據報道，2011年上海土地交易市場(chǎng)首拍落幕，但其《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示，土地期滿(mǎn)后的處理方法為“出讓人無(wú)償收回”。網(wǎng)友們掀起了繼《物權法》之后新一輪關(guān)于土地使用權到期后該如何處置的爭論。
70年后房子會(huì )否成“空中樓閣”
有網(wǎng)友稱(chēng)，無(wú)論是“出讓人無(wú)償收回”，還是“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”，與現有國家法規中“按照國家有關(guān)規定自動(dòng)續期”、“無(wú)償自動(dòng)續期”的規定，顯然完全不同。若上海這個(gè)規定得到承認并落實(shí)，那將意味著(zhù)，賣(mài)完地的地方政府在70年后又可以將所售土地收回來(lái)，重新再賣(mài)一次。
70年后，我們的房子會(huì )不會(huì )成為沒(méi)有土地使用權的“空中樓閣”？這一直是橫亙在公眾心頭的不動(dòng)產(chǎn)憂(yōu)慮。這個(gè)最受關(guān)注的核心問(wèn)題至今也未得到明確�！俺鲎屓耸栈亍鄙踔潦恰盁o(wú)償收回”的上海新規，讓人頓感振聾發(fā)聵。試想，土地70年后將被政府收回，房子成為“空中樓閣”，現在的房?jì)r(jià)豈不是被嚴重高估了，買(mǎi)房炒房豈不就是股市中的博傻游戲？
“無(wú)償收回”讓人無(wú)法再選擇性忽視土地租期的風(fēng)險因素，同時(shí)也徹底打破了買(mǎi)房人對于必定獲得政府保護的樂(lè )觀(guān)和幻想。因為，房子建在出讓人將到期收回的土地之上，是和汽車(chē)一樣的“消耗品”、“貶值品”，而且貶值速度更快。
“自動(dòng)續期”是“無(wú)償”還是“有償”
有網(wǎng)友分析稱(chēng)，《土地管理法》草案中并未明確“自動(dòng)續期”是“無(wú)償”還是“有償”。事實(shí)上，土地使用權續期問(wèn)題并非因《土地管理法》修訂而產(chǎn)生。國務(wù)院于1990年5月19日頒行的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，第12條明文規定：“土地使用權期滿(mǎn)，土地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物由國家無(wú)償取得�！边@一規定使得在中國內地發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)事實(shí)上都成了“使用權租售”，業(yè)主實(shí)為“承租人”，只不過(guò)是一次性支付了30年到70年不等的租金而已。這一規定明顯違背公平原則，因而自通過(guò)之日起就備受質(zhì)疑。經(jīng)過(guò)反復的立法博弈，八次審議方獲通過(guò)的《物權法》終于在法律層面對此進(jìn)行了校正。該法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期�！�
根據“上位法優(yōu)于下位法”的原則，作為國家基本法律的《物權法》要優(yōu)于作為行政法規的“暫行條例”。住宅建設用地使用權“自動(dòng)續期”事實(shí)上已經(jīng)取代了之前的“到期國家無(wú)償收回”。但《物權法》所規定的“自動(dòng)續期”并未明確是“無(wú)償”還是“有償”。如立法欲明確為“有償自動(dòng)續期”，還需要明確“有償”的計算標準。
公權決策不能把民意甩到一邊
有網(wǎng)絡(luò )文章認為，若不能公平合理地解決土地使用權的“70年大限”問(wèn)題，本已飽受煎熬的房地產(chǎn)業(yè)必將再受打擊。房?jì)r(jià)本就高企，續期的費用無(wú)疑仍要列入房?jì)r(jià)。若是象征性地交費續期還好，一旦費用偏高，必將招致民怨沸騰。
與其將來(lái)面對激烈的社會(huì )沖突，不如盡早公開(kāi)草案，引入立法博弈，并以此來(lái)爭取更多的民意認同，防范潛在的社會(huì )風(fēng)險。當務(wù)之急，立法機關(guān)應廣開(kāi)言路，面向社會(huì )征集《土地管理法(修訂草案)》，對初選入圍的草案不論制訂者為何方，都應及時(shí)公開(kāi)，供民眾參與討論�！锻恋毓芾矸ā沸抻啿荒茉僮摺安块T(mén)立法”的老路了。
另有網(wǎng)友認為，出臺“土地期滿(mǎn)無(wú)償收回”規定，事前應向社會(huì )公開(kāi)信息，廣泛聽(tīng)取民眾的意見(jiàn)和建議，并在采納民眾合理建議、完善法定程序后才能實(shí)施。上海國土部門(mén)“不宣而戰”的舉動(dòng)，與其說(shuō)是一種來(lái)自出讓人的風(fēng)險告知，不如說(shuō)是一種不公平，是違法。它的最大的不足，不在于它是否過(guò)于簡(jiǎn)單，而在于是否給了所有參與土地交易的人發(fā)表意見(jiàn)的機會(huì )。