站在已經(jīng)到來(lái)的2011年初，我們有期待，也有困惑。2011年，保障房的建設能否如各地政府計劃承諾的那樣一一落實(shí)？傳言已久的房產(chǎn)稅能否在部分城市開(kāi)始試點(diǎn)？一路高歌猛漲的房?jì)r(jià)能否得到平抑甚至下跌？2010年留給我們的幾大懸疑能否在2011年找到答案？
保障房1.4萬(wàn)億資金從何而來(lái)
“……房?jì)r(jià)來(lái)講有政府應該管理的部分，有市場(chǎng)應該管理的部分，總理應該管的主要是保障性住房，解決的主要是中低收入者的問(wèn)題�！薄霸谖业娜纹趦�，一定要使房?jì)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平，我還要為實(shí)現這個(gè)目標而努力，決不會(huì )退縮�！眹鴦�(wù)院總理溫家寶去年12月26日在中央人民廣播電臺通過(guò)電波向廣大群眾承諾。
在中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，對于2011年的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有更多著(zhù)墨，只是提出加快住房保障體系的建設。保障性住房，不僅作為2010年樓市調控中的一項長(cháng)久之計，成為當年中國樓市出現頻率最高的關(guān)鍵詞，更是被提升至一個(gè)前所未有的高度，成為未來(lái)五年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重頭戲。
住房和城鄉建設部在去年12月初向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮保障性安居工程任務(wù)的通知》，通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套。
隨后，各地保障房建設計劃紛紛出爐。2011年北京計劃建設及收購各類(lèi)政策性住房20萬(wàn)套，計劃未來(lái)五年建設100萬(wàn)套保障房；2011年上海也將新開(kāi)工建設和籌措1500萬(wàn)平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設計劃為9.1576萬(wàn)套，這其中不含新增廉租住房租賃補貼的2000戶(hù)和農村危房改造；2011年天津市將建各類(lèi)保障性住房1200萬(wàn)平方米、19萬(wàn)套……
有人估算過(guò)，2011年如果要建設1000萬(wàn)套保障房，所需投入的資金量高達1.4萬(wàn)億元，中央財政的支持并不能完全解決資金問(wèn)題，大頭仍要由地方政府自己買(mǎi)單。1.4萬(wàn)億元差不多相當于地方政府全年的土地出讓收入，而且前提是土地市場(chǎng)價(jià)格維持在2009年和2010年的高位。
巨額建設資金從何而來(lái)？從開(kāi)工到建成上市到底要多久？2011年，保障房給我們的懸疑仍然很多。
值得關(guān)注的是，中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“強化政府責任，調動(dòng)社會(huì )各方面力量”的“動(dòng)員令”，這將有助于解決保障房建設存在的資金等難題。
記者了解到，有關(guān)部門(mén)將繼續鼓勵各地探索建立保障性住房建設融資平臺，盡快建立起由政府主導的市場(chǎng)化投融資和建設機制，從而實(shí)現保障性住房建設的可持續發(fā)展。例如，中信信托等信托公司設立的若干保障房建設信托計劃，標志著(zhù)信托資金介入保障房建設已進(jìn)入實(shí)踐階段。信托資金以其快速靈活的特點(diǎn)和集合社會(huì )分散資金的方式，介入保障房建設，將有助于實(shí)現地方政府、居民、開(kāi)發(fā)商和金融機構的多方共贏(yíng)，為保障房建設提供一種有復制價(jià)值的新模式。
而在上海，記者發(fā)現，保障房的建設將更多融入商品住宅開(kāi)發(fā)。在去年出讓的36幅純住宅用地中，就有8幅綁定了建設配套商品房的條件。在住宅地塊中明確保障性住房比例，是有效增加保障住房的手段。政府明確宣布要加大保障性住房的供應，住宅地塊的出讓條件中含有一定的保障性住房比例的方式將被推廣。
不過(guò)，也有業(yè)內專(zhuān)家對保障房建設是否能從計劃任務(wù)最終建成落實(shí)投入市場(chǎng)，持擔心和懷疑的態(tài)度。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(cháng)李戰軍就認為，保障住房的土地靠平調、靠劃撥、靠非財政的國有企業(yè)利潤轉移支付購置、靠對開(kāi)發(fā)企業(yè)的契約強求，只有行政基礎，沒(méi)有市場(chǎng)條件，恐怕難以持續。保障住房的投入資金沒(méi)有財政支出，沒(méi)有土地轉讓金凈收益的10%轉移，只有行政命令下的銀行貸款和公積金管理增值部分的占用，只有對經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)企業(yè)的強令攤派，也使保障住房的資金投入無(wú)法建立在穩定的基礎之上。
而作為普通百姓來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的一是自己是否能被納入到保障房體系中，二是在保障房體系逐漸建立起來(lái)后，房?jì)r(jià)是否能得到明顯的平抑甚至下降。而這一切，都期待2011年能為我們逐一解答。
房?jì)r(jià)持續調控能否遏制上漲趨勢
雖然一年之內調控措施不斷，上海房?jì)r(jià)依然高歌猛進(jìn)。統計數據顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)，達到21507元/平方米，同比大漲33%；從去年前11個(gè)月的數據來(lái)看，上海二手房全年成交平均價(jià)格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。
佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，2010年上海新建商品住宅全年平均成交價(jià)已突破2萬(wàn)元/平方米大關(guān)，達到21699元/平方米，同比大漲34%；從去年前11個(gè)月的數據來(lái)看，上海二手房全年成交平均價(jià)格也同比大漲28%，達到16400元/平方米。
佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，上海全年新建商品住宅成交量約972萬(wàn)平方米，較2009年爆發(fā)性增長(cháng)的1764萬(wàn)平方米的全年成交量同比大減了45%；一輪接一輪的調控效力主要體現在成交量的萎縮上，但對于平抑房?jì)r(jià)收效甚微，同比2009年16193元/平方米的全市均價(jià)，2010年上海新建商品住宅均價(jià)大漲3成，已達到21699元/平方米。
分析全年成交情況可以看到，去年上海房?jì)r(jià)的大幅攀升與全年調控氛圍下高端住宅持續逆市熱銷(xiāo)不無(wú)關(guān)系。雖然上海市相關(guān)政府部門(mén)已明確均價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的項目預售許可證審批權已上移至市級房管部門(mén)，且高價(jià)房入市須“排隊候審”、陸續上市，但在通貨膨脹預期、貨幣流動(dòng)性泛濫等多重因素的影響下，這一系列措施并沒(méi)有影響到高端住宅的銷(xiāo)售，一旦有高端住宅入市，大多能引起熱銷(xiāo)，并迅速拉升全市均價(jià)。
據國家統計局最新數據顯示，去年11月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.7%，環(huán)比上漲0.3%。央行去年12月15日公布的一則調查報告顯示，全國50個(gè)城市75.5%儲戶(hù)認為“房?jì)r(jià)過(guò)高，難以接受”，但與此同時(shí)，“房地產(chǎn)投資”又被受訪(fǎng)者列為投資首選。
這似乎始終是個(gè)悖論。在這種悖論中，2011年房?jì)r(jià)能下降嗎？
最新數據顯示，去年1至11月，全國房屋新開(kāi)工面積14.51億平方米，增長(cháng)48.7%；全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長(cháng)33.2%。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，新開(kāi)工面積暴增，意味著(zhù)去年四季度至今年，可供預售的商品房規模將有較大幅度增加；而土地購置面積的大增，則意味著(zhù)今年下半年直至明年，可供預售的商品房規模也將持續擴大。供應增加，而需求卻因調控明顯萎縮，這也就意味著(zhù)，未來(lái)兩個(gè)季度，甚至更長(cháng)時(shí)間內，很多城市將出現持續的商品住宅供大于求的狀況。
他預計，在強大的調控壓力、市場(chǎng)供大于求、企業(yè)漸趨差錢(qián)等三大因素影響下，在未來(lái)不到半年的時(shí)間內，70個(gè)大中城市、尤其是一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)，將總體呈現下跌趨勢。盡管去年11月份部分城市成交上漲，一些大型房企也斬獲頗豐，但本輪調控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策，具有一定的“后發(fā)效應”。因此，今年二季度之前，市場(chǎng)會(huì )保持降溫態(tài)勢。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一卻認為，在目前通脹持續和股市低迷的環(huán)境下，居民的投資渠道十分匱乏，盡管房?jì)r(jià)在高位運行，但仍然有很多人比較熱衷于投資地產(chǎn)。另外，2010年土地、勞動(dòng)力、建筑材料等價(jià)格都漲幅較大，這也從成本上對房?jì)r(jià)有一定的推動(dòng)作用。
朱中一認為，目前東部地區許多城市采取了限購政策，這對高房?jì)r(jià)有一定的抑制作用，但是在這種格局下，資金會(huì )被迫大量轉向中西部二、三線(xiàn)城市，進(jìn)而推高中西部地區的房?jì)r(jià)水平；而且從東部地區來(lái)看，這些城市恰恰是中國土地供應最緊張而市場(chǎng)需求最大的地區，因此這些地區房?jì)r(jià)很難下降。
在多方力量的博弈下，過(guò)早地評論2011年房?jì)r(jià)走勢似乎都是大膽行為�？v然有再多理論依據支撐，對于復雜多變的中國樓市來(lái)說(shuō)，也許什么都不算奇跡。
房產(chǎn)稅何時(shí)推出仍是謎
2010年末的最后一周，北京和上海分別上演了一輪車(chē)市和樓市的最后瘋狂。北京一個(gè)4S店可以在短短的時(shí)間里賣(mài)出2000輛奧迪，相當于該店平時(shí)全年的銷(xiāo)售量；而上海2010年最后一周商品住宅銷(xiāo)售量的幾乎天天突破1000套，搶購潮重現。為什么？因為北京今后買(mǎi)車(chē)即將從有錢(qián)就能買(mǎi)，變?yōu)榭偭靠刂葡碌膿u號買(mǎi)車(chē)；而上海即將要征收房產(chǎn)稅的傳言在年末最后一周再度盛傳，且據傳房產(chǎn)稅只針對新購置房征收，既往不咎。
房產(chǎn)稅，是2010年樓市最熱詞匯之一。從2010年年初開(kāi)始，關(guān)于房產(chǎn)稅即將在個(gè)別城市試點(diǎn)征收的傳言就不絕于耳，且每隔一段時(shí)間就要被媒體拿出來(lái)爆炒一頓，從哪些城市將被列入試點(diǎn)到征稅對象如何界定，從稅率多少到何時(shí)開(kāi)始試點(diǎn)，相關(guān)政府部門(mén)官員關(guān)于房產(chǎn)稅任何模棱兩可的只言片語(yǔ)，就能被視為某種信號而被媒體熱議。房產(chǎn)稅，這個(gè)史上最難以捉摸的“狼”，到底何時(shí)才來(lái)？
從目前來(lái)看，上海和重慶兩個(gè)直轄市是最有可能作為首批試點(diǎn)的城市。據記者了解，滬渝兩地是目前僅有的兩個(gè)地方政府明確表示“將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)各項準備工作”的城市。但不同的是，上海更傾向于對新購置房產(chǎn)征稅，而重慶則按照
“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的差別化調控目標，可能針對高檔房征稅。
揣測了一年之后，房產(chǎn)稅何時(shí)推出仍是個(gè)謎。只是，在歷經(jīng)了一年調控，各地樓市又在年底呈現翹尾之時(shí)，房產(chǎn)稅作為調控樓市的一記“重拳”，其傳聞再度甚囂塵上。房產(chǎn)稅到底何時(shí)推出？財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康表示，2011年部分城市推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性很大。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，上海房產(chǎn)稅很可能在今年年初到全國“兩會(huì )”期間推出。推出具體時(shí)機要看全國房?jì)r(jià)走勢。
而房產(chǎn)稅一旦試點(diǎn)，對樓市房?jì)r(jià)的影響到底有多大？住建部政策研究中心副主任王玨林稱(chēng)，不是房產(chǎn)稅出臺就可以解決樓市的問(wèn)題�！按蠹野逊慨a(chǎn)稅作用看得過(guò)高，樓市的問(wèn)題絕不是稅的問(wèn)題，也不是市場(chǎng)本身就能解決的�！彼硎�，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不全面、不成熟的市場(chǎng)，受各種因素影響非常大，市場(chǎng)發(fā)展中也存在很多問(wèn)題。因此，階段性地采取一些政策來(lái)調整市場(chǎng)屬于正常行為。但房地產(chǎn)市場(chǎng)要可持續健康發(fā)展，就必須有管理措施、手段的參與，即法制管理。
也有業(yè)內人士認為，房產(chǎn)稅推出不僅不會(huì )使房?jì)r(jià)降低，反而會(huì )推高房?jì)r(jià)。除了增加炒房者一點(diǎn)持房成本外，這些房產(chǎn)稅的成本將轉嫁到房?jì)r(jià)上，直接增加了下一個(gè)接盤(pán)者的交易成本，就是所謂的“交易稅費推高房?jì)r(jià)”。房產(chǎn)稅改革不能僅僅作為房地產(chǎn)調控的一劑“退燒藥”，而必須是一個(gè)長(cháng)遠的制度建設。