上有政策，下有對策�！靶聡鍡l”的核心是限貸與限購，而此“雙限”均可用“假離婚”、“假身份證”等做法化解�！�
自去年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議率先提出“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復至5年”，揭開(kāi)樓市調控大幕，至今已滿(mǎn)周歲。其間，“國四條”、“國十條”、“新國五條”等先后落地，一招嚴過(guò)一招。但令人失望的是，政策似乎正被市場(chǎng)加速消化，最嚴力度限貸、限購的“新國五條”僅入市兩個(gè)月，“第二波調控”就被化解于無(wú)形。
12月7日，中國社會(huì )科學(xué)院發(fā)布2011年經(jīng)濟藍皮書(shū)。據其預測，2010年全年住宅價(jià)格將上漲15%，明年可能出現報復性反彈，樓市調控形勢嚴峻。
逆市買(mǎi)房
10月中旬，深圳“限購令”出臺不久，在上海專(zhuān)職研究房產(chǎn)的盛天(化名)與妻子辦理了離婚手續。兩本離婚證，一張單身證明，工本費加打印費，總共9元多。
“同事花一百塊買(mǎi)了本假離婚證，沒(méi)真的便宜。但他們過(guò)完戶(hù)，一撕便成，我們比較麻煩，還得走一遍復婚流程�！痹谑⑻煅劾�，證書(shū)不過(guò)是薄紙一張。而他的老客戶(hù)，深圳一處新開(kāi)樓盤(pán)的老總已應允其“內部?jì)r(jià)”一套�！芭c其把錢(qián)放在銀行里貶值，不如買(mǎi)套房，至少還能跟CPI賽跑�！笔⒄f(shuō)。
去區民政局的當天，已目睹過(guò)諸多實(shí)例的盛天并不緊張，此前，其亦與妻子商量過(guò)“現場(chǎng)翻臉”的橋段，但最終無(wú)用武之地。因“調解”無(wú)用，結婚5年的盛天和妻子協(xié)議離婚，兩人共有的湖北、上海、深圳3套房產(chǎn)全部歸女方所有，盛天“凈身出戶(hù)”。
“無(wú)房一身輕”的盛自言“四兩撥千斤”，以9塊錢(qián)的超低成本逃脫史上最嚴“封殺”。9月30日，深圳樓市新政落地，其禁止居民家庭購買(mǎi)第三套房的做法使之成為“新國五條”下調控最嚴的城市之一，北京、上海、廣州等十多個(gè)城市雖有“限購令”加身，但力度次之。而盛天因深圳“暫停擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶(hù)籍居民家庭在本市購房”而被限購。
但是，上有政策，下有對策�！啊聡鍡l’的核心是限貸與限購，而此‘雙限’均可用‘假離婚’、‘假身份證’等做法化解�！敝袊慨a(chǎn)信息集團分析師薛建雄說(shuō)。比如，對“非該市戶(hù)籍居民家庭”限購，以“假身份證”克之；對“二、三套購買(mǎi)者”限購、限貸，以“假離婚”應之�！耙苹ń幽局�，購房者基本上享受的全是三成首付、8.5折利率的首套房最優(yōu)待遇�！毖φf(shuō)。
當坐擁3房的盛天急著(zhù)新購時(shí)，租在上海寶山區的徐萊也于11月下旬出手，買(mǎi)房自住。自滬上10月新政限新購一套后，100平方米戶(hù)型受到寄望于一步到位的購房者的熱捧。徐在寶山區的二手房市場(chǎng)兜兜轉轉，好不容易“抓”住了總價(jià)175萬(wàn)元的一套。而與中介、賣(mài)主溝通“最低價(jià)”時(shí)，徐被告知，上海房屋交易中心對這一地段設定的房屋評估價(jià)為每平方米1.6萬(wàn)元。如果低于此價(jià)，中介報交易中心時(shí)，將不被通過(guò)。
最終以1.7萬(wàn)元/平方米交易的小徐非常疑惑，其樓下也是新購戶(hù)，但9月成交，總價(jià)165萬(wàn)元，約為1.6萬(wàn)元/平方米。9月尚屬上一波調控后的回暖期，既然如此，1.6萬(wàn)元的單價(jià)如何能夠被政府作為最低交易價(jià)？“這一波調控后會(huì )跌？那是扯淡，政府把最低價(jià)都定死了�！毙⌒煺f(shuō)。
隨著(zhù)盛天、徐萊等各路購房者入市，11月的樓市比10月初多了幾分暖意。一名房產(chǎn)中介還以其與樓市共進(jìn)退的經(jīng)歷說(shuō)明“回暖趨勢”。他告訴時(shí)代周報，“我現在是中級置業(yè)顧問(wèn)，公司規定的每月業(yè)績(jì)是3萬(wàn)元，少1萬(wàn)，降一級。第一波調控后，連續幾個(gè)月，我的業(yè)績(jì)都不達標，費了好些工夫才重新回到中級。但這一次，我不但沒(méi)降，下個(gè)月可能還會(huì )升�！倍味▍^一處12月4日新開(kāi)樓盤(pán)的售樓人員告訴時(shí)代周報，開(kāi)盤(pán)當天推出220套，賣(mài)掉100多套，而且，如此成果還是因為“公司不想賣(mài)得太好”。
距離9月29日的“新國五條”，不過(guò)兩月，真如市民感受的那般，樓市回暖了嗎？
十城九漲
最早佐證第二波調控變“空調”的數據來(lái)自中國指數研究院。12月1日，其發(fā)布的百城價(jià)格指數顯示，我國100個(gè)城市11月住宅平均價(jià)格較上月升0.82%。在北京、上海等十大重點(diǎn)城市中，除南京環(huán)比下跌0.07%外，其他9個(gè)城市平均房?jì)r(jià)高達15407元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比飆升34.29%。
而細看上海，11月走勢“先抑后揚”：10月7日，“新國五條”的滬版細則出臺后，成交量連續五周下滑；至11月最后兩周，周成交量大幅反彈，攀至21.2萬(wàn)和32萬(wàn)平方米，分別比此輪“V”形曲線(xiàn)的最低點(diǎn)高出34%和103%，而一手房成交均價(jià)繼10月上漲41%后，再漲27%，達到22627元/平方米。
量?jì)r(jià)齊升的局面在上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司市場(chǎng)總監湯輝看來(lái)，與自住客心理預期的變化緊密相關(guān)。他認為，兩輪調控后，多數消費者沒(méi)有等到期待的結果，而10月的漲價(jià)之勢已讓其擔心報復性反彈的出現，故而加緊入市。此外，CPI高企之下，民間資金尋求保值、升值的熱情高漲，而投資固定資產(chǎn)成為戰通脹的首選。
不過(guò)，以現狀推斷樓市回暖，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌并不認同。他告訴時(shí)代周報，盡管房?jì)r(jià)沒(méi)被一竿子打下去，但目前的市場(chǎng)購買(mǎi)主體依舊以自住型的剛性需求為主，并無(wú)地方出現投資客大量回籠的現象。
但是，多位接受采訪(fǎng)的房產(chǎn)人士普遍認同，十城九漲是“新國五條”短期成效不佳的表現�！�4月的‘國十條’，出臺一個(gè)月，十大重點(diǎn)城市成交量跌了近六成，‘新國五條’出臺一個(gè)月，成交量只下挫三成多。再以上海為例，5月的成交量較4月劇減七成，而10月與9月基本持平�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)。
與“國十條”相比，“新國五條”的政策并無(wú)新意，但力度更強，其中，限制購房數量、首付提至三成、暫停第三套房貸等等，均為“史無(wú)前例”，但新政僅持續一月，就被市場(chǎng)消化�！啊畤畻l’提出限貸時(shí)，因為不少銀行一時(shí)間不知如何放貸，房貸停了近一個(gè)月，后來(lái)，政策被消化后，市場(chǎng)大多在家庭、戶(hù)口上做些文章，伺機繞開(kāi)。目前，‘新國五條’在限貸上加碼，市場(chǎng)駕輕就熟地規避，而化解‘限購令’亦如法炮制�！毖ㄐ壅f(shuō)。
而從長(cháng)期來(lái)看，調控周期縮短，政策效用降低似乎已是趨勢。上海華燕分析師張宏偉曾對此做過(guò)對比，他告訴時(shí)代周報，從2002年到2005年，一個(gè)調控周期一般跨度兩至三年；2006年到2008年，縮短為一到兩年；而目前，經(jīng)常是一年一個(gè)周期，甚至一年多“調”。
盡管調控趨于頻繁，住建部副部長(cháng)仇保興甚至表示，“已經(jīng)嘗試過(guò)十八般武藝”，但其仍在11月26日的住房政策和市場(chǎng)調控專(zhuān)業(yè)委員會(huì )成立大會(huì )上指出，樓價(jià)波動(dòng)“前所未有”，調控壓力“前所未有”。
寄望于殺手锏
“的確，調控難度很大�！鳖櫾撇嬖V時(shí)代周報，當前的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢下，貨幣超發(fā)、外資內流，熱錢(qián)洶涌卻無(wú)處投資，致使樓市投資需求旺盛，而剛性需求又因“婚育高峰期”不斷積累。供需失衡的同時(shí)，上升的通脹預期再為樓市加溫。
與此同時(shí)，盡管中共中央政治局會(huì )議已將明年的貨幣政策定調為“穩健”而非“寬松”，但張宏偉分析認為，明年的信貸規模仍將維持在7萬(wàn)億元的高位。而且，中央近期重拳平抑物價(jià)，打擊農產(chǎn)品炒作，驅散的游資已流露出轉戰樓市的跡象。此外，土地財政是調控的痼疾，中央政策難破地方執行不嚴甚至逆向托市的困局。
盡管“病情”復雜，但多位受訪(fǎng)的房產(chǎn)人士卻開(kāi)出了各自的藥方。知名財經(jīng)評論人葉檀指出，調控只剩最后兩招殺手锏：一是提高持有成本或者征收資本利得，使投資無(wú)利可圖；二是取消房地產(chǎn)信貸，或繼續給房地產(chǎn)市場(chǎng)單獨加息，驅趕所有自有資金不足者。
提高持有成本，首推房產(chǎn)稅。而知名經(jīng)濟學(xué)家陸德明告訴時(shí)代周報，不管是保有稅、房產(chǎn)稅還是物業(yè)稅，其深意不在于本身能否較好地抑價(jià)，而在于督促地方政府打破過(guò)于依賴(lài)土地收入的發(fā)展模式，從源頭治理房?jì)r(jià)。
針對第二招，薛建雄認為，“最有效的就是杠桿，提高首付比例和貸款利率這兩根杠桿就足夠應對市場(chǎng)調控，但一定要是首套房，調控二、三套房的政策都是空的�！�
也有人士指出，“新國五條”的失敗不在政策不新，而在“武藝不精”。湯輝認為，與其“第三輪調控”，不如對既有政策“查漏補缺”，加強執行力。而薛建雄指出，限購令將于年底到期，鑒于目前的市場(chǎng)熱度，不但不會(huì )撤出，而且可能趨嚴，限購套數將以個(gè)人而非家庭計。
“對于調控，不同人群的評判標準不同。我覺(jué)得，調控的目標有兩點(diǎn)。首先，房?jì)r(jià)相對穩定，漲幅小于薪資；其次，房?jì)r(jià)穩定的同時(shí)，大幅調整結構，讓買(mǎi)不起商品房的消費者租得起、買(mǎi)得起和其收入相匹配的房子。所以，調控不是盯著(zhù)房子降價(jià)，還要看保障房的進(jìn)度�！鳖櫾撇f(shuō)。
但保障房與商品房的競賽，無(wú)異于一場(chǎng)龜兔賽跑。薛認為，目前的樓市調控正將越來(lái)越多的低端消費者從商品房市場(chǎng)淘汰出局，而財富階層受影響甚少。只有保障房市場(chǎng)高速擴容，“跑”過(guò)被淘汰者，商品房?jì)r(jià)格才有可能下跌。