一份調研報告的出爐使得房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。
　　消息人士透露，監管機構已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調研，有18家平均資產(chǎn)負債率超過(guò)70%；此外，房企集團多頭授信風(fēng)險成為風(fēng)險排查中較為突出的問(wèn)題，涉及集團內互�，F象有所上升，互保貸款金額高達1417億元。
　　負債率大幅提升說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越發(fā)吃緊，而多頭授信將會(huì )加劇行業(yè)內的系統性風(fēng)險。不過(guò)消息人士透露，針對問(wèn)題，目前監管機構已經(jīng)要求銀行對集團實(shí)行并表授信管理，集團貸款總額不得超過(guò)在建工程的50%，并且嚴控貸款關(guān)聯(lián)擔保，禁止互保。

　　三大風(fēng)險隱患待解

　　在銀監會(huì )稍早召開(kāi)的第四次經(jīng)濟金融形勢通報會(huì )議上，銀監會(huì )主席劉明康重點(diǎn)強調各銀行業(yè)金融機構要嚴控大型房企集團貸款風(fēng)險，預先布防高風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露。
　　據監管人士透露，正是基于60家大型房企集團樣本摸排后，監管機構對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險“苗頭”上升提出風(fēng)險預警。
　　報告顯示，有18家平均資產(chǎn)負債率超過(guò)70%；60家大型房企集團共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過(guò)90%。
　　三季度大型房企集團出現了資產(chǎn)負債率驟升的情況，這和此前公布的房地產(chǎn)企業(yè)三季報數據頗為一致。中報顯示，112家上市房企有超過(guò)80家上市房企資產(chǎn)負債率高達50%以上，有60家上市房地產(chǎn)企業(yè)上半年經(jīng)營(yíng)性現金流為負值。而到了三季度，萬(wàn)科、保利、綠城中國的負債率均超過(guò)了70%，其中綠城的負債率更是高達令人“咋舌”的158.8%。
　　從貸款期限結構看，60家大型房企集團在一年內到期的大額貸款占比約為3成左右，2012年底前到期的大額貸款占比為63.6%。監管部門(mén)的判斷是，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“震蕩期”及貸款陸續到期，房地產(chǎn)貸款逾期現象可能有所增多。
　　有關(guān)人士指出，現在商業(yè)銀行對房企的新增授信處于“停滯”，如果企業(yè)杠桿率較高以及后續資金無(wú)法有效補充，企業(yè)短期流動(dòng)資金緊張，這將對銀行的風(fēng)險管理提出嚴峻的考驗，不排除未來(lái)銀行房企貸款的不良會(huì )出現一定程度的反彈。
　　此外，在60家大型房企集團所屬的847家貸款企業(yè)中，同時(shí)在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個(gè)，同時(shí)在5家以上法人銀行獲得授信的有90個(gè)；6月末，60家大型房企集團涉及集團內互保貸款金額1417億元，較年初增長(cháng)22.3%。
　　業(yè)內人士表示，在調研中，還發(fā)現不少集團公司治理混亂，跨地區、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營(yíng)普遍存在。并且大型房企集團關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多，還有一些企業(yè)在海外也注冊了相關(guān)企業(yè)，而商業(yè)銀行更是對部分股東信息不掌握。

　　監管機構封堵“漏洞”

　　針對調研中暴露的若干問(wèn)題，監管機構已經(jīng)明確要求銀行業(yè)采取相應的措施來(lái)未雨綢繆，提前應對房企存在的風(fēng)險隱患。
　　消息人士透露，監管機構要求銀行實(shí)行集團并表授信管理，集團及各成員企業(yè)貸款總額不得超過(guò)在建工程的五成。要對集團內部關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行跟蹤監測，嚴防信貸資金轉移或挪用；核實(shí)項目資本金的真實(shí)來(lái)源，防止企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易抽逃資本或以債務(wù)性資金充當資本金。
　　某股份制銀行人士指出，很多房企自有資金率一般在20%至30%，其他運營(yíng)資金主要為銀行貸款，現在銀行必須核實(shí)項目資本金完全到位后，才能將銀行資金進(jìn)入。并且在北京，已經(jīng)實(shí)行對預售資金的專(zhuān)項賬戶(hù)管理，這等于拿住了房企的“7寸”，企業(yè)騰挪資金的通道完全閉合。
　　而對于此次比較突出的集團客戶(hù)互保問(wèn)題，監管機構提出要嚴格控制貸款關(guān)聯(lián)擔保，禁止互保。同時(shí)，對于存在高價(jià)購地、跨業(yè)經(jīng)營(yíng)、過(guò)度擴張、負債率偏高等問(wèn)題的高風(fēng)險房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，監管部門(mén)要求銀行應密切關(guān)注其經(jīng)營(yíng)狀況，一旦資金回籠出現緊張，應及時(shí)采取保全措施。
　　此外，針對部分房企采取各種規避監管、套取銀行貸款的行為，監管機構已經(jīng)在調研中有所察覺(jué)，并就此給予商業(yè)銀行相應的風(fēng)險提示。

　　行業(yè)并購整合加速

　　由于房地產(chǎn)本身就是高杠桿行業(yè)，銀行資金的斷流對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小開(kāi)發(fā)商幾乎是致命的。一般中小開(kāi)發(fā)商獲取資金的能力和渠道畢竟有限，而四季度和明年一季度，房地產(chǎn)會(huì )面臨較大的現金流壓力。
　　有人士指出，如果未來(lái)中小房企資金壓力加大，尤其是短期資金出現支付困難，那么將是大企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)并購的絕好機會(huì )。中國清科集團研究中心報告顯示，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的持續深入，房企并購已經(jīng)呈現加速之勢。
　　數據顯示，第三季度中國并購市場(chǎng)共完成并購案例118宗，同比增76.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)并購案數量居首，達20起，占比16.9%，涉及金額5.8億美元，平均并購金額289.9萬(wàn)美元。

(摘自11月10日《中國證券報》)