上世紀90年代初，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起吸引了一批外資房產(chǎn)中介機構進(jìn)入一線(xiàn)城市。新世紀以來(lái)，部分外資房產(chǎn)中介機構快速向二線(xiàn)城市擴張，壟斷我國房產(chǎn)中介高端市場(chǎng)的大部分業(yè)務(wù)，對樓市走勢的影響力逐漸增強。
外資房產(chǎn)中介四大特點(diǎn)
外資房產(chǎn)中介機構在我國經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，現已形成四大鮮明特點(diǎn)。
進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間早，經(jīng)驗成熟。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠介紹說(shuō)，在上個(gè)世紀90年代，來(lái)自香港的戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團、美國的21世紀不動(dòng)產(chǎn)等國際知名房產(chǎn)中介機構先后進(jìn)入我國，一些外資房產(chǎn)中介機構進(jìn)入我國之前就已有10多年的國際市場(chǎng)拓展經(jīng)驗，而上海、深圳等一線(xiàn)城市出現較成熟的本土房產(chǎn)中介機構則在上世紀90年代末期。
知名外資房產(chǎn)中介機構市場(chǎng)布局面廣，交易額巨大。王阿忠告訴記者，新世紀以來(lái)，戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等紛紛將業(yè)務(wù)從我國一線(xiàn)城市擴張至二線(xiàn)城市，一些外資房產(chǎn)中介機構在我國市場(chǎng)年度交易額都會(huì )超過(guò)萬(wàn)科、金地等開(kāi)發(fā)商巨頭。以21世紀不動(dòng)產(chǎn)為例，自1999年底進(jìn)入我國，截至目前網(wǎng)絡(luò )已覆蓋我國50多個(gè)主要城市，擁有1000多家門(mén)店，逾萬(wàn)名經(jīng)紀人，2009年的交易額達800多億元。
壟斷我國高端物業(yè)和房地產(chǎn)研究咨詢(xún)市場(chǎng)。浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴記者，外資房產(chǎn)中介機構起初主要為進(jìn)入我國的外資開(kāi)發(fā)商服務(wù)，近年來(lái)逐步向國內開(kāi)發(fā)商延伸，業(yè)務(wù)兼顧新建商品房和二手房市場(chǎng)。戴德梁行、中原地產(chǎn)代理集團等在我國所有一線(xiàn)城市的高端物業(yè)占有壟斷地位，為其所服務(wù)的海內外投資者提供市場(chǎng)咨詢(xún)。同時(shí)，定期發(fā)布市場(chǎng)信息可以左右我國局部長(cháng)期的樓市行情。
統籌國內外房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)。景乃權說(shuō)，近兩年來(lái)，隨著(zhù)國家抑制房?jì)r(jià)的調控政策不斷加碼，國內樓市的部分資本出現向海外房地產(chǎn)流動(dòng)的趨勢，居間服務(wù)的主要就是外資房產(chǎn)中介機構。在我國樓市波動(dòng)時(shí)期，這些外資房產(chǎn)中介機構同樣為境外熱錢(qián)頻繁出入“套利”提供方便之門(mén)。以戴德梁行為例，該機構自稱(chēng)：“憑借全球分公司的資源、國際經(jīng)驗以及本地知識，提供沒(méi)有地域阻隔的跨境方案，令客戶(hù)無(wú)論身處何處，都可以獲得全球一致的高質(zhì)素房地產(chǎn)服務(wù)�！�
外資房產(chǎn)中介帶來(lái)負面影響
業(yè)內人士認為，外資房產(chǎn)中介機構在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大影響力應引起重視�！皬恼嬉饬x來(lái)講，外資房產(chǎn)中介機構品牌經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗值得國內同行學(xué)習和效仿�！睆B門(mén)丹廈房產(chǎn)行銷(xiāo)策劃有限公司運營(yíng)總監張揚說(shuō)，目前，我國房地產(chǎn)代理公司服務(wù)水平仍處于較低層次，主要以居間代理的業(yè)務(wù)形式為主，僅有為數不多的公司擁有從事較高層次的市場(chǎng)研究咨詢(xún)業(yè)務(wù)的能力，但客戶(hù)大多為中小型開(kāi)發(fā)商。
業(yè)內人士及專(zhuān)家指出，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現出新的發(fā)展趨勢，上海、深圳、北京等大城市的二手房市場(chǎng)交易量超過(guò)了新建商品房市場(chǎng)。更多城市的房地產(chǎn)代理絕對業(yè)務(wù)量和需求質(zhì)量呈現不斷上升趨勢；在房地產(chǎn)消費需求方面，我國居民的住宅消費支出呈現上升趨勢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求急劇擴大，市場(chǎng)需求層次也更加分明；商品房預售條件的提升強化了房地產(chǎn)代理業(yè)信譽(yù)和專(zhuān)業(yè)的重要性。在我國房產(chǎn)中介市場(chǎng)將發(fā)生質(zhì)的變化的背景下，外資房產(chǎn)中介在市場(chǎng)中的強勢地位帶來(lái)負面影響不容忽視。
景乃權認為，我國加入WTO以來(lái)，在服務(wù)貿易領(lǐng)域對外開(kāi)放的步伐較快，國內還沒(méi)有產(chǎn)生具備國際競爭力的房產(chǎn)中介組織，這使得市場(chǎng)競爭顯然更有利于外資中介機構。在國內房地產(chǎn)的高端物業(yè)市場(chǎng)，國內中介機構相對于外資毫無(wú)競爭優(yōu)勢可言，外資房產(chǎn)中介機構對高端業(yè)務(wù)的壟斷等于把持住了市場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權。當前，國內房產(chǎn)中介行業(yè)卻面臨著(zhù)諸多發(fā)展困境，既存在誠信不足、資金不夠、人才短缺的問(wèn)題，還受制于調控政策。
亟待政策扶持國內房產(chǎn)中介快速發(fā)展
專(zhuān)家指出，在房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的新趨勢下，一方面，要繼續限制外資進(jìn)入房產(chǎn)中介，另一方面，要亟待扶持一批國內房產(chǎn)中介機構做大做強，增強與國際同行的競爭力，逐漸主導市場(chǎng)話(huà)語(yǔ)權。
景乃權認為，2007年以來(lái)，我國對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司開(kāi)始采取限制政策，但是這一國家政策沒(méi)有具體、可操作性強的配套措施，到了地方政府層面，沒(méi)有得到很好的執行。近年來(lái)，21世紀不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)、信義房屋、中原地產(chǎn)等多家外資、臺資或港資房產(chǎn)中介機構不斷通過(guò)吸引海外戰略投資者、國際私募融資等多種形式，實(shí)現在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)“跑馬圈地”的戰略目標。
繼續限制外資進(jìn)入房產(chǎn)中介亟需政府部門(mén)出臺有效而具體的政策措施。比如，盡快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統和預警預報體系。針對目前外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)底數不清等問(wèn)題，要加強統計分析，建立外資購買(mǎi)房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動(dòng)，防止外資對房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)統計部門(mén)的信息主渠道作用，根據外資流動(dòng)和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數據設計一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險評價(jià)指標體系，及時(shí)掌握市場(chǎng)態(tài)勢，制定更有效的調控政策和措施。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王阿忠說(shuō)，一直以來(lái)，各地政府對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的重視程度遠高于二手房市場(chǎng)。他建議，各地特別房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)較為發(fā)達的地方，政府部門(mén)現在務(wù)必要高度重視區域二手房市場(chǎng)培育，研究出臺扶持政策如品牌中介稅收減免、施行分級收費標準等，支持房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)展和強化行業(yè)誠信建設，鼓勵品牌中介兼并小企業(yè)，快速實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、集團化發(fā)展。