住房“雙軌制”能夠化解當前國內房地產(chǎn)問(wèn)題嗎？從2010年的情況來(lái)看，國十條的推出應該是轉變了這些年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的政策思路，開(kāi)始步入正確的轉道。但是這個(gè)正確的思路并沒(méi)有真正落實(shí)與推行，而把重點(diǎn)放在建設大量的保障性住房上。2010年政府規定要建設580萬(wàn)套保障性住房，2011年計劃再建設1000萬(wàn)套保障性住房。
　　也就是說(shuō)，2011年政府希望通過(guò)住房“保障軌”及住房“市場(chǎng)軌”雙軌制來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題與矛盾。即購買(mǎi)不起住房的居民進(jìn)入保障軌，而市場(chǎng)軌則讓市場(chǎng)自由發(fā)展。其實(shí)這種從香港及新加坡那里學(xué)習來(lái)的思路，不僅沒(méi)有參考性，而且在實(shí)踐中可能面對的問(wèn)題更多。因為，中國內地與香港、新加坡的情況是完全不同的。這些地方不僅地方小、人口少，而且政府財力強。盡管如此，這些城市的保障住房體系也花了60至70年才達到今年這種非理想的程度(即香港的這種住房保障體系是犧牲絕大多數住房福利水平為代價(jià)的，我們只要到過(guò)香港，就知道香港中低收入居民的住房條件之差是世界上十分罕見(jiàn)的，新加坡要好一點(diǎn))。對于人口眾多的中國內地來(lái)說(shuō)，要達到香港及新加坡的保障性住房水平至少也得花上200年時(shí)間才能達到。
　　中國不僅人口多，而且區域廣大不同的區域經(jīng)濟及環(huán)境的差別性大，再加上不少地方政府的財力有限。在中國中西地區，以目前的經(jīng)濟發(fā)展水平，如果不是靠中央政府財政支持，這些地區是完全沒(méi)有能力來(lái)解決當地的保障性住房的。我們現在可以看到就算每年建設1000萬(wàn)套住房財政有能力來(lái)做。但1000萬(wàn)套住房建設僅是城市居民住房條件補課，都得很長(cháng)時(shí)間來(lái)滿(mǎn)足城市低收入民眾的需要，而每年通過(guò)城市化進(jìn)入城市的人口住房解決靠這種住房保障體系更是困難。也就是說(shuō)，即使這個(gè)住房保障體系是合理的，但是政府實(shí)際的財力是無(wú)法支撐這個(gè)住房保障體系的。更何況，保障性住房體系并非僅是保障城市弱勢居民的居住權的問(wèn)題，而且是保障全體國人居住權的問(wèn)題。
　　要保證全體居民的基本居住權的問(wèn)題，就得通過(guò)有效的市場(chǎng)方式來(lái)解決，而不是“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”。實(shí)際上，當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題，就在于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到底是為什么的問(wèn)題，或住房市場(chǎng)的本質(zhì)是什么的問(wèn)題。如果這個(gè)問(wèn)題不清楚，其他問(wèn)題就會(huì )隨之涌現出來(lái)。因為，在任何一個(gè)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)質(zhì)或根本就是把它當作為保證每一個(gè)居民基本居住權的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)生產(chǎn)的所有住房以此為目標。但是，由于早幾年住房市場(chǎng)政策失誤，通過(guò)政府各種各樣的政策(包括信貸政策、稅收政策和土地政策等)鼓勵國人全民投機炒作，把住房當成個(gè)人謀利賺錢(qián)的工具，把中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)變成了一個(gè)全民投機炒作的市場(chǎng)。在這種情況下，住房的價(jià)格豈能不快速飆升？房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益豈能不盤(pán)根錯節？房地產(chǎn)泡沫豈能不吹大？這才是國內住房市場(chǎng)的問(wèn)題的實(shí)質(zhì)所在。
　　因此，要化解當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，最為重要的是要嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，去除住房市場(chǎng)的賺錢(qián)效應或投資工具效應。只要把房地產(chǎn)投機炒作擠出市場(chǎng)，恢復住房的居住功能而不是投資功能，住房成為一個(gè)消費為主導的市場(chǎng)，這時(shí)有效的住房市場(chǎng)就能夠形成。