在貨幣政策逐步緊縮，進(jìn)入加息通道的背景下，如何優(yōu)化房貸成了擺在購房者面前的切實(shí)問(wèn)題，盡管存在這方面的對沖需求，但目前銀行推出固定利率等房貸產(chǎn)品的速度還是慢半拍。專(zhuān)家指出，固定利率產(chǎn)品并不適用于所有購房者，在利息提升時(shí)，提前還款還是最直接的應對辦法。
供需兩不旺
記者以客戶(hù)的身份致電多家銀行，發(fā)現大部分銀行均沒(méi)有針對房貸的固定利率產(chǎn)品，而有該種產(chǎn)品的銀行其實(shí)際銷(xiāo)售量也較為慘淡。
我愛(ài)我家企劃副總裁胡景暉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，股份制銀行和中小型銀行因為要爭取市場(chǎng)份額，在貸款產(chǎn)品方面的創(chuàng )新會(huì )更積極一些，相對來(lái)說(shuō)，大行在這方面的新舉措較少�！耙环矫嫫浔旧硎袌�(chǎng)規模就比較大，另一方面加息后這塊業(yè)務(wù)的利潤也不大�！�
根據銀率網(wǎng)統計，銀行方面近期并沒(méi)有推出與固定利率有關(guān)的新產(chǎn)品，只是在原有產(chǎn)品基礎上進(jìn)行了相應的優(yōu)化和組合。
胡景暉還表示，由于利率整體并不高，因此購房者對于銀行節省利率產(chǎn)品的敏感度不高。他指出，購房者貸款知識相對缺乏，以及對產(chǎn)品本身的不熟悉也是造成需求不強的主要原因�！叭绻髂赀B續加息的話(huà)，相對節省利率支出的各類(lèi)產(chǎn)品會(huì )多一些�！�
招商銀行北京某支行客戶(hù)經(jīng)理對記者表示，該行房貸固定利率產(chǎn)品的利息大概在7%以上，比普通房貸6.1%左右的利率要高出1個(gè)百分點(diǎn)以上，她告訴記者，目前做這方面貸款的客戶(hù)還并不多。
胡景暉指出，之前各家銀行都在做關(guān)于優(yōu)化房貸的各種產(chǎn)品，具體產(chǎn)品包括固定利率、雙周供、氣球貸等，也有各種提前還款的理財產(chǎn)品，但兩年來(lái)寬松的貨幣政策使得這些產(chǎn)品的市場(chǎng)需求逐漸減弱。
孰優(yōu)孰劣：固定利率VS浮動(dòng)利率
目前各家銀行的房貸利率主要與央行的基準利率掛鉤，并在基準利率的基礎上有不同的折扣，因此購房者的房貸利率實(shí)際上為浮動(dòng)利率。
至于固定利率和浮動(dòng)利率二者的優(yōu)劣，胡景暉認為很難做出判斷，他指出，由于利率周期的不可預知，包括時(shí)間跨度和利率變化幅度的不確定，相關(guān)產(chǎn)品是否劃算很難推測。
銀率網(wǎng)分析師在接受記者書(shū)面采訪(fǎng)時(shí)表示，購房者需要謹慎選擇浮動(dòng)利率轉固定利率。固定利率適合的人群是對未來(lái)的支出有一個(gè)精確規劃或是對未來(lái)利率變動(dòng)有著(zhù)自己認識的投資者。
深發(fā)展北京分行某客戶(hù)經(jīng)理對記者表示，該行節省利率的“氣球貸”產(chǎn)品也是針對有提前還款意愿且具有提前還款能力的優(yōu)質(zhì)房貸客戶(hù)專(zhuān)門(mén)設計的，并不適用于所有購房者。
應對之策
上述銀率網(wǎng)分析師認為，針對普通購房者來(lái)說(shuō)，應對加息最直接的辦法的就是辦理房貸提前還款，這包括部分提前還款或全部提前還款。他指出，辦理提前還款會(huì )減少貸款本金使用金額，并縮短貸款期限，從而實(shí)現貸款利息的節省。但他同時(shí)提醒購房者，并不是所有人都適合辦理提前還款，比如對于還款期限已過(guò)半或是臨近貸款總期限的借款人可以選擇性地辦理提前還款。
除此之外，銀率網(wǎng)還建議購房者可以選擇辦理或轉換政策性?xún)?yōu)惠貸款方式。上述分析師指出，政策性?xún)?yōu)惠貸款以公積金貸款和組合貸款為主，公積金貸款屬于政策性補貼貸款，在貸款利率的執行上低于商業(yè)貸款。
他指出，對于即將辦理貸款的借款人應遵循的原則為：首選公積金貸款、其次組合貸款、最后商業(yè)貸款;對于已經(jīng)辦理過(guò)商業(yè)貸款的借款人，可考慮使用商業(yè)貸款轉公積金
貸 款業(yè)務(wù)。