今年4月以來(lái)，國家一系列房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策出臺后，對海南樓市投資投機性購房打擊效果明顯，隨后的幾個(gè)月時(shí)間內，海南樓市銷(xiāo)售量大幅下滑，房?jì)r(jià)仍在高位運行，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃重。10月份，�？诜�?jì)r(jià)出現近5個(gè)月以來(lái)的首次環(huán)比上漲，11月份，�？诜�?jì)r(jià)再次環(huán)比上漲，海南樓市出現回暖趨勢。專(zhuān)家建議，在通脹預期增強的背景下，應創(chuàng )新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，拓寬居民投資渠道，分流投資資金，避免房?jì)r(jià)反彈上揚。
調控政策抑制投資投機作用明顯房?jì)r(jià)高企現象仍持續
據統計，今年3月至5月，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、施工面積、商品住房銷(xiāo)售面積等主要指標的增速呈平穩回落態(tài)勢，海南省商品住房銷(xiāo)售面積分別為62.77萬(wàn)平方米、56.72萬(wàn)平方米、22.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降19.05%、9.64%、57.95%；銷(xiāo)售均價(jià)分別為12280元/平方米、11932元/平方米、8483元/平方米，環(huán)比分別下降12.82%、2.84%、29.74%。
但成交價(jià)格的下滑并不能說(shuō)明房?jì)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下降。今年初，海南高檔樓盤(pán)熱銷(xiāo)大幅拉升了成交價(jià)格，調控政策出臺后，高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售量急劇下滑，成交的主要是剛性需求瞄準的中低價(jià)位樓盤(pán)，這導致出現成交價(jià)格大幅下降，但實(shí)際價(jià)格仍然堅挺。此后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃重、有價(jià)無(wú)市的局面一直延續。
今年9月底，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)又聯(lián)合出臺了五項調控措施，�？诤腿齺喴蚕嗬^出臺限定居民家庭購房套數的配套政策，每戶(hù)限購一套商品住房，并執行暫停發(fā)放居民家庭購買(mǎi)第三套及以上住房貸款政策。
中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青認為，國家的一系列調控政策及海南的相關(guān)配套政策對海南樓市的投資投機性購房抑制作用比較明顯，�？�、三亞的限購令出臺后，新盤(pán)出現8％至10%的退訂率。在對市場(chǎng)走向持悲觀(guān)態(tài)度的背景下，很多原本計劃在十月份大量推盤(pán)以實(shí)現“金九銀十”的開(kāi)發(fā)商推遲了開(kāi)盤(pán)計劃。
但由于開(kāi)發(fā)商年初回籠了大量資金，資金壓力尚不明顯，開(kāi)發(fā)商與政府、購房者之間博弈的僵局仍未明顯打破。謝青說(shuō)，目前�？诘脑谑垌椖恐�，真正有資金壓力的還不多，房?jì)r(jià)高企現象短期內難有較大降幅，他預計調控政策持續到明年中旬左右，才有可能對開(kāi)發(fā)商造成真正較大的資金壓力。
房?jì)r(jià)帶動(dòng)房租價(jià)格高位運行居住成本上升
去年以來(lái)，海南房?jì)r(jià)的持續上漲帶動(dòng)了房租價(jià)格的明顯上揚。海南海納投資策劃有限公司置業(yè)顧問(wèn)黃穎介紹，去年底到今年初，�？谑蟹孔鈨r(jià)格一路上漲，在�？诒容^繁華的國貿地帶，20平方米左右的單間房租價(jià)格已由去年的800元左右漲至目前的1300元左右，兩房的租金由1500元左右漲至2000元左右，三房的租金達2500元到2800元左右。
“國貿一帶附近基本租不到1000元以下的房子，低收入群體基本租不起，只能租在城中村或偏遠地帶，但�？诟堑绕h地帶的房租也在上漲�！秉S穎說(shuō)。
海南錄德房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理陳開(kāi)勝也表示，不管是偏遠地區還是繁華地帶，�？诘姆课葑饨鸲荚谏蠞q，他們自己公司的員工租住在國貿附近的很少，陳開(kāi)勝租了一間20平方米的房子，房租為1000元，“壓力還是比較大，更不用說(shuō)那些低收入群體�！�
�？谥械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗介紹，年初海南建設國際旅游島政策發(fā)布后房?jì)r(jià)暴漲，出于利益驅動(dòng)，�？谝灰怪g冒出很多房地產(chǎn)中介公司，甚至有中介公司拿出資金來(lái)直接收購房屋牟取暴利。目前�？谑械姆康禺a(chǎn)中介市場(chǎng)，房主和租戶(hù)雙方各出第一個(gè)月租金的50%，二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方各出房款的1.5%，張麗坦言，在高房?jì)r(jià)下房地產(chǎn)中介公司利潤很高。高利潤使得國貿一帶就至少云集了10多家大小房地產(chǎn)中介公司。張麗認為，目前�？谑械姆康禺a(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理都不正規，操作不規范，門(mén)檻太低。據她介紹，�？谀壳爸薪楣編装偌�，正規的資質(zhì)備案的只有30多家。
房?jì)r(jià)和房租的持續高位導致居民的居住成本不斷上升。10月份，海南省CPI同比上漲7.6%，其中居住類(lèi)價(jià)格上漲10.6%，推動(dòng)CPI上漲約1.1個(gè)百分點(diǎn)，10月份�？贑PI與去年同月相比上漲6.6%，更是創(chuàng )下�？诮�28個(gè)月居民消費價(jià)格指數的新高，居住類(lèi)價(jià)格同比上漲5.4%。
拓寬投資渠道分流資金避免通脹預期導致房?jì)r(jià)反彈
據國家統計局�？谡{查隊統計，今年10月�？诜�?jì)r(jià)同比漲幅繼續回落，是自今年4月以來(lái)連續第7個(gè)月同比漲幅回落，而月環(huán)比則從今年5月連續下跌5個(gè)月后有所反彈。10月，�？谑蟹课蒌N(xiāo)售價(jià)格比去年同期上漲43.3%，漲幅較上月回落1.7%；與上月相比，�？诜�?jì)r(jià)上漲0.2%。11月，�？诜�?jì)r(jià)較10月上漲0.5%，繼10月開(kāi)始反彈后再度實(shí)現上漲。
CPI的較快上漲和房?jì)r(jià)持續高企也引發(fā)了專(zhuān)家學(xué)者對通脹預期增強推動(dòng)房?jì)r(jià)反彈上漲的擔憂(yōu)。央行近日發(fā)布的城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，在當前物價(jià)、利率以及收入水平下，45.2%的城鎮居民傾向于“更多投資(如購買(mǎi)債券、股票、基金等)”，37.6%的傾向于“更多儲蓄”，17.3%的傾向于“更多消費”。這也是近年來(lái)“更多投資”首次取代“更多儲蓄”，成為居民第一選擇。在各主要投資方式中，“房地產(chǎn)投資”以26.1%的相對高值繼續成為居民投資首選。
海南大學(xué)中國現代經(jīng)濟理論研究所所長(cháng)王毅武認為，如果調控下的房?jì)r(jià)一直處于高位，會(huì )進(jìn)一步增強通脹預期，在目前投資渠道有限的背景下，老百姓就有可能出手購房。王毅武認為，目前房?jì)r(jià)和房租持續高位的現象已對低收入群體的生活構成較大影響，尤其在居民收入不高但消費較高的海南，應對低收入群體發(fā)放補貼。
朱中一建議，應借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗，通過(guò)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、私募資金等措施，使其成為直接投資房地產(chǎn)的替代品，分流投資資金。既拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的融資渠道，避免金融風(fēng)險，又增加了居民投資者的穩定回報，還可以起到穩定房?jì)r(jià)的作用。同時(shí)加大土地供應力度，增強房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，緩解房?jì)r(jià)上漲壓力。