1月14日，《第一財經(jīng)日報》發(fā)表了《滬土地出讓驚現“期滿(mǎn)出讓人無(wú)償收回”》一文，在業(yè)內外引起廣泛關(guān)注。
昨日，即該報道發(fā)表的第二個(gè)工作日，上海市規劃和國土資源管理局（下稱(chēng)“上海規土局”）在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知，對報道中頗具爭議的“土地期滿(mǎn)出讓人無(wú)償收回”內容作出了正式回應。
上海規土局2010年2號預申請公告多數地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》（下稱(chēng)《預申請須知》）中，“土地期滿(mǎn)后的處理方法”都是“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”或者“出讓人無(wú)償收回”。這些說(shuō)辭因看似與《物權法》有關(guān)規定相矛盾而引起業(yè)內激烈討論。
上海規土局在《通知》中解釋?zhuān)秶薪ㄔO用地使用權出讓預申請須知》第三條第（二）款第9項“土地期滿(mǎn)后的處理方法”，是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內容出讓期限屆滿(mǎn)，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。
也就是說(shuō)，雖然《預申請須知》中只有“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”或者“出讓人無(wú)償收回”這樣的字眼，但其實(shí)，這些規定的實(shí)行，都是有前提條件的。
《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十八條規定：“土地出讓期限屆滿(mǎn)，土地使用者申請續期，因社會(huì )公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷(xiāo)登記，國有建設用地使用權由出讓人無(wú)償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，按約定履行：（一）由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收回時(shí)地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應補償；（二）由出讓人無(wú)償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施�！�
如此來(lái)看，土地出讓期限屆滿(mǎn)時(shí)，土地使用者若要續期，就需提出申請，申請通過(guò)的，才能繼續使用該地塊。
但是，從《通知》列舉的規定來(lái)看，有一類(lèi)地塊似乎是例外的。根據《通知》提及的第二十七條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期�！�
此條規定，又引起業(yè)內一番討論。
記者昨日查閱上海規土局2010年2號預申請公告中多個(gè)住宅地塊的預申請須知，比如樂(lè )都路8號A地塊，期滿(mǎn)處理方法中均有“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”的表述。
有人指出：“從規定內容來(lái)看，第二十八條似乎是第二十七條的補充，那么，第二十七條規定住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)，自動(dòng)續期的話(huà)，住宅用地是不是就不適用‘土地期滿(mǎn)后的處理方法’？”
另有市場(chǎng)分析人士指出，在第二十七條規定中，“除根據社會(huì )公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準”和“住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”兩條屬于并列關(guān)系，屆時(shí)如果住宅建設用地出現“社會(huì )公共利益需要”時(shí)，究竟應該參照哪一條來(lái)執行，也沒(méi)有被明確表述�！拔艺J為應該是以‘社會(huì )公共利益需要’為先，這樣一來(lái)，宅地也并不完全可以自動(dòng)續期，《通知》的解釋就不矛盾了�！�
對于住宅用地的續期，2007年頒布的《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的自動(dòng)續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期依照法律規定辦理。
無(wú)論如何，目前市場(chǎng)公開(kāi)所能獲得的資料就是《預申請須知》，并非出讓方最終與開(kāi)發(fā)商簽訂的出讓合同。從此次上海規土局用以澄清的《通知》來(lái)看，或許“土地期滿(mǎn)后的處理方法”只起到一個(gè)對外告知作用，土地出讓合同中是否會(huì )做出“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”或者“出讓人無(wú)償收回”這樣明細的處理辦法，還有待解答。