“重慶要開(kāi)征的房產(chǎn)稅，或許更應該叫做特別房產(chǎn)消費稅�！币晃唤咏鼑叶悇�(wù)總局的人士1月13日向記者表示。
上述人士稱(chēng)，重慶試點(diǎn)開(kāi)征的房產(chǎn)稅，并不是完全意義上的財產(chǎn)稅，更像一種消費稅。而從上海版本最新透露出來(lái)的內容來(lái)看，亦或如此。
事實(shí)上，去年重慶在其中一個(gè)方案中正是將新稅種直接命名為“高端住房特別消費稅”，顧名思義是對在重慶購買(mǎi)并持有高端住房的產(chǎn)權人征收的一個(gè)新稅種。
而此前上海房管局在答復包括本報在內的采訪(fǎng)函時(shí)表示，在房產(chǎn)保有階段征稅，早在黨的十六屆三中全會(huì )（2003年）就提出，此后部分城市也空轉過(guò)多年。本報了解，2004-2005年為房產(chǎn)稅研究的起步期，期間，北京、南京等六大試點(diǎn)城市進(jìn)行了物業(yè)稅空轉試點(diǎn)。
中國從2003年到現在，對房地產(chǎn)稅制改革一系列技術(shù)性的準備工作已經(jīng)得到了實(shí)質(zhì)性的突破，對經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)大面積用新稅制開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件基本成熟。而目前亦有業(yè)內人士提出，應盡早實(shí)現房產(chǎn)稅與物業(yè)稅的對接。
北京華稅律師事務(wù)所主任劉天勇律師對記者表示，在立法程序和法理上，房產(chǎn)稅還有不少需要商榷的地方。
尋找合法性“接口”
重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅與現行的稅收政策有兩個(gè)“接口”。
重慶試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息，已在法律和學(xué)術(shù)界引起了多輪爭議。
“這可能是建國以來(lái)，第一次以地方政府名義出臺的稅種�！眲⑻煊卤硎�，按照“稅由法定”的原則，只有全國人大才能決定新開(kāi)征一個(gè)稅種。
按照中國的立法程序，國務(wù)院也只能以“條例”的形式，修改或對某一個(gè)稅種做擴大范圍的說(shuō)明。而重慶房產(chǎn)稅，僅報財政部同意，就可以從地方政府的角度，出臺一個(gè)新的稅種，這在法律界被認為是“特例”。
劉天勇表示，重慶所提出的房產(chǎn)稅征收方法，已經(jīng)是一種新稅種：房產(chǎn)消費特別稅的概念。因此它不是一個(gè)立足于原來(lái)房產(chǎn)稅條例基礎上的修改，而是新開(kāi)征一個(gè)稅種，是應該得到全國人大召開(kāi)會(huì )議同意的。
1月14日，《法制日報》即以“房產(chǎn)稅開(kāi)征繞不開(kāi)"稅收法定"原則”為題，發(fā)表了評論文章，文中稱(chēng)房產(chǎn)稅立法應該按照公開(kāi)、公平、公正的原則進(jìn)行，不能地方政府和幾個(gè)部委“私下密議”一番，就可以推出所謂的試點(diǎn)。
萬(wàn)通集團董事局主席馮侖1月13日在某論壇上表示，很多人都說(shuō)國外有物業(yè)稅，我們要仿效，但是國外的土地是私有的，而中國的土地只有使用權，土地本身是歸屬?lài)械摹?BR> 馮侖對記者表示，如果按照持有稅的定義去征收房產(chǎn)稅，那么房產(chǎn)作為財產(chǎn)可以分為兩部分：一部分是土地的財產(chǎn)；二是土地上建設房屋的財產(chǎn)。實(shí)際上，現在房產(chǎn)升值，都是土地價(jià)值的升值，房屋本身是隨著(zhù)年限增加而折舊的，其本身是不升值的。
而房產(chǎn)所依附的土地是國有的，個(gè)人業(yè)主只是使用者，其已經(jīng)一次性向政府繳納了70年或50年的土地出讓金，換取使用權。如果對這塊土地上所建設的房屋進(jìn)行征收持有稅，按照《物權法》的精神，應該找土地的所有方，也就是政府來(lái)征收，而不是房屋的業(yè)主。
對于開(kāi)征房產(chǎn)稅是否合法的問(wèn)題，重慶國稅局1月12日在其官方網(wǎng)站上轉載了一篇標題為《重慶房產(chǎn)稅新政與現行政策可對接》的文章。文中引用財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)劉尚希的觀(guān)點(diǎn)，提出重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅與現行的稅收政策有兩個(gè)“接口”：
其一，房產(chǎn)稅屬于地方稅，根據房產(chǎn)稅暫行條例的規定，房產(chǎn)稅的施行細則由省、自治區、直轄市政府制定，也就是說(shuō)，地方政府可以根據本地的實(shí)際情況，對房產(chǎn)稅的稅率等具體內容進(jìn)行規定。
其二，現行的房產(chǎn)稅暫行條例是由國務(wù)院制定并頒布實(shí)施的，目前尚未上升為法律，在這種情況下，如國務(wù)院給予相應授權，則地方政府可以對條例中沒(méi)有規定為地方自主權限的一些內容進(jìn)行調整，如房產(chǎn)稅的征收范圍等。
此次重慶市明確的房產(chǎn)稅新政，就是將過(guò)去免征房產(chǎn)稅的個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)的一部分，即高檔商品房部分納入房產(chǎn)稅的征收范圍之中。
“根據這兩方面的政策"接口"，重慶市向高檔商品房征收房產(chǎn)稅的做法是有可操作空間的，就目前而言暫時(shí)不需要對現行房產(chǎn)稅條例進(jìn)行修訂�！眲⑸邢Ｕf(shuō)。
而2004-2005年為房產(chǎn)稅研究的起步期，期間，北京、南京等六大試點(diǎn)城市進(jìn)行了物業(yè)稅空轉試點(diǎn)。因此目前亦有業(yè)內人士提出，應盡早實(shí)現房產(chǎn)稅與物業(yè)稅的對接。
征稅群體定位再爭議
上房產(chǎn)稅改革前，應先改革掉復雜的房地產(chǎn)稅種，不增加納稅人負擔。
從2010年初開(kāi)始，重慶和上海就開(kāi)始向國務(wù)院遞交房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案，兩個(gè)城市先后遞交了多次方案。
記者了解到，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，第一版本遞交財政部以后，被認為“過(guò)于溫柔”，打回重新修改。此后，上海又遞交了三個(gè)版本的方案，提出了按人均面積、按新購房時(shí)間和按套數等不同的征收方式。
上述人士向記者表示，重慶亦從2010年初就開(kāi)始申報房產(chǎn)稅改革，2010年3月，重慶就以“房產(chǎn)特別消費稅”的名義向財政部申報，但并沒(méi)有被通過(guò)。
住建部房產(chǎn)政策專(zhuān)家組成員、北京師范大學(xué)教授董藩1月13日表示，如果房產(chǎn)稅僅是以抑制房?jì)r(jià)為目的，則就并不是理順?lè )康禺a(chǎn)行業(yè)稅收問(wèn)題、建立財產(chǎn)稅的改革。
董藩表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅，不可避免要確定征收范圍的問(wèn)題。那么公務(wù)員福利房、小產(chǎn)權房、央產(chǎn)房等這些房屋怎么辦，怎么估值計價(jià)，要不要征收房產(chǎn)稅？
“如果將房產(chǎn)稅確定為200平米以上、均價(jià)高于城市中心城區幾倍，這樣的房屋可能不多�！倍硎�，高檔房，尤其是200平米以上的房屋，多數是別墅，別墅一般位于郊區，其單價(jià)不會(huì )高于市中心的房屋，更不可能高3-4倍以上。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳志向記者表示，如果房產(chǎn)稅開(kāi)征，其征稅對象高收入人群約占社會(huì )人群的1-2%，其所擁有資本性收入遠遠大于上述兩個(gè)人群，1%左右的稅率還是偏低的。
以重慶市為例，其郊區一套別墅價(jià)值一般在200-500萬(wàn)元左右，即使按照全額1%進(jìn)行征收，每年繳納稅錢(qián)不過(guò)是幾萬(wàn)元，而居住這樣房子的人，一般為企業(yè)家等社會(huì )高收入人群，對其個(gè)人生活沒(méi)有任何影響。
按照房產(chǎn)稅將對所有房屋進(jìn)行征稅的原理來(lái)看，房產(chǎn)稅最終起到的作用或是：對低收入人群免稅，對高收入人群沒(méi)有影響，對中產(chǎn)階級卻打擊甚大。
2010年，全國稅收收入達到7.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)22.64%，稅收2倍速度于GDP的增長(cháng)。與此同時(shí)，2010年全國土地出讓金收入達到2.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)70%以上。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)流轉緩解稅負偏多、偏重，應該先改革掉這些復雜的稅種，按照不增加納稅人負擔的原則，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革。
一位財稅領(lǐng)域的專(zhuān)家向記者表示，無(wú)論是房產(chǎn)稅，還是其他的稅種改革，都應該放在“先減后征”的原則下去考慮�，F在需要考慮的是中央應該減少多少財政收入給地方政府，而不是在不減少和不調整稅收規模和結構的情況下，再度向所謂的中產(chǎn)階級“開(kāi)刀”。
征稅成本高：賣(mài)地還是收稅？
如果將房產(chǎn)稅開(kāi)征跟抑制房?jì)r(jià)聯(lián)系在一起，那是“頭疼醫腳”。
北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的一位專(zhuān)家對記者表示，房產(chǎn)稅如果能成為地方政府的一個(gè)新稅種，地方政府當然樂(lè )意為之，但是如果僅從控制房?jì)r(jià)的角度出發(fā)，給地方政府帶來(lái)的可能是短期內城市房?jì)r(jià)下降，幾年內土地出讓金大幅度減少。
例如，以上海為例，2010年全市商品房銷(xiāo)售額約為3000億元，其中扣除免征房產(chǎn)稅的房屋，以稅基2000億元計算，按照稅率1%進(jìn)行簡(jiǎn)單的乘法，可以得出每年房產(chǎn)稅開(kāi)征只能獲得200億元左右。
而2010年上海土地出讓金約為1500億元，這或遠不及房產(chǎn)稅開(kāi)征后可能得到的新增稅收。
中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云表示，地方政府對土地出讓金的依賴(lài)短期內難以改變。地方政府在進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)問(wèn)題上，絕大多數城市都是抱著(zhù)“讓別人先試”的想法。記者獲悉，目前僅有重慶和上海兩市試點(diǎn)，北京、深圳等城市暫不會(huì )參與房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
上述專(zhuān)家表示，如果將抑制房?jì)r(jià)作為房產(chǎn)稅改革推出的由頭，那么更應該推出“資本利得稅”，也就是說(shuō)，所有投資投機性購房者的獲利關(guān)鍵就在交易環(huán)節上，如果對交易環(huán)節的稅收征收重稅，而不是目前不痛不癢的3-5%，那么投資和投機性購房問(wèn)題就迎刃而解，房產(chǎn)稅也沒(méi)必要出臺了。
“問(wèn)題是，交易環(huán)節的稅是所得稅，中央和地方差不多平分的，房產(chǎn)稅是地方稅種，歸地方所有�！鄙鲜鰧�(zhuān)家說(shuō)，現在如果將房產(chǎn)稅開(kāi)征跟抑制房?jì)r(jià)聯(lián)系在一起，那是“頭疼醫腳”的邏輯。