正在此間召開(kāi)的重慶“兩會(huì )”傳來(lái)消息，“十二五”期間，重慶將加強財稅調節，開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺文件開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅。此舉對于改善住房結構，完善住房體系，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機行為意義重大，彰顯政府調控樓市的決心。但同時(shí)也要看到，房產(chǎn)稅改革是一項浩大的系統工程，要慎之又慎，穩妥推進(jìn)。
開(kāi)征房產(chǎn)稅彰顯政府調控樓市信心
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。
事實(shí)上，人們對房產(chǎn)稅并不陌生，早在幾年前報紙、網(wǎng)絡(luò )等媒體上就有許多關(guān)于房產(chǎn)稅的議論、爭論。特別是從去年以來(lái)，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房?jì)r(jià)飆升，而一波又波對樓市的調控，可謂是歷年來(lái)力度最大、手段最多、持續性最長(cháng)的一年，但似乎也拉不住高房?jì)r(jià)這個(gè)“脫韁的野馬”，仍高高在上。在經(jīng)歷了加息、限價(jià)等調控手段之后，人們期待房產(chǎn)稅能夠力挽狂瀾，成為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的靈丹妙藥。
重慶市是最早向國務(wù)院提出進(jìn)行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)的城市。雖然具體的實(shí)施方案仍在完善中，但經(jīng)多方打探，記者略有知曉重慶房產(chǎn)稅的大體方向：主要針對高檔商品房和打擊炒房投機，存量和增量均包括在內。其中高端商品房，主要包括別墅、高檔大戶(hù)型商品房，對別墅將不論面積和價(jià)格一律征收房產(chǎn)稅；高檔大戶(hù)型商品房須其評估價(jià)值達到一定價(jià)格以上才征收房產(chǎn)稅，可能為上年重慶主城區商品房銷(xiāo)售均價(jià)2-2.5倍。同時(shí)為打擊炒房投機行為、遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶還將對個(gè)人擁有的多套商品房征收房產(chǎn)稅。
根據重慶市政府的初衷，征收房產(chǎn)稅的主要目的在于節約土地資源，限制高檔住房數量，遏制房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)通過(guò)征收房產(chǎn)稅，對高端住房房?jì)r(jià)和消費加以必要約束。征收的房產(chǎn)稅收入，主要用于公共租賃住房建設和維護。
重慶市政府開(kāi)征高檔商品房房產(chǎn)稅是對去年提出的“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”住房制度體系建設的貫徹實(shí)施。在低端方面，重慶市從去年開(kāi)始實(shí)施了大規模的公共租賃住房建設，開(kāi)工建設了1300萬(wàn)平方米，今年規劃新開(kāi)工建設1350萬(wàn)平方米。在中端方面，重慶市加大了普通商品房的供應，嚴格市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現平穩健康發(fā)展的態(tài)勢。而在高端市場(chǎng)上，則通過(guò)房產(chǎn)稅實(shí)施調節。綜合來(lái)看，這都是重慶市政府進(jìn)一步完善住房體系建設，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展的重要一環(huán)。
房產(chǎn)稅能否成為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的“利器”
一直以來(lái)，房產(chǎn)稅都被人們看成是樓市調控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。
重慶渝蓉城鄉發(fā)展研究院理事長(cháng)趙宜勝在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，重慶市即將推出的房產(chǎn)稅，不同于西方市場(chǎng)經(jīng)濟國家實(shí)行的房產(chǎn)稅，主要是針對高端物業(yè)消費征收的。從這個(gè)意義上講，重慶的房產(chǎn)稅更像是“特別消費稅”，對于抑制高端消費是有必要的，有利于對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調控和引導。
記者采訪(fǎng)的一些專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商認為，政府開(kāi)征房產(chǎn)稅的初衷不是打壓樓市，而是調整結構，抑制高端消費。重慶朵力房地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)黎偉表示，重慶對高檔商品住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，從短期來(lái)看，對于抑制高檔商品房消費會(huì )有一定作用。但從長(cháng)期來(lái)看，重慶經(jīng)濟發(fā)展正處于發(fā)展的上升期，工業(yè)化和城鎮化進(jìn)程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)大勢不會(huì )造成太大影響。
業(yè)內人士認為，當前，推動(dòng)房?jì)r(jià)繼續上行的主旋律依然是不斷加快的城市化進(jìn)程，以及土地供應和貨幣政策。無(wú)論房產(chǎn)稅開(kāi)征或是不開(kāi)征，和前面兩個(gè)主要因素相比，它的影響微乎其微。
“房產(chǎn)稅對市場(chǎng)造成的影響更多是心理層面，其實(shí)重慶正在大規模建設的公租房對樓市的影響比房產(chǎn)稅還要大�！崩鑲フf(shuō)。他認為，大規模增加的保障房供應，將改變整個(gè)樓市供應結構，從而對房?jì)r(jià)產(chǎn)生長(cháng)期影響。
“從抑制房?jì)r(jià)的角度講，房產(chǎn)稅的作用將不會(huì )是長(cháng)期的�！敝貞c市社會(huì )科學(xué)院財政金融研究所所長(cháng)鄧濤認為，房產(chǎn)稅更重要的意義在于完善財稅體，為地方政府培育重要且穩定的財政收入來(lái)源。
鄧濤指出，開(kāi)征房產(chǎn)稅的另外一個(gè)重要意義是可以調節居民收入分配差距。一般來(lái)講，能買(mǎi)得起別墅、大戶(hù)花園洋房等高檔住房的群體，是社會(huì )中的富裕階層。這些高檔商品房的業(yè)主占有的土地資源以及其它社會(huì )公共資源更多，理應通過(guò)稅收方式調節收入分配差距，尤其是由于房地產(chǎn)等資產(chǎn)升值而造成的貧富兩極分化。
重慶的房產(chǎn)稅收入，主要用于公共租賃住房、廉租房等保障性住房建設�！巴ㄟ^(guò)稅收手段，調節收入分配，讓低收入群體享受到發(fā)展成果�！编嚌f(shuō)。
房產(chǎn)稅能否讓地方政府擺脫對“土地財政”依賴(lài)
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，地方政府的土地財政問(wèn)題越來(lái)越嚴重，土地出讓收入成為一個(gè)地方政府的重要財源，土地出讓金占地方財政的比例較高，許多地方在50%以上，土地出讓金也由此被稱(chēng)為“第二財政”。為了增加財政收入，一些地方政府熱衷于搞征地拆遷，由此引發(fā)了諸多社會(huì )矛盾，嚴重影響社會(huì )穩定。此外，隨著(zhù)城市不斷擴張，土地資源越來(lái)越少，“土地財政”必將日益萎縮。因此，改變地方政府對土地收入的過(guò)度依賴(lài)是大勢所趨。
我國對土地財政依賴(lài)十分嚴重。日前召開(kāi)的全國國土資源工作會(huì )議透露，我國出讓金總額達2.7萬(wàn)億元，同比增幅達70.4%。按照財政部公布的數據，預計全年全國財政收入將破8萬(wàn)億元，如果按8萬(wàn)億元的保守估算，2.7萬(wàn)億元的地價(jià)款收入將占到全國財政收入的33.75%，占據地方本級財政收入的一半以上。同樣，重慶市對“土地財政”照樣有依賴(lài)性。2009年重慶市通過(guò)招拍掛成交土地金額373億元，占財政收入的32.71%。
一些業(yè)內專(zhuān)家在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房產(chǎn)稅有助于地方政府擺脫對“土地財政”的依賴(lài)。1994年實(shí)行中央地方分稅制后，優(yōu)質(zhì)稅源主要劃歸中央，共享稅的劃分中也是中央占大頭，而地方事權并未明顯減少。加之地方債務(wù)平臺不完善，又沒(méi)有形成具有長(cháng)效機制的地方財稅體系，最終導致短期行為的“土地財政”的盛行。房產(chǎn)稅某種程度上是對一次性的土地出讓收入進(jìn)行平攤，會(huì )降低政府在任期內的過(guò)度賣(mài)地行為，使地方政府擁有一種大宗、穩定的稅源，更有助于破解土地財政的困局。
專(zhuān)家認為，重慶房產(chǎn)稅的開(kāi)征并不意味著(zhù)對土地財政的徹底替代，至少是在短期內難以實(shí)現的。雖然無(wú)法取代土地財政，但房產(chǎn)稅對未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展意義深遠。房產(chǎn)稅與土地收入之間可以取得平衡，通過(guò)房產(chǎn)稅逐漸取代土地收入，直到最終徹底擺脫土地依賴(lài)癥。
困難尚存須扎實(shí)穩妥推進(jìn)
財稅專(zhuān)家表示，無(wú)論從完善稅制，還是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展，開(kāi)征房產(chǎn)稅都是大勢所趨。但從客觀(guān)來(lái)講，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一項系統工程，還面臨著(zhù)許多問(wèn)題需要解決。
首先是征收對象的問(wèn)題。從重慶的房產(chǎn)稅征收方案看，大體方向是對高檔商品住房征稅。那么，什么樣的住房才是高檔房，是別墅還花園洋房，別墅里面還有獨棟別墅和聯(lián)排別墅之分。
其次是稅率如何確定。假設房產(chǎn)稅稅率定為1%，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度高于該比率，則該稅率對抑制房地產(chǎn)投機并無(wú)實(shí)質(zhì)意義。如果稅率過(guò)高，又會(huì )給房地產(chǎn)業(yè)造成新的壓力，不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩定發(fā)展。
三是房產(chǎn)價(jià)值評估問(wèn)題。房產(chǎn)稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問(wèn)題。從重慶來(lái)看，房屋所在區位不同，房產(chǎn)價(jià)值存在較大差異。有的房屋過(guò)去可能在城郊，現在隨著(zhù)城市擴張，位于城中，價(jià)值得以提升。如何動(dòng)態(tài)地評估房屋價(jià)值將是一項浩大的工程。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果只是大體分區確立房產(chǎn)基礎價(jià)格，容易因為不公平而招致反對。