12月1日起，京版預售資金監管政策開(kāi)始實(shí)施，不過(guò)，截至記者發(fā)稿，北京12月共有14個(gè)預售樓盤(pán)上市，但皆因于11月底提出預售申請，因此不受此政策限制，換句話(huà)說(shuō)，目前該政策還未有用武之地。
廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)謝逸楓在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)對該政策的效果提出質(zhì)疑。他認為，預售款監管根本堵塞不了開(kāi)發(fā)商資金的源頭，況且，開(kāi)發(fā)商可以利用各種辦法來(lái)規避此政策，或難以遏制上漲得房?jì)r(jià)。
14個(gè)樓盤(pán)預售款暫未受限
10月北京出臺的
《商品房預售資金監督管理暫行辦法》規定，自12月1日起，北京商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，實(shí)施“專(zhuān)款專(zhuān)用”。房企可在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個(gè)時(shí)點(diǎn)，向專(zhuān)用賬戶(hù)申請資金提取與使用。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據顯示，截至8日，12月北京共有14個(gè)預售住宅樓盤(pán)入市，包括13個(gè)住宅期房與1個(gè)現房樓盤(pán)。
不過(guò)北京市住建委相關(guān)負責人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，12月1日實(shí)施的預售資金監管政策執行的時(shí)間點(diǎn)為房企向住建委申請商品房預售許可的日期，而非網(wǎng)站公示的審核日期及預告日期。目前已入市的14個(gè)樓盤(pán)，其提交預售申請的時(shí)間皆在12月1日前，因此不受該新政影響。這位負責人同時(shí)透露，首個(gè)受預售資金監管影響的項目上市時(shí)間目前尚無(wú)法確定。
不過(guò)鑒于對該政策的觀(guān)望情緒，12月受此新政影響的上市項目數將有所減少。此前，相關(guān)機構預測，12月北京住宅預售項目數在20個(gè)左右，除去已上市的14個(gè)，只剩余約6個(gè)項目，中間還可能包括提交預售申請日期在12月1日前的項目。
對此，在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部研究總監張大偉分析說(shuō)，這個(gè)情況是可以預料到的，而且已于11月反映出來(lái)了。他解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商為了避開(kāi)此政策的影響，不少項目已提前上市，造成11月北京入市住宅項目數暴漲到43個(gè)，相比10月的15個(gè)大幅增加。
預售款新政或難阻房?jì)r(jià)漲勢
在北京之前，浙江、廣州、南京、鄭州、石家莊等省市已出臺并實(shí)施了類(lèi)似的預售資金監管規定。
對于該政策的操作效果，謝逸楓指出，預售資金監管政策存在缺漏，開(kāi)發(fā)商依然可以通過(guò)以下方式在監管部門(mén)的眼皮底下逃避監管：一是開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)方以集資、借款、會(huì )員費等形式變相預售商品房，收取預售款，逃避資金監管；二是開(kāi)發(fā)商利用與監管銀行的利益合作關(guān)系，在銀行處開(kāi)多戶(hù)銀行戶(hù)頭，以逃避資金監管；三是開(kāi)發(fā)商利用在地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個(gè)節點(diǎn)處可以提取預售資金的規定，在某個(gè)節點(diǎn)處提供虛假資料，以騙取商品房預售款預支。
一位不愿透露姓名的業(yè)內人士向記者補充說(shuō)，對于一次性付款客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商還可以與其只簽認購協(xié)議，不做網(wǎng)簽合同，等到辦理房產(chǎn)證時(shí)再進(jìn)房管部門(mén)網(wǎng)簽，也可以避開(kāi)資金監管。
謝逸楓認為，開(kāi)發(fā)商預售資金監管的監管者是預售資金專(zhuān)用賬戶(hù)所在的監管銀行以及當地政府相關(guān)部門(mén)，而銀行、當地政府與開(kāi)發(fā)商間存在千絲萬(wàn)縷的利益關(guān)系，因此銀行與地方政府能否扮演好裁判者的監管角色，是該政策成敗的關(guān)鍵�；谀壳伴_(kāi)發(fā)商是銀行的大客戶(hù)以及地方政府對土地財政依賴(lài)的現實(shí)，預售資金監管或許無(wú)法遏制開(kāi)發(fā)商的資金鏈和房?jì)r(jià)上漲推動(dòng)力。
不過(guò)，中國社科院金融研究所研究員易憲容則指出，時(shí)下中國房企的五大融資來(lái)源中，預售資金量最高時(shí)占資金來(lái)源的47％，是開(kāi)發(fā)企業(yè)中最主要的資金來(lái)源。因此，預售資金監管會(huì )加大房企資金壓力，尤其是一些資金使用極不規范，習慣拆東墻補西墻的開(kāi)發(fā)商，影響會(huì )較大，不排除一些項目為盡快回籠資金而降價(jià)促銷(xiāo)。