一個(gè)月內，央行兩調存準、一次加息，貨幣政策似乎開(kāi)始步入緊縮通道。調控壓力下，傳統的融資渠道幾近關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，私募股權房地產(chǎn)基金崛起，并購交易活躍。
來(lái)自清科的數據顯示，2010年第三季度，共有5支基金投資房地產(chǎn)；前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數的2.5倍。業(yè)內分析，接連出臺的政策調整和第二輪加息的預期，讓開(kāi)發(fā)商普遍看空四季度。伴隨著(zhù)調控政策效果的進(jìn)一步顯現，不排除短期內部分實(shí)力稍遜的房企有資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
伏筆 新一輪加息預期沖擊房企資金鏈最后防線(xiàn)
距10月19日央行宣布加息不到一個(gè)月，央行又于11月10日宣布將上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)月內，央行兩調存準、一次加息，調控通貨膨脹的決心非常大。有分析指出，這充分說(shuō)明抑制通脹已經(jīng)迫在眉睫，也預示著(zhù)新一輪加息周期的開(kāi)始。金融機構不同尋常的調整，也牽動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的敏感神經(jīng)，似有牽一發(fā)而動(dòng)全身之勢。
對此，中廣信地產(chǎn)認為，這一舉措不但預示著(zhù)中國真正進(jìn)入了加息通道，抑制流動(dòng)性過(guò)剩，同時(shí)轉向的還有中國“適度寬松的貨幣政策”，對于樓市的影響也可謂雪上加霜，進(jìn)一步擠壓樓市的資金，再次澆滅購房者的熱情。
清科研究中心分析師徐衛卿認為，加息的出爐是對市場(chǎng)心理預期最后一道防線(xiàn)的沖擊。從買(mǎi)房角度來(lái)說(shuō)，加息將增加購房人的貸款成本，購買(mǎi)能力和欲望也將受到壓制，購房人將繼續觀(guān)望，一定程度上抑制市場(chǎng)的成交；其次，貸款利率的提高大大增加購買(mǎi)二套房的成本，投資投機性需求將進(jìn)一步被抑制。而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，加息抬高了房企信貸門(mén)檻，現金流不穩、重度依靠銀行信貸開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商將面臨淘汰。
2010年4月中旬以來(lái)，國家連續出臺了嚴厲的房地產(chǎn)新政，包括差別化住房信貸政策、“國十條”、“9·29新政”、“限購令”等等，居高不下的房?jì)r(jià)在“調控組合拳”下掙扎。在空前嚴厲的樓市調控政策出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來(lái)越狹窄。從4月以來(lái)，IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊。而加息則是對市場(chǎng)心理預期最后一道防線(xiàn)的沖擊。
“加息一方面令開(kāi)發(fā)貸款壓力增加，開(kāi)發(fā)投資的成本上升，增加的利息額對貸款比重較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)資金面上的壓力；另一方面，加息對外資流入樓市住房的熱錢(qián)，可起到阻攔作用，其流入樓市住房的資金將會(huì )大幅減少�！毙煨l卿說(shuō)。
據清科觀(guān)察，如果連續性的加息和存款準備金率提高，會(huì )令很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈極度收緊。再加上2008年以后連續出臺宏觀(guān)調控政策，以及全球金融風(fēng)暴的影響，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。
中廣信地產(chǎn)也認為，貨幣政策將步入緊縮通道，這對投資者尤其是房地產(chǎn)投資、投機者的信心將產(chǎn)生一定影響。房產(chǎn)投資受到一定的抑制后，投資性需求就會(huì )大大減少。對于開(kāi)發(fā)商而言，也勢必要重新調整策略和方向，拿出具體的措施來(lái)應對市場(chǎng)的風(fēng)云變幻。
轉折 私募股權房地產(chǎn)基金崛起
在調控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的一緊再緊，信貸、IPO、發(fā)債、信托、融資一概從嚴，傳統的融資渠道幾近關(guān)閉，現金回籠壓力與日俱增。在這樣的背景下，地產(chǎn)信托基金、私募股權房地產(chǎn)基金等靈活多樣的投融資方式再次得以體現。
進(jìn)入四季度，受限于信貸緊縮、股市融資難度陡增等不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)再度集中向信托展開(kāi)融資。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )公布的數據顯示，今年前三季度我國信托公司投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金近2200億元，環(huán)比增加57%。
根據清科研究中心數據顯示，2010年第三季度，房地產(chǎn)基金募資和投資呈現明顯回升態(tài)勢，大型外資機構亦有涉足房地產(chǎn)并購基金。從基金募集方面來(lái)看，與二季度相比，三季度可投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的基金占比提升，共有5支基金，4個(gè)披露金額的基金募集總額為4.58億美元。投資方面，三季度共有3起投資于房地產(chǎn)行業(yè)的案例發(fā)生，其中披露金額的兩起案例涉及投資總額為2918.00萬(wàn)美元。房地產(chǎn)基金正在改變行業(yè)的資金來(lái)源結構，進(jìn)而有可能影響整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)結構和模式，并促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購。
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是并購活動(dòng)最為活躍的行業(yè)之一，根據清科研究中心數據顯示，2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非�；钴S，共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數的2.5倍，并購金額為18.45億美元。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓對《經(jīng)濟參考報》記者表示，從去年調控以來(lái)，一些大型企業(yè)集團就開(kāi)始逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，于是，很多以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì )通過(guò)股權交易、收購等方式接手。對于前者來(lái)說(shuō)，多數上市公司普遍看空房地產(chǎn)板塊，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì )對公司評級和股價(jià)產(chǎn)生一定的積極影響。對于后者來(lái)說(shuō)，這種并購有利于優(yōu)化整合原有土地、項目等資源，加強自身的短板。
“從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例也不是特別奇怪的事，這應該是一種趨勢，即實(shí)力越雄厚的開(kāi)發(fā)商并購會(huì )越多，繼而越來(lái)越強�！毙鞐髡f(shuō)。
后市 開(kāi)發(fā)商普遍看空四季度
事實(shí)上，近一個(gè)月來(lái)樓市調控不斷，利空頻現。限購限貸、銀行加息、首套房貸利率上調、房地產(chǎn)交易專(zhuān)項檢查等政策連番出臺，開(kāi)發(fā)商在此背景下漸漸感到壓力了。
根據最新披露的消息，有關(guān)監管機構已于近期完成對60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團的調研，有18家平均資產(chǎn)負債率超過(guò)70%，60家大型房企集團共有4266個(gè)成員企業(yè)，其中有64個(gè)成員企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)超過(guò)90%。
雖然，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，財務(wù)杠桿通常較高，但較高的負債率還是會(huì )讓房企尤其是中小開(kāi)發(fā)商面臨越來(lái)越嚴峻的資金考驗。業(yè)內人士表示，如今開(kāi)發(fā)商應對上述壓力的方法主要有三種，一是延期開(kāi)盤(pán)、二是降價(jià)促銷(xiāo)、三是分批推出。
徐楓告訴《經(jīng)濟參考報》記者，開(kāi)發(fā)商普遍看空四季度，他們中的相當一部分選擇“硬扛”，“這在一定程度上再度加劇了其資金面緊張的程度，其中最慘的還是中小型房企�！睒I(yè)內普遍預期，伴隨著(zhù)調控政策效果的進(jìn)一步顯現，不排除短期內部分實(shí)力稍遜的房企資金鏈斷裂的可能，這也將大大加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。
根據清科研究中心的數據，第三季度發(fā)生的并購案例中沒(méi)有構成重大資產(chǎn)重組或借殼上市的案例。這是由于證監會(huì )為貫徹2010年4月國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類(lèi)重組申請征求國土資源部意見(jiàn)，導致大量重組申請被擱置。
10月15日，證監會(huì )發(fā)表了《證監會(huì )落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調控政策規范房地產(chǎn)并購重組》。表示目前正研究涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的并購重組政策，待相關(guān)政策規則推出之后，將根據新規則確定的標準和程序恢復新項目的受理與審批。
徐衛卿分析指出，新規出臺之后，被擱置的交易有了重啟的機會(huì )。即將出臺的新規可能會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)的并購、重大資產(chǎn)重組及借殼上市等從嚴規定，對擬進(jìn)行并購重組的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規范性及持續經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審核。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)內“以強并弱”或“弱弱聯(lián)合”的兼并重組交易勢頭正勁，展望未來(lái)，當重大并購重組交易能夠得以釋放，大企業(yè)與大企業(yè)之間的兼并重組，即“強強聯(lián)手”的交易有望成為可能，地產(chǎn)巨頭間的并購呼之欲出，或將形成新的“航母級”企業(yè)并形成國內房地產(chǎn)行業(yè)的新格局。