盡管針對土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調控力度始終未有松懈，但一份最新出爐的研究報告卻指出，截至12月24日，上海今年出讓土地成交總收入達1475.77億元。如果按照純商業(yè)住宅用地供應量換算，這部分地塊的平均樓面地價(jià)為10574元/平方米，比去年的7230元/平方米上漲了46%。
“樓板價(jià)漲這么多，樓價(jià)會(huì )有下跌空間嗎？”業(yè)內人士稱(chēng)，平均樓面地價(jià)上漲46%，意味著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)調控的壓力加大。
供應偏少導致地價(jià)上漲
中國房產(chǎn)信息集團昨天出爐的一份報告中稱(chēng)，截至今年12月24日，上海已成交566幅土地，成交收入總額為1475.77億元。不過(guò)，這一按照今年實(shí)際成交量予以計算的數據尚不完全。因為，如果按照上海已經(jīng)掛牌的土地出讓公告時(shí)間，年底之前仍有多幅用地等待交易。報告預測，2010年上海全年的土地拍賣(mài)收入將遠遠超出1500億元。
在今天上海舉行的土地公開(kāi)出讓活動(dòng)中，2幅位于奉賢區的“大熱門(mén)”地塊將尋找新東家。其中，南橋新城望園路西側、運河北路北側區域地塊，在預申請受理結束時(shí)，領(lǐng)取申請書(shū)人數高達85人，而另外一幅南橋新城望園路東側、金海路西側、環(huán)城南路北側區域地塊，在領(lǐng)取申請書(shū)時(shí)間截止之后，亦有25人對其顯示興趣。
“如果不出意外的話(huà)，今天土地拍賣(mài)現場(chǎng)可能會(huì )有逾10家企業(yè)到場(chǎng)競爭�！币患覉竺麉⒓映鲎尭偱牡姆康禺a(chǎn)企業(yè)人士稱(chēng)。按照望園路西側地塊的出讓條件，該幅地塊的入市門(mén)檻堪稱(chēng)苛刻，其中尤其以“20%保障性住房無(wú)償移交給政府”一項，使得眾多開(kāi)發(fā)商頗顯躊躇。
即使如此，該幅地塊仍然吸引到了一干房企大鱷對此趨之若鶩。究其原因，上海住宅用地供應較少是主要影響因素，而這亦是導致今年上海出讓土地樓面地價(jià)上揚的原因之一�！皩е碌貎r(jià)上漲過(guò)快的主要原因是，近年來(lái)住宅用地的供應量萎縮過(guò)大，回升過(guò)慢�！敝袊慨a(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為。
根據這份報告，上海已成交的566幅土地中，住宅或含有住宅性質(zhì)的土地僅有121幅，建筑面積共計1420萬(wàn)平方米。在排除掉保障性住宅房和動(dòng)遷配套房用地后，可以開(kāi)發(fā)成上市銷(xiāo)售的商品住宅（含住宅商辦綜合性地塊）用地僅為64幅，建筑面積761萬(wàn)平方米。不過(guò)，將這些住宅用地綜合累計下來(lái)，土地出讓總額卻可高達805億元，平均樓板價(jià)達10574元/平方米。與去年上海住宅土地出讓樓面地價(jià)7230元/平方米相比，同比比上漲了46%；而與2008年住宅土地出讓樓面地價(jià)的3393元/平方米相比，更有211%的漲幅。
薛建雄表示，雖然上海已經(jīng)出讓的土地建筑面積總計達到了3681萬(wàn)平方米，但可做住宅開(kāi)發(fā)的用地并不多，在除去動(dòng)遷配套和保障房之后，商品化住宅用地更是稀缺，從而導致成交土地價(jià)格上漲。
溢價(jià)率“理性繁榮”？
記者獲取的一份業(yè)內數據顯示，在去除掉保障性住房之外，2009年上海商品住宅成交溢價(jià)率高達136%，而截至12月24日，2010年上海商品住宅成交溢價(jià)率則為76%�！叭绻麖囊鐑r(jià)率來(lái)看的話(huà)，今年上海土地市場(chǎng)的表現屬于理性繁榮�！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟表示。
今年4月份，上海規劃和國土資源管理局出臺了2010年上海住房供地計劃，公開(kāi)數據顯示，
2005年～2009年上海平均實(shí)際年度住宅供地量約1040公頃，包括了保障性住房在內的2010年上海用地供應量則為1100公頃。不過(guò)，純粹的商業(yè)住宅類(lèi)型用地卻僅為330公頃，只占總量的30%。
本報獲得的另外一份數據顯示，
截至今年11月，2010年上海一手商品住宅成交均價(jià)為22925元/平方米，與去年同期相比漲幅為22%。薛建雄認為，與土地供應逐漸減少的趨勢相比，上海住宅銷(xiāo)售卻始終處于高位。雖然在今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的“高壓”之下，住宅銷(xiāo)售量預期會(huì )下降到1650萬(wàn)平方米。不過(guò)土地的供應速度仍然及不上住宅銷(xiāo)售速度，從而出現房?jì)r(jià)漲幅小于地價(jià)漲幅的態(tài)勢。
“雖然今年歷經(jīng)多條宏觀(guān)調控政策，但與去年房?jì)r(jià)相比，仍然表現一定漲幅，實(shí)質(zhì)性下降的趨勢并未體現�！毖ㄐ壅J為，土地供應的大幅提升，不僅能夠起到調控地價(jià)的目的，相信亦能對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲起到一定抑制作用。
不過(guò)，他亦指出，隨著(zhù)上海城市中心土地稀缺度的日漸加大，動(dòng)遷成本也在迅速上升，這將使得城市中心土地成本難以下降，因此房?jì)r(jià)可下調的空間同樣有限。
陳晟表示，究竟是地價(jià)決定房?jì)r(jià)還是房?jì)r(jià)決定地價(jià)，未來(lái)仍然難以判斷。但根據土地供應趨勢預測的話(huà)，在明年大量提供保障性住房的前提下，不排除會(huì )出現高端土地價(jià)格上漲、高檔住宅亦隨之上漲的趨勢�！安贿^(guò)總體而言，在各項措施的保障之下，市場(chǎng)應該趨向平穩�！�