上海今年年初將對新增大戶(hù)型商品住宅征收房產(chǎn)稅的傳言，非但沒(méi)有抑制住房?jì)r(jià)，反倒催生了一場(chǎng)“搶房避稅”潮。
　　同策咨詢(xún)研究機構日前發(fā)布的統計數據顯示，上海去年10~12月成交的大戶(hù)型數量遠遠超過(guò)去年八九月份。該機構重點(diǎn)抽樣調查的10個(gè)主力房型在120~150平方米的大戶(hù)型項目中，有8個(gè)項目成交套數超過(guò)去年的八九月份，甚至連遠在上海崇明島的融科·托斯卡納莊園，開(kāi)盤(pán)時(shí)都有數百人前往咨詢(xún)。
    “房產(chǎn)稅試點(diǎn)的預期越來(lái)越強，促使部分購房者為"趕末班車(chē)"而購買(mǎi)大戶(hù)型產(chǎn)品�！蓖�策咨詢(xún)研究機構的分析師說(shuō)。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)近日發(fā)布名為《新房市場(chǎng)急缺大戶(hù)型房源》的報告稱(chēng)，由于前期銷(xiāo)量增加，上海130平方米以上的大戶(hù)型房源目前存量稀少，新的房源至少在3月份以后才會(huì )上市。由于供應稀少，“1月1日至1月9日，上海130平方米以上的大戶(hù)型成交面積占市場(chǎng)總成交的19%，較2010年12月減少了2個(gè)百分點(diǎn)�！�

　　稅收恐慌催生去年末搶房潮

　　中房信分析師薛建雄說(shuō)，事實(shí)上，中小戶(hù)型住宅的銷(xiāo)售情況比大戶(hù)型還要好。以100平方米以下小戶(hù)型為主的嘉悅天地去年11月份才開(kāi)盤(pán)，但不到50天就已售出540套，銷(xiāo)售金額超過(guò)17億元。
　　佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)提供的數據顯示，去年12月上海商品住宅成交量達140萬(wàn)平方米，超過(guò)9月、10月平均130萬(wàn)平方米的月商品住宅成交量，是全年銷(xiāo)售量的第二高，這導致1月份新房供應青黃不接。
　　搜房網(wǎng)統計顯示，1月1日至3日，上海新開(kāi)盤(pán)的商品住宅只有3個(gè)，1月8日至9日（雙休日），新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)更銳減至1個(gè)。佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示，1月3日至9日，上海商品住宅新增供應面積僅有12.6萬(wàn)平方米，遠遠低于去年21.1萬(wàn)平方米的周平均水平，創(chuàng )造了去年7月16日以來(lái)的供應新低。
　　同策咨詢(xún)研究報告顯示，2010年底上海商品住宅庫存量?jì)H為全年銷(xiāo)售量的1/3，供應緊張程度是北京、杭州、深圳等8大城市中最高的。造成這種現象的原因之一就是房產(chǎn)稅即將出臺的消息。
　　事實(shí)上，關(guān)于上海今年將對新增房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的消息，早在去年十一二月就已傳得沸沸揚揚，一些開(kāi)發(fā)商甚至趁機向購房者發(fā)布恐慌性消息刺激他們買(mǎi)房。
　　記者就在去年12月份收到過(guò)多條來(lái)自上海某知名地產(chǎn)商的促銷(xiāo)短信，建議購房者抓住機會(huì )，趕快搶購他們手上的房源。
　　上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監宋會(huì )雍說(shuō)，信貸收緊、房產(chǎn)稅以及上海房屋交易契稅即將上調等小道消息，導致部分購房者去年12月末的恐慌入市。

    真正受影響者恐不足10%

　　今年1月10日過(guò)后，上海房產(chǎn)稅的最終版本開(kāi)始逐漸浮出水面。多數版本顯示，征稅范圍將是新購房后人均居住面積超過(guò)60~70平方米的購房者。
    按照機構的調查數據，涉及房產(chǎn)稅征收的商品住宅，占上海商品住宅的比例并不高，只有不到10%。
　　薛建雄說(shuō)，去年上海140平方米以上的大戶(hù)型供應僅占整個(gè)市場(chǎng)的9.3%，2009年也差不多是這個(gè)比例。宋會(huì )雍則透露，目前上海掛牌的絕大多數二手房，面積都不超過(guò)140平方米。
　　按上述供應比例，受上海房產(chǎn)稅影響的應該只是少部分人群。對那些已有住宅，準備再買(mǎi)一套房的購房者來(lái)說(shuō)，他們將不得不放棄自己原來(lái)的住房，將有效增加市場(chǎng)的供應。
　　不過(guò)，上述判斷僅僅只是房產(chǎn)稅對目前市場(chǎng)的暫時(shí)影響。
　　1月11日同策咨詢(xún)研究機構發(fā)布的 《2011年中國地產(chǎn)趨勢研究報告》認為，上海未來(lái)的住宅用地供應將越來(lái)越緊張，所有在一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)住宅項目的開(kāi)發(fā)商，都面臨著(zhù)向高端住宅開(kāi)發(fā)轉型的壓力。這意味著(zhù)會(huì )有越來(lái)越多的購房者，將因購買(mǎi)豪宅交納高額的房產(chǎn)稅。

　　滬房產(chǎn)稅一年現4版本

　　去年至今，關(guān)于上海房產(chǎn)稅的消息不斷。近日，21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心分析師羅寅申、上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監宋會(huì )雍向記者提供了房產(chǎn)稅的4個(gè)版本。

　　版本1：大眾“物業(yè)稅”
　　該版本物業(yè)稅征收范圍較廣，第一套免征，第二套征；商業(yè)性、經(jīng)營(yíng)性住房先征，一般住房先從豪宅、別墅先征起，對大戶(hù)型先征。
　　看法：開(kāi)征標準范圍太廣，基本已屬針對各個(gè)層次的無(wú)差異稅種；開(kāi)征標準劃分模糊，難劃分。

　　版本2：人均超70平方米征稅
　　此版本在原房產(chǎn)稅條例上做了修改，主要內容是以市場(chǎng)估值確定房產(chǎn)總價(jià)，在新房產(chǎn)稅出臺前已買(mǎi)進(jìn)的住房均不征稅。對新購買(mǎi)的住房，超出人均70平方米的征稅，稅率為估值現價(jià)的千分之八。
　　看法：該版本從客觀(guān)上解決了前期須對全市所有已購房房源的評估等操作難題。在面積認定的影響下，單價(jià)相對較高、地段較好的中心區域房源對購房者的吸引力會(huì )大增。

    版本3：按套數和面積計算
　　這一版本以市場(chǎng)估值來(lái)確定房地產(chǎn)總價(jià)。人均70平方米以下不征，第1~2套普通房不征，第三套都要征稅，稅率為估值總價(jià)的千分之八。
    看法：該版本對樓市的沖擊更大，以套數和面積來(lái)劃分，征收涉及面更廣，這在一定程度上加大了前期評估難度。同時(shí)未說(shuō)明如果套數和面積相沖突如何判定。

　　版本4：細則概要版
　　去年12月份，網(wǎng)上又流傳了一份《房產(chǎn)稅細則概要》，稱(chēng)按家庭在全國范圍內所擁有的產(chǎn)權房以套數和面積相結合為基礎征收房產(chǎn)稅，根據房產(chǎn)購置原值或評估值來(lái)計稅。
　　家庭基本居住套數：夫妻處于在婚狀態(tài)的，基本居住套數為兩套；單身未婚或夫妻處于非婚狀態(tài)（包括離異、喪偶）的，基本居住套數為一套。機構基本居住套數為零，今后應禁止機構購買(mǎi)住宅房產(chǎn)。
　　家庭免稅居住面積：人均免稅居住面積乘以家庭人數，人均免稅面積由地方政府自行制定，為30~60平方米。機構免稅居住面積為零，今后應禁止機構購買(mǎi)住宅房產(chǎn)。
　　看法：對于這一版本，很多人認為應該是一部分從未買(mǎi)房的人惡搞的，執行的可操作性很低。

　　地產(chǎn)觀(guān)察 房產(chǎn)稅試點(diǎn)意義在打壓房?jì)r(jià)？

　　重慶定征房產(chǎn)稅無(wú)疑是新年以來(lái)最吸引眼球的房產(chǎn)新聞。有消息稱(chēng)，重慶房產(chǎn)稅的起征面積可能在220~230平方米，稅率約1%。與此同時(shí)，上海作為另一試點(diǎn)城市，也傳出最新版的征收方案：新購房后家庭人均住房面積超過(guò)70平方米將預征兩年。當上海傳來(lái)房產(chǎn)稅僅針對增量房導致購房者瘋搶大戶(hù)型的消息后，重慶市長(cháng)忙不迭表態(tài)，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)包括存量房。
　　上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能回避存量房實(shí)出無(wú)奈。稅務(wù)人員發(fā)現，對出租房征收的個(gè)人所得稅等諸項稅收，礙于居高不下的征收成本，在大多數城市僅是一紙空文。難度更大的房產(chǎn)稅若在開(kāi)征之初即瞄準存量房，按《每日經(jīng)濟新聞》去年的統計，僅對上海所有征稅標的進(jìn)行評估，就需28年之久。
　　但房產(chǎn)稅肩負的重要使命，是改變地方財政收入結構，逐步取代土地財政為龍頭的“賣(mài)地”模式，并經(jīng)由該路徑徹底改變中央政府與地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的博弈格局，實(shí)現改變經(jīng)濟增長(cháng)方式的真正 “落地”。從這一意義而言，房產(chǎn)稅最終必指向所有住宅。這是因為僅僅圈定增量房難以彌補地方政府的土地財政缺口。仍以上海為例，根據中國指數研究院公布的數據，2010年上海土地出讓金的收入為1513億元，即便上海2011年的增量房成交量為2000萬(wàn)平方米，平均房?jì)r(jià)2萬(wàn)元，按照1%的稅率計算，一年也只能征收40億元，還不到賣(mài)地收入的3%。
　　除非房產(chǎn)稅讓地方政府不再依賴(lài)“賣(mài)地”，否則僅增長(cháng)持有環(huán)節成本，寄望其改變房?jì)r(jià)上漲趨勢的想法未免一廂情愿。對投機性購房者來(lái)說(shuō)，他們持有房產(chǎn)的時(shí)限往往不超過(guò)2年，1%的稅率相比炒房收益不值一提；對出租型的投資性購房者來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅的結果無(wú)疑是將成本轉嫁給承租方。在中國城市化每年為大中城市供應數以千萬(wàn)計的新增人口的情況下，這一轉嫁的所有條件當然成立。
　　房產(chǎn)稅的內涵在改變稅制，調節收入分配，而非打壓房?jì)r(jià)沒(méi)有任何國家和地區經(jīng)驗說(shuō)明，一項以財產(chǎn)價(jià)值為稅基的稅種，能在讓財產(chǎn)貶值的目的下持續操作。換句話(huà)說(shuō)，要發(fā)揮房產(chǎn)稅對過(guò)度投機的調控效用，必然要先解決現有土地財政的諸多弊端。這其間的核心問(wèn)題是，每一年地方政府獲得了高達萬(wàn)億的土地出讓金，但人們并沒(méi)有看到保障房建設和公共福利的相應投入，反而是行政環(huán)節的各項支出不斷攀升。這一惡性循環(huán)在今天已經(jīng)成為高房?jì)r(jià)的根源。
　　對比已經(jīng)征收物業(yè)稅（財產(chǎn)稅）的一些國家，稅收所得的大部分都用于公共福利，以縮小貧富差距。比如美國的物業(yè)稅，不同的州和城市標準不一，但大體而言，除20%用于行政支出外，大部分都用于當地的公共福利。這種模式也得到了多數納稅者的認可。
　　參照這些經(jīng)驗，我們對中國房產(chǎn)稅的關(guān)注重心不應僅放在征收環(huán)節，而更應該放在使用環(huán)節。如果房產(chǎn)稅作為財政收入不能用于改善所在城市的公共福利，不能用于保障房建設，而僅被用于彌補行政支出的窟窿，或是大量投放于低效率的國有企業(yè)，那么，無(wú)論以怎樣的稅率、范圍和方式起征，房產(chǎn)稅都不能發(fā)揮轉變經(jīng)濟結構、構建消費型增長(cháng)模式的作用，其結局必然是當下土地財政的另一個(gè)版本。