中國社科院昨日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》，報告對35個(gè)大中城市住宅價(jià)格進(jìn)行了泡沫指數統計，平均房?jì)r(jià)泡沫為29.5%，福州以70.3％排名第一，杭州、南寧、青島、天津、蘭州和石家莊也都超過(guò)了50％，北京的房?jì)r(jià)泡沫達49.6％，排第8位。
　　報告還預測，明年住房市場(chǎng)將繼續調整，房?jì)r(jià)穩中有降。調控政策會(huì )進(jìn)一步嚴格和具體化。

    1 多數城市房貸壓力巨大

　　北京按揭貸款月度償付率超過(guò)100%，絕大多數城市償付房貸壓力巨大。
　　報告指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線(xiàn)是30%，超過(guò)這個(gè)線(xiàn)的家庭屬于低收入家庭，這類(lèi)家庭一般要采取租房而不是買(mǎi)房的做法。
　　月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線(xiàn)城市。最高的是北京，大多數月份的月度償付率竟超過(guò)100%。
　　這樣高的比重部分原因可能是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機成分過(guò)重，將房?jì)r(jià)推高到本市居民無(wú)法承受的地步。事實(shí)上國內絕大多數城市的月度償付率在大多數月份里高達50%以上，甚至有超過(guò)100%的月度償付率，這些現象同樣反映出這些城市均不同程度地存在著(zhù)投機問(wèn)題。

　　2 住房面臨租購兩難局面

　　報告還指出，住房需求者處于租購兩難的窘境。一方面，多數人認為房?jì)r(jià)過(guò)高難支付，冀望調控；與此同時(shí)，住房租賃者支付房租激增，承租壓力日重。
　　2010年上半年以來(lái)，全國住房租賃市場(chǎng)成交量有所增加，租金水平出現較大增幅。部分中介因為房屋買(mǎi)賣(mài)生意下降，從房主處收租房子做“二房東”；大規模拆遷和部分買(mǎi)家轉入租賃市場(chǎng)也是推高房租的因素；而高價(jià)購買(mǎi)住房導致出租成本增加以及政府缺乏租金管理應該是更為根本的原因。對許多住房消費者來(lái)說(shuō)，住房問(wèn)題已經(jīng)出現“買(mǎi)不起”兼“租不起”的困境。據新華社電

　　觀(guān)點(diǎn)

　　“房地產(chǎn)調控明年更嚴格”
　　對于今年以來(lái)中央政府嚴厲的調控，住房報告直言博弈各方勝負未分，并預計明年政策會(huì )進(jìn)一步嚴格和具體化，“中央政府一定要加大調控的信心，堅定調控的決心。不動(dòng)搖，不妥協(xié)、不松懈�！�
　　對此，中國土地學(xué)會(huì )副理事長(cháng)黃小虎坦言，調控沒(méi)有完全達到多數人的預期。一是流動(dòng)性的問(wèn)題，二是雖然增加了保障房供給，把開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)壟斷地位打破了，但是沒(méi)有徹底打破。
　　對于關(guān)注度頗高的小產(chǎn)權房，黃小虎認為，全國小產(chǎn)權房面積66億平米，雖然不合法但客觀(guān)存在，小產(chǎn)權房管理存在空白，呼吁合法化。
　　此前亦曾有報道稱(chēng)小產(chǎn)權房的治理方案已上報國務(wù)院，隨后國土部對此予以澄清。

　　“夾心層應建住宅合作社”
　　面對超過(guò)50％的“夾心層”住房問(wèn)題，黃小虎引用鄧小平上世紀八十年代“自建公住”的說(shuō)法建議，中國應建立起住宅合作社的半市場(chǎng)半保障的模式，以解決既買(mǎi)不起商品房也不夠保障房條件的“夾心層”住房問(wèn)題。
　　黃小虎建議中國大力發(fā)展住宅合作經(jīng)濟，住宅合作社是一個(gè)法人，同時(shí)又是政府提供保障的對象，可以采取稅收優(yōu)惠、財政貼息等方式支持，即便沒(méi)有這些支持，僅低價(jià)甚至劃撥供應土地、沒(méi)有開(kāi)發(fā)商利潤，就可以把房?jì)r(jià)控制在成本區間。

　　房?jì)r(jià)泡沫怎么算？

　　根據地方經(jīng)濟基本面得出基準價(jià)格，用1減去基準價(jià)格除以實(shí)際價(jià)格的結果，即為泡沫指數。以北京基準房?jì)r(jià)13316元/m2，實(shí)際價(jià)26446元/m2計算，1-（13316÷26446）×100%=49.6%，即為北京的房?jì)r(jià)泡沫。