時(shí)隔4年，中國重提樓市限外政策。有消息稱(chēng)，住房和城鄉建設部與國家外匯管理局近日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范境外機構和個(gè)人購房的通知》（下稱(chēng)《通知》），境外個(gè)人只能在境內購買(mǎi)一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。
包括此前已出臺的限購和限貸政策，加上近期被多次傳出的商品房預售機制改革、房產(chǎn)稅等，業(yè)內人士分析，樓市的儲備政策層出不窮。
“大量熱錢(qián)流入內地樓市”
關(guān)于境外人士和機構在境內購房的限制，早在2006年已有相關(guān)規定。當年7月，建設部等六部門(mén)曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，明確規定境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購買(mǎi)非自用、非自住商品房。
而最新《通知》直接禁止境外機構購買(mǎi)住宅物業(yè)。
據報道，《通知》要求各地房地產(chǎn)主管部門(mén)在辦理境外個(gè)人的商品房預售合同備案和房屋產(chǎn)權登記時(shí)，除應當查驗《城市商品房預售管理辦法》、《房屋登記辦法》規定的材料及驗證購房人持有的房屋情況外，還增設了查驗資質(zhì)環(huán)節。其中包括：有關(guān)部門(mén)出具的境外個(gè)人（不含港澳臺居民和華僑）在境內工作超過(guò)一年的證明；港澳臺居民和華僑在境內工作、學(xué)習和居留的證明；境外個(gè)人名下在境內無(wú)其他住房的書(shū)面承諾。
在境外機構方面，文件也同樣增設了查驗資質(zhì)環(huán)節。包括有關(guān)部門(mén)出具的在境內設立分支、代表機構的批準文件和注冊證明；境外機構所購房屋是實(shí)際辦公所需的書(shū)面承諾。
報道援引接近外管局人士的話(huà)稱(chēng)，該文件主要針對目前大量熱錢(qián)流入內地樓市，擾亂了現有購房秩序的現象而出臺，從源頭卡住熱錢(qián)進(jìn)入內地的利益訴求。
“開(kāi)發(fā)環(huán)節熱錢(qián)更需關(guān)注”
業(yè)內人士分析，由于跨國資金流動(dòng)受限，境外人士在內地大量購房的現象并不十分普遍，倒是一些外資機構短期內購入大批住宅樓作為投資的現象比較普遍。此次《通知》關(guān)于“境外機構不能購買(mǎi)住宅房屋”的規定，顯然是針對性舉措，將直接對北京、上海、深圳等地的房?jì)r(jià)形成沖擊，尤其是對珠三角地區的影響最大，“部分香港人以注冊公司名義，往往一買(mǎi)就是三四十套，深圳的房?jì)r(jià)在一定程度上是被上述資金所推高的�！�
關(guān)于熱錢(qián)對當地樓市的困擾，香港在10月中也發(fā)布過(guò)一項“限外”新規，矛頭直指內地投資客。按照規定，香港政府暫時(shí)將房地產(chǎn)從投資移民計劃的投資資產(chǎn)類(lèi)別中剔除，并將投資金額上限由650萬(wàn)港元大幅提升到1000萬(wàn)港元。中國指數研究院副院長(cháng)陳晟表示，樓市“限外令”是限購政策的一個(gè)延伸。
同策研究咨詢(xún)部主任夏宇表示，熱錢(qián)流入并不僅限于持有環(huán)節，事實(shí)上購買(mǎi)住宅樓的做法對于外資機構而言，租售回報率低、決策時(shí)間過(guò)長(cháng)，購買(mǎi)整棟樓對其吸引力并不大。相反，不少外資機構熱衷于對開(kāi)發(fā)環(huán)節的介入，比如貸款、收購項目股份等等，如果熱錢(qián)真要選擇流入，這些方式才是其更熱衷的。
“儲備政策還有不少”
除了“限外令”，樓市調控的儲備政策還有不少，比如商品房預售機制改革。
此前，全國人大曾有議案提出，現行《城市房地產(chǎn)管理法》存在一些缺陷，如商品房預售制度不完善、監管存在漏洞等，導致土地和房屋價(jià)格上漲過(guò)快、購房者利益受損等后果，影響社會(huì )穩定。住建部對此已用“修法”回應。
地方也已有所行動(dòng)。不久前，北京出臺關(guān)于商品房預售款監管辦法，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金，購房款應直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。有專(zhuān)家稱(chēng)，商品房預售機制存在一定的不公平性。在一些二三線(xiàn)城市，購房者交付的預收款被挪為他用，甚至出現開(kāi)發(fā)商攜款出逃的現象。
對預收款資金的監管，只是其中一個(gè)部分，預售機制的風(fēng)險依然很多。有不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，現行環(huán)境下，取消預售機制不太現實(shí)，很多開(kāi)發(fā)商通過(guò)預售款來(lái)繳付銀行貸款，釋放一定被抵押的房源，甚至于支付工程款。如果取消預售機制，將嚴重收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈，會(huì )導致一大部分企業(yè)面臨困境。
房產(chǎn)稅改革是另外一只未落地的靴子�！�9·29”調控細則明確，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將加快推進(jìn)，并逐步擴大到全國。后有消息傳出，上海、重慶、深圳將成為首批試點(diǎn)城市。
近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人員也透露，房產(chǎn)稅出臺是必然的，但是具體什么時(shí)候出，方案如何制定，他們還不清楚。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩，近日出臺房產(chǎn)稅的可能性會(huì )降低。從某種程度上而言，房產(chǎn)稅已經(jīng)成為政府不愿出，而又不能不出的一記調控殺手锏。
另有不愿透露姓名的業(yè)內人士稱(chēng)，后續政策還將出臺多少，關(guān)鍵看市場(chǎng)的變化。從政策基調來(lái)看，房?jì)r(jià)快速上漲將引發(fā)更多儲備政策的出臺。