針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的二次調控不僅遏制國內投機性住房需求，對國外熱錢(qián)和投機需求也進(jìn)一步再加以防范。住建部、國家外匯管理局近日規定，符合要求的境外個(gè)人只能購買(mǎi)一套自住房，境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公用非住宅房。境外大量熱錢(qián)購房需求將被迫收窄。
　　此前2009年1月北京市建委曾發(fā)文，自2009年1月1日至12月31日，暫停執行《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》，對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋的有關(guān)規定。而目前北京執行的政策則明確針對的是個(gè)人購買(mǎi)一套自住住房。相比較原來(lái)政策中境外機構可以購買(mǎi)自用商品房，而新政修改為只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。
　　業(yè)內人士認為，高端住宅市場(chǎng)的部分購房者來(lái)源于境外，此項政策的出臺或可對高端住宅市場(chǎng)氣到明顯的抑制作用。
　　另外，今年4月份調控政策出臺之后，住宅市場(chǎng)成交受冷落但商業(yè)成交節節攀升，商業(yè)地產(chǎn)6月份的成交比5月份多了1倍。此后，商業(yè)地產(chǎn)成交連續3個(gè)月上漲，人民幣升值受到外資關(guān)注。不排除短線(xiàn)投資介入的嫌疑。商業(yè)地產(chǎn)的投資成為了房地產(chǎn)投資的另一種選擇�！版溂业禺a(chǎn)”首席分析師張月認為，此次新規對于遏制境外的投資資金進(jìn)入市場(chǎng)有一定的遏制的作用。但是在具體的執行過(guò)程中，尤其是成交之后是否用于實(shí)際辦公所需的監督難度較大。
　　有數據表明，1-10月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源56923億元，同比增長(cháng)32%。利用外資539億元，增長(cháng)達43.3%；另有統計數據顯示，開(kāi)發(fā)商的自籌資金及外資上漲均超過(guò)了總資金上漲的幅度。
　　目前房地產(chǎn)貸款無(wú)論是個(gè)人住房貸款，還是開(kāi)發(fā)貸款，都在緊縮。第三套以上住房貸款已停止發(fā)放，繼而從11月1日起，各主要商業(yè)銀行又將首套房?jì)?yōu)惠利率由原來(lái)的7折，上調到8.5折。
　　央行11月2日發(fā)布的三季度貨幣政策執行報告首次提出要“繼續引導貨幣條件逐步回歸常態(tài)水平”。21世紀不動(dòng)產(chǎn)認為，這意味著(zhù)信貸逐步收緊，而首當其沖的就是占貸款新增余額約20%的房地產(chǎn)貸款的從緊。無(wú)論是貨幣政策的逐漸轉向、M2增幅的降低、信貸規模增速的壓縮，還是個(gè)人住房貸款和開(kāi)發(fā)貸款的收緊乃至暫時(shí)性停貸，境外熱錢(qián)的嚴控，都確切無(wú)誤地傳達出一個(gè)信號：2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流將迅速變細變小，開(kāi)發(fā)商要過(guò)緊日子了。
　　最近，國家統計局發(fā)布的10月份房地產(chǎn)運行情況報告已經(jīng)透露出10月份全國房地產(chǎn)投資繼續保持強勁增長(cháng)勢頭，但開(kāi)發(fā)企業(yè)的國內貸款已經(jīng)出現0.9%的負增長(cháng)，個(gè)人按揭貸款更是出現高達4.4%的負增長(cháng)。21世紀不動(dòng)產(chǎn)分析師預計，這種負增長(cháng)的趨勢今后幾個(gè)月將會(huì )繼續。這些信貸政策將與此前的其他所有調控政策一起，構成房地產(chǎn)調控的“政策疊加效應”，從而產(chǎn)生“1加1大于2”的效果。這種疊加效應，可能遠遠超出業(yè)內人士此前的預期。
　　如果政策調控力度不放松，半年后開(kāi)發(fā)商將面臨非常嚴峻的局面。