盡管針對土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調控力度始終未有松懈,但一份最新出爐的研究報告卻指出,截至12月24日,上海今年出讓土地成交總收入達1475.77億元。如果按照純商業(yè)住宅用地供應量換算,這部分地塊的平均樓面地價(jià)為10574元/平方米,比去年的7230元/平方米上漲了46%。
“樓板價(jià)漲這么多,樓價(jià)會(huì )有下跌空間嗎?”業(yè)內人士稱(chēng),平均樓面地價(jià)上漲46%,意味著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)調控的壓力加大。
供應偏少導致地價(jià)上漲
中國房產(chǎn)信息集團昨天出爐的一份報告中稱(chēng),截至今年12月24日,上海已成交566幅土地,成交收入總額為1475.77億元。不過(guò),這一按照今年實(shí)際成交量予以計算的數據尚不完全。因為,如果按照上海已經(jīng)掛牌的土地出讓公告時(shí)間,年底之前仍有多幅用地等待交易。報告預測,2010年上海全年的土地拍賣(mài)收入將遠遠超出1500億元。
在今天上海舉行的土地公開(kāi)出讓活動(dòng)中,2幅位于奉賢區的“大熱門(mén)”地塊將尋找新東家。其中,南橋新城望園路西側、運河北路北側區域地塊,在預申請受理結束時(shí),領(lǐng)取申請書(shū)人數高達85人,而另外一幅南橋新城望園路東側、金海路西側、環(huán)城南路北側區域地塊,在領(lǐng)取申請書(shū)時(shí)間截止之后,亦有25人對其顯示興趣。
“如果不出意外的話(huà),今天土地拍賣(mài)現場(chǎng)可能會(huì )有逾10家企業(yè)到場(chǎng)競爭!币患覉竺麉⒓映鲎尭偱牡姆康禺a(chǎn)企業(yè)人士稱(chēng)。按照望園路西側地塊的出讓條件,該幅地塊的入市門(mén)檻堪稱(chēng)苛刻,其中尤其以“20%保障性住房無(wú)償移交給政府”一項,使得眾多開(kāi)發(fā)商頗顯躊躇。
即使如此,該幅地塊仍然吸引到了一干房企大鱷對此趨之若鶩。究其原因,上海住宅用地供應較少是主要影響因素,而這亦是導致今年上海出讓土地樓面地價(jià)上揚的原因之一!皩е碌貎r(jià)上漲過(guò)快的主要原因是,近年來(lái)住宅用地的供應量萎縮過(guò)大,回升過(guò)慢!敝袊慨a(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為。
根據這份報告,上海已成交的566幅土地中,住宅或含有住宅性質(zhì)的土地僅有121幅,建筑面積共計1420萬(wàn)平方米。在排除掉保障性住宅房和動(dòng)遷配套房用地后,可以開(kāi)發(fā)成上市銷(xiāo)售的商品住宅(含住宅商辦綜合性地塊)用地僅為64幅,建筑面積761萬(wàn)平方米。不過(guò),將這些住宅用地綜合累計下來(lái),土地出讓總額卻可高達805億元,平均樓板價(jià)達10574元/平方米。與去年上海住宅土地出讓樓面地價(jià)7230元/平方米相比,同比比上漲了46%;而與2008年住宅土地出讓樓面地價(jià)的3393元/平方米相比,更有211%的漲幅。
薛建雄表示,雖然上海已經(jīng)出讓的土地建筑面積總計達到了3681萬(wàn)平方米,但可做住宅開(kāi)發(fā)的用地并不多,在除去動(dòng)遷配套和保障房之后,商品化住宅用地更是稀缺,從而導致成交土地價(jià)格上漲。
溢價(jià)率“理性繁榮”?
記者獲取的一份業(yè)內數據顯示,在去除掉保障性住房之外,2009年上海商品住宅成交溢價(jià)率高達136%,而截至12月24日,2010年上海商品住宅成交溢價(jià)率則為76%!叭绻麖囊鐑r(jià)率來(lái)看的話(huà),今年上海土地市場(chǎng)的表現屬于理性繁榮!敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟表示。
今年4月份,上海規劃和國土資源管理局出臺了2010年上海住房供地計劃,公開(kāi)數據顯示,
2005年~2009年上海平均實(shí)際年度住宅供地量約1040公頃,包括了保障性住房在內的2010年上海用地供應量則為1100公頃。不過(guò),純粹的商業(yè)住宅類(lèi)型用地卻僅為330公頃,只占總量的30%。
本報獲得的另外一份數據顯示,
截至今年11月,2010年上海一手商品住宅成交均價(jià)為22925元/平方米,與去年同期相比漲幅為22%。薛建雄認為,與土地供應逐漸減少的趨勢相比,上海住宅銷(xiāo)售卻始終處于高位。雖然在今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的“高壓”之下,住宅銷(xiāo)售量預期會(huì )下降到1650萬(wàn)平方米。不過(guò)土地的供應速度仍然及不上住宅銷(xiāo)售速度,從而出現房?jì)r(jià)漲幅小于地價(jià)漲幅的態(tài)勢。
“雖然今年歷經(jīng)多條宏觀(guān)調控政策,但與去年房?jì)r(jià)相比,仍然表現一定漲幅,實(shí)質(zhì)性下降的趨勢并未體現!毖ㄐ壅J為,土地供應的大幅提升,不僅能夠起到調控地價(jià)的目的,相信亦能對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲起到一定抑制作用。
不過(guò),他亦指出,隨著(zhù)上海城市中心土地稀缺度的日漸加大,動(dòng)遷成本也在迅速上升,這將使得城市中心土地成本難以下降,因此房?jì)r(jià)可下調的空間同樣有限。
陳晟表示,究竟是地價(jià)決定房?jì)r(jià)還是房?jì)r(jià)決定地價(jià),未來(lái)仍然難以判斷。但根據土地供應趨勢預測的話(huà),在明年大量提供保障性住房的前提下,不排除會(huì )出現高端土地價(jià)格上漲、高檔住宅亦隨之上漲的趨勢!安贿^(guò)總體而言,在各項措施的保障之下,市場(chǎng)應該趨向平穩!