1月17日，央行宣布年內首次上調存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上證指數、深圳成指分別大跌3.03%和4.55%，A股預期般迎來(lái)今年第一個(gè)黑色星期一。
不過(guò)，地產(chǎn)股指數暴跌6.11%，帶領(lǐng)大盤(pán)高臺跳水超出多數人意料。
此前，以海通證券為代表的絕大多數機構認為，雖然國家一直調控地產(chǎn)業(yè)，但從實(shí)際效果看，地產(chǎn)企業(yè)現金來(lái)源并不差。
2010年，該行業(yè)的資金富余程度較2009年增長(cháng)約20%。因此，短期看，收緊流動(dòng)性對其打擊有限。
研究機構更是看好地產(chǎn)板塊的行情走勢，認為地產(chǎn)股經(jīng)過(guò)2010年的下跌，行業(yè)估值處于歷史底部區域，2011年存在估值修復行情的可能。然而，地產(chǎn)上市公司集體暴跌，無(wú)情粉碎所有看好地產(chǎn)板塊投資者溫馨之夢(mèng)。
既然上調存款準備金率對地產(chǎn)業(yè)短期流動(dòng)性沖擊有限，是什么原因導致地產(chǎn)板塊上市公司股價(jià)全線(xiàn)崩潰呢？
17日，有媒體報道，上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”范圍內的多數地塊《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中，均有“出讓人收回并補償相應殘余價(jià)值”或“出讓人無(wú)償收回”等內容，國有建設用地無(wú)償收回為國內首次提出。
業(yè)內人士認為，國有用地無(wú)償收回將迫使投資者重新審視地產(chǎn)上市公司的估值，巨額土地儲備存貨貶值風(fēng)險，成為地產(chǎn)股集體暴跌的導火索。
出讓土地到期無(wú)償收回意外沖擊
1月5日，萬(wàn)科發(fā)布2010年12月銷(xiāo)售數據：實(shí)現銷(xiāo)售面積68.9萬(wàn)平方米，實(shí)現簽約金額83.5億元，1-12月實(shí)現簽約面積897.7萬(wàn)平方米，實(shí)現簽約金額1081.6億元。新增項目21個(gè)。
嚴厲的地產(chǎn)調控政策高壓下，萬(wàn)科銷(xiāo)售突破千億大關(guān)給低迷的房地產(chǎn)板塊帶來(lái)驚喜。
爾后，保利地產(chǎn)、金地集團相繼公告披露2010年12月銷(xiāo)售數據。
去年12月，保利地產(chǎn)實(shí)現簽約面積62萬(wàn)平方米，實(shí)現簽約金額90億元，全年實(shí)現簽約面積688萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)30.7%；實(shí)現簽約金額661億元，同比增長(cháng)52.5%。
金地集團去年12月實(shí)現簽約面積25萬(wàn)平方米，簽約金額40億元，全年累計實(shí)現簽約面積229萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)21.6%；累計簽約金額83億元，同比增長(cháng)34.6%。
地產(chǎn)龍頭公司銷(xiāo)售價(jià)量齊升、業(yè)績(jì)快速增長(cháng)進(jìn)一步增長(cháng)，給市場(chǎng)投資者注入信心，推動(dòng)地產(chǎn)板塊開(kāi)年以來(lái)的首輪上漲行情。
今年1月14日，央行宣布自1月20日起，上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
幾乎所有研究員都將此舉解讀為，央行接連收緊銀根的舉措體現出收緊流動(dòng)性的決心，有利于正確引導預期，有利于適當控制商業(yè)銀行在一季度傳統信貸投放高峰期的信貸投放沖動(dòng)。對地產(chǎn)板塊估值修復行情不會(huì )造成太大沖擊。
然而，上海又對房地產(chǎn)的調控政策突然發(fā)出信號——到期出讓土地無(wú)償回收。
國泰君安研究員孫建平對此的解讀是，“羅店新鎮A1-3”地塊相對特殊,一級開(kāi)發(fā)商將獲得土地出讓金的大部分。我們判斷,本次上海試點(diǎn)的“土地使用權到期后無(wú)償收回”,有主動(dòng)平抑房?jì)r(jià)地價(jià)過(guò)快上漲壓力的意圖,也是上海對國有土地使用權出讓制度改革的一次嘗試。由于一級開(kāi)發(fā)商獲得土地出讓金的大部分,政府的財政成本非常低。
孫建平認為，上海羅店地塊是極特殊個(gè)案,不可能大面積鋪開(kāi)。如果鋪開(kāi)，則地價(jià)將一次性下沉，并將對政府當期的土地收益產(chǎn)生重大負面影響,是地方政府“不能承受之重”。
地產(chǎn)公司8000億存貨重估風(fēng)險
由于孫建平的預見(jiàn)，已有投資者重新審視房地產(chǎn)上市公司的估值安全。
據巨靈財經(jīng)統計，截至2010年三季度末，124家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司的存貨共計8030.6億元，資產(chǎn)總計13257.5億元，地產(chǎn)上市公司存貨占總資產(chǎn)比例平均高達60.6%。
萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)等一線(xiàn)地產(chǎn)上市公司存貨的資產(chǎn)占比，均高于行業(yè)平均水平。
其中，萬(wàn)科存貨資產(chǎn)占比為66.6%，保利地產(chǎn)達74.3%，金地集團為71.8%，招商地產(chǎn)為65.2%。
據統計，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商地產(chǎn)四家公司存貨合計達3072.5億元，占整個(gè)地產(chǎn)上市公司全部存貨的38.3%。
眾所周知，地產(chǎn)公司的存貨90%以上為項目?jì)渫恋�，一旦地價(jià)一次性下沉，且不論是否為政府不能承受之重，地產(chǎn)板塊上市公司將不可避免地面臨存貨跌價(jià)準備損失計提風(fēng)險。
或許上述風(fēng)險正是部分業(yè)內人士認為地產(chǎn)上市公司估值可能需要重估的理由。
盡管目前地產(chǎn)上市公司估值處于歷史低位，但隨著(zhù)地產(chǎn)調控政策的進(jìn)一步嚴厲，一旦房?jì)r(jià)下降或地價(jià)下沉，所謂的歷史估值還會(huì )安全嗎？
對于土地儲備存貨價(jià)值動(dòng)輒超千億的龍頭地產(chǎn)公司而言，存貨跌價(jià)準備每上升一個(gè)百分點(diǎn)都意味著(zhù)損失數十億元利潤。
地產(chǎn)調控上海信號已經(jīng)傳遍全國，是否會(huì )有其他地方政府跟進(jìn)，到期出讓土地無(wú)償收回會(huì )否大面積鋪開(kāi)？仍是無(wú)人能解答的政策之謎。
一旦無(wú)償收回到期出讓土地大面積鋪開(kāi)一語(yǔ)成讖，那么房地產(chǎn)板塊估值將可能展開(kāi)新一輪震撼重估。