35天里，5道急律令。房地產(chǎn)市場(chǎng)一片告急之聲。
　　10月，北京商品房成交量比9月下跌36%。11月首周，深圳二手房成交環(huán)比降七成；11月首周，廣州全市商品房成交面積環(huán)比下跌20%……
　　如同疾風(fēng)驟雨，房?jì)r(jià)僵持的局面瞬間被打破。北京市房地產(chǎn)成交均價(jià)在年內首次不足2萬(wàn)元/平方米。從9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。蘇寧置業(yè)南京樓盤(pán)首度宣布降價(jià)2000元/平方米。
    這是新政后，房地產(chǎn)企業(yè)首度公開(kāi)宣稱(chēng)降價(jià)。此前的5月5日，恒大地產(chǎn)宣布旗下全國樓盤(pán)八五折讓利銷(xiāo)售。
　　房?jì)r(jià)的多米諾骨牌已經(jīng)倒下了第一張，接下來(lái)是否會(huì )形成連鎖效應？隨著(zhù)調控的深入進(jìn)行，“強者愈強，贏(yíng)家通吃”的馬太效應愈加強化，萬(wàn)科集團等地產(chǎn)大佬，又有幾多并購機會(huì )？

　　退房潮涌來(lái)

　　5道律令的效應正在迅速顯現，并瞬間擴散開(kāi)來(lái)。
　　11月7日 （周日）上午10點(diǎn)30分左右，廣州林和西路中信廣場(chǎng)一樓，亞運城項目銷(xiāo)售展示廳，電視大屏幕不停播放亞運城廣告宣傳片，五六個(gè)銷(xiāo)售人員百無(wú)聊賴(lài)，銷(xiāo)售現場(chǎng)格外冷清，與9月26日開(kāi)盤(pán)后幾天的銷(xiāo)售火爆場(chǎng)面形成鮮明對比。
　　根據開(kāi)發(fā)商的統計，亞運城銷(xiāo)售前兩天就賣(mài)出了2300套房子。如果數據真實(shí)，這是有史以來(lái)廣州開(kāi)盤(pán)前兩天銷(xiāo)售最多的單個(gè)項目。
　　如今，亞運城已經(jīng)風(fēng)光不在。一位羅姓銷(xiāo)售人員極力向記者描繪著(zhù)亞運城美好的未來(lái)，但談到公積金貸款時(shí)，他表示只能采取一次性付款或者分期付款的方式。因為按照11月3日住建部的通知，停止向購買(mǎi)第三套房發(fā)放住房公積金貸款。而此前的9月29日，多部委已經(jīng)下文，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買(mǎi)第三套及以上住房貸款。
　　據他稱(chēng)，最近不少人是因為9月以來(lái)的新一輪調控政策而放棄了買(mǎi)房的計劃。而有媒體稱(chēng)，目前亞運城已有上千戶(hù)業(yè)主因為“限外令”（廣州規定非長(cháng)住居民及18歲以下居民不能購買(mǎi)商品房）、限購令（廣州戶(hù)籍及長(cháng)住居民均限制近期只能買(mǎi)一套房子）、限貸令等政策影響，無(wú)法購房，準備退訂，正在申請退房中。但亞運城退房人數尚未得到其代理商合富輝煌方面的證實(shí)。
　　非獨亞運城項目有退房現象，地產(chǎn)調控也讓中國奧園集團飽受困擾。日前，北京王府世紀和奧園開(kāi)發(fā)的長(cháng)安8號，就在10月中旬出現10套“被退房”，退房率3.77%。
　　事實(shí)上，新政下銷(xiāo)售滯緩甚至遭遇退房的豪宅并不少見(jiàn)。二次新政，系列密集的調控政策紛至沓來(lái)，加劇了樓市的觀(guān)望氣氛，樓市急劇降溫。

　　房?jì)r(jià)僵局被打破

　　去年12月14日，“國四條”出臺以后，各部委曾經(jīng)進(jìn)行了一系列的房地產(chǎn)調控。然而房?jì)r(jià)仍然一路上揚，房?jì)r(jià)在高位運行的僵持局面始終未被打破。
　　萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石曾經(jīng)說(shuō)，如果死扛房?jì)r(jià)，可能會(huì )遭到更加嚴厲的地產(chǎn)調控�，F在果然應驗了他這句話(huà)。毋庸置疑，本輪調控切中要害：暫停發(fā)放第三套貸款、房?jì)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快的城市限制家庭購房套數、非本地居民購房受限制。
　　效果立竿見(jiàn)影，最先的表現就是全國不少地方房屋銷(xiāo)量均大幅下滑。而北京、廣州等地房?jì)r(jià)也出現了不同程度的下跌。
　　面對不利的銷(xiāo)售局面，一些開(kāi)發(fā)商迅速行動(dòng)，降價(jià)促銷(xiāo)。
　　11月8日，蘇寧置業(yè)在南京召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )宣布，將于11月12日開(kāi)盤(pán)的蘇寧睿城二期開(kāi)盤(pán)將采取降價(jià)措施，每平方米均價(jià)不超過(guò)1.63萬(wàn)元，比2009年8月開(kāi)盤(pán)的一期單位1.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低2000元/平方米，這是南京樓市10月以來(lái)，首次開(kāi)盤(pán)降價(jià)的樓盤(pán)。
　　而在此前的房產(chǎn)新政后，5月5日，恒大地產(chǎn)也曾公開(kāi)宣稱(chēng)，全國所有在售項目一律“八五折”銷(xiāo)售。當時(shí)，有人認為，這可能會(huì )造成房?jì)r(jià)拐點(diǎn)出現。恒大地產(chǎn)推倒的是樓市降價(jià)的第一張“多米諾骨牌”。兩個(gè)月之后，地產(chǎn)行業(yè)的帶頭大哥萬(wàn)科地產(chǎn)股份有限公司也跟進(jìn)降價(jià)。中糧萬(wàn)科繼“紫苑”調整價(jià)格成功售罄之后，幾經(jīng)考慮，又將長(cháng)陽(yáng)半島的開(kāi)盤(pán)價(jià)由原來(lái)預期中的均價(jià)15000元/平方米，下調至均價(jià)13400元／平方米，僅比比鄰的6號地限價(jià)房項目12500元/平方米的平均售價(jià)高出不到1000元/平方米。由于長(cháng)陽(yáng)半島為精裝修產(chǎn)品，如果剔除裝修成本，長(cháng)陽(yáng)半島開(kāi)盤(pán)價(jià)格不比周邊限價(jià)房高出多少。萬(wàn)科在以實(shí)際行動(dòng)回應調控政策。
　　而此次蘇寧置業(yè)的跟進(jìn)，是否會(huì )形成連鎖效應？
　　當被時(shí)代周報記者問(wèn)及調控有多大影響時(shí)，頤和地產(chǎn)副總裁趙永爽快速地回答，這還不好說(shuō)。龍湖地產(chǎn)執行董事兼客戶(hù)及公司品牌部總經(jīng)理秦力洪則比較隱諱地回答降價(jià)問(wèn)題：“持續進(jìn)行的宏觀(guān)調控必將對市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響，龍湖將更為審慎地辨別銷(xiāo)售機會(huì )，增加對二、三線(xiàn)城市需求以及自住型需求的關(guān)注。在今年剩下的時(shí)間里，龍湖將采取更加靈活的策略促進(jìn)銷(xiāo)售，確保全年銷(xiāo)售目標如期達成�！�
　　碧桂園控股有限公司有關(guān)負責人則表示，雖然沒(méi)有直接降價(jià)，但是卻在通過(guò)團購和合作等方式來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
　　目前已經(jīng)有一批開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)隊伍。問(wèn)題是，在這輪調控中，還會(huì )有多少企業(yè)會(huì )跟進(jìn)降價(jià)，真正的市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì )出現嗎？

    “馬太效應”上演

　　政策組合拳打擊，形勢急轉直下，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現冰火兩重天的境地。
　　數據顯示，今年的第三季度，在136家房地產(chǎn)上市公司中，有56家（占四成比例）的三季報凈利潤同比環(huán)比均出現下降，環(huán)比降幅達35%。房地產(chǎn)企業(yè)利潤嚴重縮水，主要是因為嚴厲的調控政策重創(chuàng )樓市。
    萬(wàn)科地產(chǎn)在回答時(shí)代周報記者的采訪(fǎng)時(shí)認為，新一輪的調整政策確實(shí)對企業(yè)的資金產(chǎn)生了較大影響，如果成交量出現持續萎縮，行業(yè)資金面將會(huì )逐漸趨緊。
　　隨著(zhù)調控的深入，銀監會(huì )已經(jīng)多次警示房地產(chǎn)風(fēng)險，并且明確指出一些房地產(chǎn)企業(yè)可能因為資金鏈斷裂而崩潰。
　　此前，重慶排名第6的明星開(kāi)發(fā)商—同創(chuàng )置業(yè)因為欠債14億元，面臨破產(chǎn)危機。
　　然而，仍然有相當一部分地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)逆勢增長(cháng)。
　　表現亮麗的當屬萬(wàn)科集團、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、碧桂園等地產(chǎn)龍頭企業(yè)。
　　11月5日，萬(wàn)科地產(chǎn)公告稱(chēng)，10月銷(xiāo)售金額155億元，大增137.3%，1-10 月累計銷(xiāo)售金額869.3 億元。
　　農業(yè)銀行總行高級經(jīng)濟師何志成說(shuō)，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額大幅增長(cháng)，得益于萬(wàn)科的降價(jià)順應了市場(chǎng)，順應了公眾的預期，及早回籠了資金。因此有人為萬(wàn)科的舉動(dòng)叫好，萬(wàn)科不僅聰明，而且絕頂聰明。
　　而恒大公布的銷(xiāo)售數據也顯示，截至10月末，恒大累計已實(shí)現銷(xiāo)售額411.6億元，提前完成全年400億元合約銷(xiāo)售目標的102.9%，相比2009年同期的236億元，增長(cháng)74.4%。全年實(shí)現銷(xiāo)售500億元的目標在望。
　　恒大表示，銷(xiāo)量的持續上漲，主要得益于公司調整產(chǎn)品結構，采取隨行就市的銷(xiāo)售策略，對價(jià)格進(jìn)行了適當微調。
　　龍湖地產(chǎn)在解釋今年前10個(gè)月簽約金額236.7億元、同比增長(cháng)56.1%、完成了全年目標的95%的業(yè)績(jì)時(shí)，認為宏觀(guān)調控對市場(chǎng)肯定是有顯著(zhù)的影響，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，好產(chǎn)品就會(huì )有優(yōu)勢。
　　11月4日，碧桂園也宣布，今年前10個(gè)月實(shí)現銷(xiāo)售認購金額約288億元，同比增長(cháng)65%。僅僅10月份，碧桂園就實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約51億元，這也是自集團成立以來(lái)單月銷(xiāo)售額最高。高盛曾對碧桂園發(fā)布研究報告，稱(chēng)其是內地城市化發(fā)展的受惠者。高盛表示碧桂園70%資產(chǎn)分布于非樓市過(guò)熱的城市（主要是二、三線(xiàn)甚至是四線(xiàn)城市），受調控樓市政策的影響較少。
　　調控將會(huì )使“強者愈強，贏(yíng)家通吃”的馬太效應得以強化。2009年，政府的救市，使得萬(wàn)科錯失了ww并購的機會(huì )。今年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售將突破1000億元，手中再次握有大筆現金流。隨著(zhù)調控的深入，機遇將會(huì )再次垂青萬(wàn)科。
　　萬(wàn)科地產(chǎn)在回答時(shí)代周報記者關(guān)于并購的話(huà)題時(shí)表示：今年以來(lái)市場(chǎng)雖然經(jīng)歷調控，但企業(yè)的資金狀況仍然好于2008年，真正的并購機會(huì )，尤其大型并購機會(huì )并不多。外界所稱(chēng)“并購”，其實(shí)基本上是萬(wàn)科通過(guò)盤(pán)活存量土地獲取項目資源，這方面的機會(huì )始終是存在的。目前萬(wàn)科的資金狀況非常良好。如果行業(yè)資金面趨緊，當然將有助于提升萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上的競爭力，但這一優(yōu)勢不僅表現在存量土地市場(chǎng)，在新出讓土地市場(chǎng)同樣存在。