近期上海樓市調控導致成交量的持續下滑，大量的“退房糾紛”對于開(kāi)發(fā)商的壓力尤為明顯，部分開(kāi)發(fā)商對于“退房”的態(tài)度也轉向強硬。
“限貸”影響仍在發(fā)酵
記者了解到，因為購房者對限購政策都有一定了解，所以該政策引發(fā)的矛盾焦點(diǎn)，多集中在“賠償細節”。相比之下，“限貸政策”引發(fā)的糾紛則還在持續。
某位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，目前幾乎每個(gè)新開(kāi)項目都會(huì )遇到因貸款問(wèn)題要求退房的客戶(hù)。雖然調控細則對客戶(hù)的申貸資質(zhì)有明確規定，但每家銀行認定的標準仍會(huì )有所不同，這就容易導致一些客戶(hù)因貸不到款不得不退房。
在“滬12條”頒布后的1個(gè)月，不少項目的合同撤銷(xiāo)率走高，“新政效應”是原因之一。該開(kāi)發(fā)商人士透露，新政策頒布之初，開(kāi)發(fā)商對于因為貸款問(wèn)題造成的退房，多愿退還定金。但是目前，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在合同中明確約定，要求購房者承擔一定的違約責任。
有購房者告訴早報記者，日前他所購的一套位于寶山的房源，當初開(kāi)發(fā)商的代理公司承諾，他的情況可算作首套房，但最終他從開(kāi)發(fā)商指定的銀行只能申請到二套房的貸款。對此，開(kāi)發(fā)商表示，如果要退房，定金不能全額退還。最后，該購房者只能通過(guò)向朋友借款，湊足首付款。
對此，業(yè)內研究人員透露，開(kāi)發(fā)商目前對因貸款造成的退房的確要“強勢”不少。由于目前因為限貸引發(fā)的糾紛責任難以界定，因此買(mǎi)賣(mài)雙方多半會(huì )選擇協(xié)商解決。該研究人員稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商在退房糾紛中的“強勢”，折射出當前的市場(chǎng)轉變對他們已形成一定壓力。
成交下滑或致退房增多
業(yè)內人士分析，限購、限貸政策造成成交的下滑，是開(kāi)發(fā)商感到壓力的首要原因。
佑威地產(chǎn)提供的數據顯示，上周（11月8日-11月14日）上海市商品住宅成交面積為15.9萬(wàn)平方米，比前一周進(jìn)一步下跌9%。自10月初的成交高峰后，上海商品住宅市場(chǎng)已連續5周呈下滑趨勢；上周全市商品住宅成交均價(jià)為20953元/平方米，比前一周下跌5%。
對此，有開(kāi)發(fā)商人士透露，限購和限貸收縮了市場(chǎng)購買(mǎi)力，如果成交持續下滑，將扭轉購房者對市場(chǎng)的預期。退房案例中，不乏一些因為購房者看低未來(lái)房?jì)r(jià)，而借由貸款原因要求退房的。如果房?jì)r(jià)和成交持續走低，不排除未來(lái)退房糾紛進(jìn)一步增多。
同策研究咨詢(xún)與研究部經(jīng)理夏宇表示，現有貸款政策的影響還停留在中低端房源，這部分購房者對貸款依賴(lài)度大，在通脹預期下，投資客大面積撤單的可能性不大，房?jì)r(jià)下滑的可能性不大。
政策變動(dòng)導致退房糾紛多發(fā)
有知情人士稱(chēng)，由于政策變動(dòng)引發(fā)的退房糾紛，相關(guān)法規并未明確責任歸屬，買(mǎi)賣(mài)雙方對于此類(lèi)糾紛均顯得力不從心。
記者在采訪(fǎng)中了解到一則案例。一位朱姓男子9月底看上一套位于浦東的二手房，但因房東國慶期間出國度假，直到10月中旬才簽訂購房協(xié)議。之后，朱的太太要給父母購置一套位于普陀的二手房，并于10月底簽訂了合同，但近日在辦理房屋登記時(shí)，朱姓夫婦卻被告知，他們已違反“限購令”中關(guān)于“10月7日后，一個(gè)家庭只能新購一套房源”的規定，因此無(wú)法辦理房屋登記手續。
朱向前述普陀房源的賣(mài)家提出退房要求，并申請退還全部購房款。但賣(mài)家在了解情況后認為，造成無(wú)法登記的原因在朱，因為即便按新政策，買(mǎi)家完全可以選擇退還另一套所購房源。在調解無(wú)果的情況下，雙方?jīng)Q定通過(guò)法律途徑解決。
上海匯盛律師事務(wù)所俞杰明稱(chēng)，最近因房屋登記產(chǎn)生法律糾紛的案例較為多發(fā)。根據樓市調控細則，10月7日后，上海居民只可以新購一套住房，否則不予登記。但是，一方面，每個(gè)區域對于“新購一套房源”的認定有一定差異；另一方面，因為政策變動(dòng)導致無(wú)法登記的后果，相關(guān)法律尚未明確責任歸屬。因此一旦出現糾紛，目前只能以調解為主。俞杰明表示，上述情況在一手房市場(chǎng)也有發(fā)生，但因為買(mǎi)家面對的是企業(yè)，而且情況往往是批量發(fā)生，因此責任認定相對簡(jiǎn)單。
漢宇地產(chǎn)副總經(jīng)理楊堅東透露，限購細則執行后的幾周時(shí)間，退房的案例的確很多，其中大部分都是采用調解的方式解決。至于那些無(wú)法解決的，一般都通過(guò)訴訟來(lái)解決。因為二手房買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)點(diǎn)不同，一旦出現糾紛，的確比較難解決。