15個(gè)城市出臺房地產(chǎn)調控細則
盤(pán)點(diǎn)2010年的房地產(chǎn)發(fā)展，調控是無(wú)法繞過(guò)的關(guān)鍵詞。從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”，再到近兩個(gè)月各部委密集出臺的一系列政策文件，黨中央、國務(wù)院遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭的決心堅定，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度持續加大。
從政有經(jīng)，令行為上。截至11月底，已有十五個(gè)城市陸續出臺了落實(shí)國家二次調控的實(shí)施細則，就限購、執行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設等多個(gè)方面做出規定。日前，本報記者采訪(fǎng)了北京、上海、廣州、三亞、南京、杭州、溫州、廈門(mén)等八個(gè)城市，了解各個(gè)城市在“新國五條”出臺后落實(shí)國家調控政策的情況。
9月29日出臺的“新國五條”，第一條就明確要求各地“立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號文件的實(shí)施細則”。同時(shí)，“對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責任”，從“立即”、“細則”、“約談”中，中央督辦地方政府盡快落實(shí)新政策的力度和決心可見(jiàn)一斑。
9月30日，深圳緊急出臺樓市限購令，隨后，廈門(mén)、上海、寧波、杭州等15個(gè)城市相繼出臺包含限購令在內的多項實(shí)施細則，加上早已開(kāi)始限購的北京，房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二輪調控在各地全面鋪開(kāi)。
這一輪調控是對“國十條”政策的延續和落實(shí)，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，此次各地出臺的樓市政策表現出三個(gè)特點(diǎn)：一是通過(guò)完善差別化信貸，控制投資性需求；二是通過(guò)預售資金監管、預售許可管理等措施加強市場(chǎng)監管，完善市場(chǎng)交易秩序；三是政府加大了住房供給和保障的力度。
相較以往的調控政策，有專(zhuān)家認為這一次更具有全面性和針對性，各地紛紛“組合出拳”，采用土地手段、財政手段和必要的行政手段等多種方式，有具體的可操作性標準，利于政策落實(shí)，效力強大。
長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高位運行，投機炒作泛濫，買(mǎi)房者只能望樓興嘆。樓市高燒，阻礙了經(jīng)濟的健康可持續發(fā)展，也影響了社會(huì )民生和穩定。二次調控下，各地樓市政策可謂給高燒的樓市開(kāi)出一服猛藥。
對癥藥——相機決策，調整市場(chǎng)供求關(guān)系
限購、差別化信貸是這次調控中的“眼球明星”，最受關(guān)注。根據“新國五條”規定：房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應緊張的城市，要在一定時(shí)間內限定居民家庭購房套數。截至11月底已有多個(gè)城市出臺限購令。但各地在“限購套數”、“針對存量還是增量”、“是否明確時(shí)限”上有所差異，多數城市要求新購買(mǎi)一套，對增量作出限制，也沒(méi)有明確的執行實(shí)現，南京規定限制購買(mǎi)第三套，被稱(chēng)作“最嚴厲版限購令”。
“這主要是各地政府結合當地實(shí)際，依據供求關(guān)系和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作出的判斷，并無(wú)優(yōu)劣之分�！�
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌表示。
而在信貸政策上，全國實(shí)行統一的差別化信貸。同時(shí)，多個(gè)城市也出臺了差別化公積金貸款，彌補了炒房者利用公積金進(jìn)行投資、投機的漏洞。相比商業(yè)信貸政策，公積金政策更細化、更嚴格�！斑@些政策都是依時(shí)依勢而定的，針對不同的市場(chǎng)形勢相機決策，主要是遏制投資性需求，使市場(chǎng)達到合理的供需狀態(tài)�！鼻睾绫硎�。
常備藥——增加住房有效供給，強化住房保障
細觀(guān)各地政策，在增加住房供給、強化住房保障上，步調基本一致。各地都制定了較為完備的用地計劃，加大住房用地供應，提高保障性住房和中小套型商品住房的比例。從各地公布的土地供應計劃和今年的新開(kāi)工情況看，未來(lái)一兩年的市場(chǎng)供應十分充足。加上購房者觀(guān)望、限購等措施的實(shí)施，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生逆轉，供求緊張的矛盾將得以緩解。
“調控的目標應該是住有所居，是讓中低收入家庭、夾心層也能住上房子。調控不應僅是房?jì)r(jià)，更應是結構調整，要將重心放在保障房的建設上，加大保障性住房供應，改變保障性住房與商品房之間的比例。讓不同收入的家庭都能擁有相應類(lèi)型的房子�！鳖櫾撇f(shuō)。
顧云昌認為，各地應根據當地中低收入家庭和外來(lái)人口的實(shí)際情況，因地制宜的確定廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的比例。特別是要大力發(fā)展覆蓋范圍更廣的公共租賃房，解決“夾心層”住房困難。
長(cháng)效藥——繼續強化調控、深化改革
據國家統計局12月10日公布的數據顯示，11月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，“雖然上漲，但漲幅縮小，11月份的環(huán)比漲幅低于同期通貨膨脹率的環(huán)比上漲幅度，可以看出調控政策還是取得初步成效的�！睂Υ�，顧云昌也認為，“評價(jià)調控政策，關(guān)鍵要看對調控的目標定位如何，我們現在缺乏一個(gè)共識，如果目標是遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，那么調控已很有成效，如果是降低房?jì)r(jià)，那么顯然還有待努力�！�
不可否認，在當前流動(dòng)性過(guò)剩、通脹壓力大的情況下，樓市調控考驗著(zhù)各地政府的能力和決心。實(shí)際上，地方政府在樓市調控中也處于兩難的境地，既要遏制房?jì)r(jià)、保障民生，又要穩定市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。
“地方進(jìn)行保障房建設的資金主要來(lái)自土地出讓金，而且許多城市的財政收入也主要來(lái)自土地，因此要考慮通過(guò)開(kāi)征土地稅、改革土地出讓制度等改變土地財政的發(fā)展模式�！鳖櫾撇f(shuō)道。
秦虹表示，調控樓市既要有地方政府長(cháng)期的制度建設，也需要從國家層面進(jìn)行相應的制度改革。如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，進(jìn)一步加強市場(chǎng)秩序監管和規范等。長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現平穩健康發(fā)展，仍需繼續進(jìn)行調控。