昨日，中國社科院發(fā)布的一份報告首次直接給出了明晰且具體的各地房?jì)r(jià)泡沫數據。不過(guò)，其整個(gè)推導計算過(guò)程尚未能獲得外界的完全認同。
最高房?jì)r(jià)泡沫達七成
在這本2011年《住房綠皮書(shū)》——《中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》中，報告撰寫(xiě)人通過(guò)對2010年9月全國35個(gè)大中城市二類(lèi)地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價(jià)的對比分析發(fā)現，全國35個(gè)大中城市二類(lèi)地段普通商品住房平均房?jì)r(jià)泡沫為29.5%。
其中，泡沫指數最高的前七個(gè)城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。
泡沫較高、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30％-50％之間的城市有北京（0.496）、深圳（0.485）、武漢（0.481）、長(cháng)春（0.473）、寧波（0.444）、哈爾濱（0.417）、大連（0.400）、貴陽(yáng)（0.369）、上海（0.365）、鄭州（0.346）、成都（0.300）。
而存在一定的泡沫、泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10％以上30％以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長(cháng)沙。
泡沫數據從何得來(lái)？
近年來(lái)，雖然房?jì)r(jià)不斷上行，有關(guān)樓市泡沫的爭論時(shí)常出現，空方認為樓市泡沫嚴重，未來(lái)兩三年內房?jì)r(jià)將遭腰斬，而也有多方人士堅稱(chēng)房?jì)r(jià)泡沫較小，尚在可控范圍之內。
這種爭論的背后，直接指向了政府調控政策的取舍，泡沫嚴重與否將決定政策是打壓樓市還是促使市場(chǎng)保持相對穩定。
因此，是次社科院報告發(fā)布主要城市房?jì)r(jià)泡沫指數，引來(lái)外界很大關(guān)注。但這個(gè)數據由何而來(lái)、結論是否科學(xué)，這些問(wèn)題尚有存疑之處。
該部分報告撰寫(xiě)人、中國社科院財貿所博士鄒琳華接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，該指數不能代表未來(lái)房?jì)r(jià)走勢，數據也并非完全準確，但對市場(chǎng)分析有一定指導意義。
鄒琳華介紹說(shuō)，此處的房?jì)r(jià)泡沫指數是通過(guò)一定的計算程序得來(lái)的。具體而言，泡沫指數=1－基準價(jià)格/實(shí)際價(jià)格=（實(shí)際價(jià)格－基準價(jià)格）/實(shí)際價(jià)格，代表實(shí)際房?jì)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。
如泡沫指數為0.5，表示實(shí)際房?jì)r(jià)中有50%的泡沫。泡沫指數的取值在0～1之間，泡沫指數越大，說(shuō)明該城市房?jì)r(jià)中的泡沫成分越大。
由是觀(guān)之，計算房?jì)r(jià)泡沫指數有兩個(gè)關(guān)鍵：一是實(shí)際價(jià)格，二是基準價(jià)格。鄒琳華對記者表示，房子的實(shí)際價(jià)格即在實(shí)際交易過(guò)程中的成交價(jià)格，來(lái)源是國家信息中心中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)。
在報告中引用的數據是，北京普通住房實(shí)際價(jià)格為26446元/平方米，上海是18500元/平方米。泡沫指數最高的福州，其實(shí)際價(jià)格則為13457元/平方米。
基準價(jià)格則是通過(guò)對一系列參數進(jìn)行演算而來(lái)的。換言之，基準價(jià)格并非統計部門(mén)的統計數據，而是參考多項其他數據的結果。
據鄒琳華介紹，這些參數包括2009年家庭人均可支配收入、客運量、貨運量、地方財政預算內支出、固定資產(chǎn)投資總額、城鄉居民儲蓄年末余額、社會(huì )商品零售總額、貨物進(jìn)出口總額、年末實(shí)有公共（汽）電車(chē)營(yíng)運車(chē)輛數、普通高等學(xué)校在校學(xué)生數、執業(yè)（助理）醫師人數等11項指標。
這11項數據來(lái)源于《中國統計年鑒（2010）》和《中國統計月報》相關(guān)各期。
從上述11項指標如何通過(guò)計算得出一個(gè)城市的普通住房基準價(jià)格？對此問(wèn)題，鄒琳華未作出詳細解釋?zhuān)硎具@中間有可用于推導的數量模型。