍和4.12倍;從動(dòng)態(tài)PE水平來(lái)看,目前地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率水平約為17.19倍,前10年這一指標的均值約為35.47倍,同樣具有較大提升空間。
而對于一些行業(yè)龍頭來(lái)說(shuō),動(dòng)態(tài)PE則還要更低,如以萬(wàn)科A10月27日收盤(pán)價(jià)9.63元對應公司今年0.65元的平均盈利預測動(dòng)態(tài)PE也不到15倍,而其他三家一線(xiàn)地產(chǎn)金地集團、保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)以及蘇寧環(huán)球、中天城投等二線(xiàn)藍籌對應2010年動(dòng)態(tài)PE同樣低于15倍。
從這一角度來(lái)看,雖然面臨著(zhù)政策調控預期依然存在,但強勁的銷(xiāo)售數據和良好的業(yè)績(jì)有效地支撐著(zhù)房地產(chǎn)板塊的估值修復;而近期陸續公布的三季度業(yè)績(jì)和房地產(chǎn)整體板塊的估值成為推動(dòng)近期地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)上漲的直接動(dòng)力。
10月25日,萬(wàn)科A公布了今年第三季度季報顯示,雖然當年1-9月?tīng)I收下滑了24.25%,但32.72億元的凈利潤卻實(shí)現了10.63%的同比增長(cháng);更為重要的是,隨著(zhù)第四季度結算高潮的到來(lái),廣發(fā)證券的預測認為萬(wàn)科全年將實(shí)現950億元的銷(xiāo)售和128億元的凈利潤,因此給出了“買(mǎi)入”評級和12元的目標價(jià)。
同一天金地集團公布的三季報顯示今年前9個(gè)月實(shí)現營(yíng)收同比增長(cháng)100%至104.28億元,凈利潤13.4億元也實(shí)現了同比74.2%增長(cháng);這一基礎之上,不少機構認為金地集團全年凈利潤能夠達到33億元左右。
另兩家第一集團軍的地產(chǎn)公司保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的三季報實(shí)現了營(yíng)收和凈利的雙增長(cháng),其中保利地產(chǎn)營(yíng)收和凈利同比增長(cháng)51%和28%,招商地產(chǎn)營(yíng)收和凈利分別同比增長(cháng)81.27%和48.49%。
一家基金公司人士對此表示,雖然市場(chǎng)環(huán)境在發(fā)生著(zhù)變化,但在政策調控之下,行業(yè)龍頭的市場(chǎng)占有率會(huì )得以不斷提升,而且規模越大的公司增長(cháng)速度會(huì )越快。
支持這一觀(guān)點(diǎn)的湘財證券認為,持續領(lǐng)先的萬(wàn)科超強銷(xiāo)售可能會(huì )在10月份有更強的表現,而保利地產(chǎn)的推貨量也將較上半年有明顯提升,金地集團上海公司的重振體現了公司保持強烈的進(jìn)取心,最大受益于前海概念的招商地產(chǎn)也將有較好的表現。
這樣看來(lái),具有良好銷(xiāo)售數據和整合能力的全國龍頭、具有明顯估值優(yōu)勢的二三線(xiàn)地產(chǎn)藍籌和受調控影響較小的商業(yè)地產(chǎn)公司成為近期市場(chǎng)資金追逐的重點(diǎn)。
事物總有兩面,在央行意外加息被解讀為控制和收緊流動(dòng)性的同時(shí),不少觀(guān)點(diǎn)也認為加息的背后意味著(zhù)決策層對于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)大局已定充滿(mǎn)信心。
或許正是基于這一因素,招商證券在本周發(fā)布的地產(chǎn)行業(yè)月報中給出了“地產(chǎn)股票看反轉”的判斷,其認為,“房地產(chǎn)投資增速保持快速增長(cháng),加息開(kāi)始后,房地產(chǎn)行業(yè)自身嚴厲的政策基本肯定不會(huì )再出臺;在行業(yè)調控下,開(kāi)發(fā)類(lèi)股票的中樞應在15倍PE左右;股價(jià)上漲主要來(lái)自公司業(yè)績(jì)的增長(cháng)和公司基本面的超預期”。