臨近年末，土地市場(chǎng)似乎迎來(lái)一波“翹尾”行情：一些地區繼續加快推地，一些熱門(mén)城市的優(yōu)質(zhì)地塊成為新“地王”；與此同時(shí)，由于供地規�？偭吭黾拥纫蛩�，目前北京、上海土地出讓金已突破一千億元，年內破千億的城市還有望增加。
建設部相關(guān)負責人日前坦言樓市調控存在諸多難點(diǎn)。房地產(chǎn)調控面臨形勢的復雜性超出很多人的估計。在此大背景下，新“地王”的冒頭、土地出讓金的創(chuàng )下新高，當作何理解？
開(kāi)發(fā)商賭兩年后“面包”更貴
平靜了一段時(shí)間的土地市場(chǎng)，最近再度升溫。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，起價(jià)為92465萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)十七輪報價(jià)，以180600萬(wàn)元由當地的房企濱江集團摘得，樓板價(jià)高達25735元/平方米，刷新今年地價(jià)紀錄。當日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈，其中西湖區一幅地塊成交樓板價(jià)高達17196元/平方米。同日，在廣州，經(jīng)過(guò)兩百多輪舉牌角逐，廣鐵集團聯(lián)合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價(jià)和17279元/平方米的樓板價(jià)，均為今年以來(lái)廣州最高。
密集調控之下，房企為何依然敢于高價(jià)競地？中國指數研究院副院長(cháng)陳晟認為，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨較好的形勢，就是土地供應明顯增加。尤其是三季度以后，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門(mén)城市的優(yōu)質(zhì)地塊依然被看好，報價(jià)不低、競拍激烈，往往高價(jià)成交。
其次，部分大開(kāi)發(fā)商依然“不差錢(qián)”。銷(xiāo)售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，10月以后推出促銷(xiāo)措施，再次撬動(dòng)市場(chǎng)。典型如萬(wàn)科，今年銷(xiāo)售額有望達到創(chuàng )紀錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上，兩周之內700多套便銷(xiāo)售一半，預計這一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售將帶來(lái)20億元左右資金。企業(yè)負責人說(shuō)：“企業(yè)有大量現金在手，有好的地塊還是會(huì )出擊競拍”。融資渠道方面，戴德梁行華東區綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏說(shuō)，與其說(shuō)銀行信貸總體在收縮，不如說(shuō)是結構上進(jìn)行調整：中小開(kāi)發(fā)商資金收緊明顯，但是大開(kāi)發(fā)商依然是銀行青睞的客戶(hù)，資金無(wú)憂(yōu)。
再次，開(kāi)發(fā)商“押寶”后市�！啊娣邸俅钨F過(guò)眼下的‘面包’，開(kāi)發(fā)商的想法很明顯：一兩年后的‘面包’將比現在更貴�！标愱烧f(shuō)。此輪調控會(huì )持續多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調控出現松動(dòng)，房?jì)r(jià)將如何變化？顯然，高價(jià)競地的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑打著(zhù)“如意算盤(pán)”。
土地市場(chǎng)呈現“理性繁榮”
業(yè)內人士用“理性繁榮”來(lái)形容調控形勢下的土地市場(chǎng)。
先看“理性”的一面。中國指數研究院的數據顯示，今年1-4月，全國105個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)持續下降，經(jīng)歷了6-9月的小幅波動(dòng)之后，10月又有顯著(zhù)下降。相比于價(jià)格，“溢價(jià)率”更能說(shuō)明土地市場(chǎng)的“溫度”。數據顯示，今年一季度105個(gè)城市溢價(jià)率同比增幅均保持在三位數以上，但4月之后便直線(xiàn)下降，6-10月則保持了同比負增長(cháng)態(tài)勢。
上海的情況頗具代表性。上海市規劃和國土資源管理局土地利用處負責人介紹，今年四月中旬“國十條”出臺以來(lái)，上海土地市場(chǎng)表現出三個(gè)特點(diǎn)：一是溢價(jià)率明顯下降，“去年同期一些地塊成交溢價(jià)經(jīng)常超過(guò)100%，而今年基本在30%至40%”，競價(jià)激烈程度明顯趨緩；二是價(jià)格的同比、環(huán)比增幅有所下降，多幅熱門(mén)地塊的成交價(jià)低于市場(chǎng)預期，地價(jià)迅速上漲的勢頭明顯得到遏制；三是個(gè)別地塊偶有“冒頭”，創(chuàng )下較高的溢價(jià)率和成交價(jià)格�！�
再看“繁榮”的一面。中國指數研究院的數據顯示：截至11月22日，繼上海之后，北京今年的土地出讓金也突破千億元，達到1004.48億元。北京之后，大連、天津已分別達到893億、866億元，年內“破千億”可能性也很大。今年土地出讓金千億元城市有望新添成員，各地土地出讓收入總體也將比去年顯著(zhù)增加。
多城市土地出讓收入增加的最大原因，是土地供應的明顯增加。根據國土資源部公布的數據，今年全國30個(gè)省區市2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬(wàn)公頃，與去年全國住房實(shí)際供地76461公頃和前五年平均年度實(shí)際供地量54650公頃相比，增幅翻倍甚至數倍。
樓市“調控之弦”不可放松
“個(gè)別地塊的高價(jià)成交并不等于土地市場(chǎng)的整體過(guò)熱，”陳晟說(shuō)，“今年以來(lái)土地供應顯著(zhù)增加，整體地價(jià)漲幅趨緩，溢價(jià)率明顯回落，這說(shuō)明對土地的調控是有成效的�！辈贿^(guò)，業(yè)內人士同時(shí)指出，在目前形勢下，必須對“地王”的再現保持警惕。試想，當人們再次看到家門(mén)口的土地價(jià)格都要比自己居住的房屋高出一截，對以后的房?jì)r(jià)作何預期？
國家統計局的數據顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.6%，漲幅比9月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比仍然上漲0.2%。10月以來(lái)，國內房?jì)r(jià)呈現出結構性震蕩：當高價(jià)房一時(shí)成交趨緩，而中低價(jià)房源成交比例上升，于是整體均價(jià)便出現下跌；當交易滯后的房源進(jìn)行銷(xiāo)售登記、較高價(jià)房源通過(guò)些微促銷(xiāo)啟動(dòng)銷(xiāo)售，均價(jià)復又上揚。
對當下樓市而言，土地市場(chǎng)“理性繁榮”并非壞事。不過(guò)，這也激發(fā)了業(yè)內對今后土地市場(chǎng)的更多關(guān)注。比如，地方經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)是長(cháng)期以來(lái)一些調控措施難以奏效的根本原因。巨額土地出讓金“手到擒來(lái)”，占一些地方財政收入的三四成甚至一半以上，其誘惑力不言而喻。如此情況下，增加土地供應，會(huì )不會(huì )意味著(zhù)增強地方的“賣(mài)地沖動(dòng)”？土地出讓金的增加，會(huì )不會(huì )強化地方對“土地財政”的依賴(lài)？增加土地供應，會(huì )不會(huì )引起地價(jià)的過(guò)快上漲？這一系列“兩難”，對樓市調控是嚴峻考驗。
住房城鄉建設部副部長(cháng)仇保興26日公開(kāi)坦承房地產(chǎn)調控面臨六大難點(diǎn)：城鎮化帶來(lái)住房剛性需求，民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄，全球化熱錢(qián)涌入與人民幣升值影響，房產(chǎn)持有環(huán)節稅收制度缺失，地方政府對土地財政依賴(lài)，各地經(jīng)濟發(fā)展存在差距。因此，“現在中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)前所未有，房地產(chǎn)調控壓力前所未有，也遇到了房地產(chǎn)調控難度前所未有的挑戰”。
業(yè)內人士認為，樓市調控政策要繼續組合使用，政策“工具包”主要包括土地、財稅、金融政策，保障性住房供應，管制措施等，同時(shí)要增強宏觀(guān)調控的靈活性和針對性。而當務(wù)之急，是把啟動(dòng)實(shí)施的調控政策深入推進(jìn)下去，堅決抑制炒房炒地現象的抬頭，并加快推進(jìn)保障性住房建設，為樓市調控打開(kāi)更多空間。