三亞某在建高端樓盤(pán)。記者 王暉余 攝

    2010年12月30日，海南國際旅游島建設的重要基礎設施——東環(huán)高速鐵路正式建成通車(chē)。東環(huán)鐵路北起�？谑�，經(jīng)文昌、瓊海、萬(wàn)寧、陵水，南至三亞市，全長(cháng)308公里，列車(chē)最高運行時(shí)速250公里，從�？谥寥齺唭H需90分鐘左右，海南由此正式迎來(lái)“輕軌時(shí)代”，海南“同城生活圈”目標邁出重要一步。眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將東環(huán)鐵路開(kāi)通視為調控政策下海南低迷樓市的一針強心劑。但在市縣基礎設施配套和輕軌支線(xiàn)交通尚不完善的背景下，輕軌對海南地產(chǎn)的作用短期內難以顯現。

　　開(kāi)發(fā)商對“輕軌地產(chǎn)”期待甚高

　　今年元旦以來(lái)，海南多次迎來(lái)少見(jiàn)的長(cháng)時(shí)間冷空氣襲擊，讓外地人也感受到了海南的冬意。正如這蕭瑟的天氣，記者調查采訪(fǎng)發(fā)現，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未迎來(lái)傳統的冬季銷(xiāo)售旺季，各市縣大多數售樓處頗顯冷清。
　　1月15日，記者來(lái)到輕軌駛出�？诘牡谝粋�(gè)市縣——文昌，在市區的一個(gè)空蕩蕩的售樓處內，售樓處的置業(yè)顧問(wèn)戴著(zhù)耳機專(zhuān)注地上網(wǎng)。記者在和另一名置業(yè)顧問(wèn)聊天的近半個(gè)小時(shí)內，并沒(méi)有一名購房者前來(lái)咨詢(xún)看房。
　　盡管冷清，該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)劉小姐自信地告訴記者，他們的賣(mài)點(diǎn)在于剛剛正式通車(chē)的東環(huán)鐵路，“東環(huán)鐵路必將帶動(dòng)文昌房地產(chǎn)的發(fā)展�！彼�說(shuō)，僅東環(huán)鐵路開(kāi)通半個(gè)月的時(shí)間，該樓盤(pán)的內部認購價(jià)已漲了300元。
　　文昌的另一處樓盤(pán)的銷(xiāo)售主管介紹，東環(huán)鐵路開(kāi)通后，他們樓盤(pán)的房子已經(jīng)漲了300元至500元不等，預計在1月下旬，將迎來(lái)購房高峰，已經(jīng)有很多客戶(hù)通過(guò)電話(huà)與他們預定，屆時(shí)樓盤(pán)房?jì)r(jià)可能還將有所上漲。
　　瓊海市位于輕軌旁邊一處樓盤(pán)今年1月份開(kāi)盤(pán)，打出了“坐享輕軌站旁的便捷生活”的巨幅標語(yǔ)，但置業(yè)顧問(wèn)何子怡說(shuō)，目前從樓盤(pán)還沒(méi)有去輕軌車(chē)站的公交線(xiàn)路，只能打車(chē)和坐摩托車(chē)。
　　在宏觀(guān)調控政策趨緊的背景下，對于東環(huán)鐵路的開(kāi)通，海南房地產(chǎn)界人士表現出異乎尋常的熱情。一些開(kāi)發(fā)商認為，已經(jīng)通車(chē)的東環(huán)鐵路和開(kāi)工的西環(huán)鐵路，未來(lái)將共同構建環(huán)島高速鐵路，將從根本上改變海南房地產(chǎn)的格局，同時(shí)，也將成為房地產(chǎn)業(yè)又一次發(fā)展的機遇。記者采訪(fǎng)發(fā)現，自元旦以來(lái)，隨著(zhù)東環(huán)鐵路的開(kāi)通，文昌、瓊海等海南東部市縣新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)明顯增多，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度明顯增大。

　　“輕軌地產(chǎn)”效應尚未形成

　　盡管多個(gè)市縣的樓盤(pán)均以東環(huán)鐵路為賣(mài)點(diǎn)，一些開(kāi)發(fā)商驚呼海南樓市將迎來(lái)新一輪熱潮，但記者調查發(fā)現，海南東部大部分市縣樓市仍然較為低迷，東環(huán)鐵路開(kāi)通半個(gè)月以來(lái)，對海南樓市的刺激作用尚不明顯。
　　位于文昌清瀾的文昌萬(wàn)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀中心清瀾分部成立于2010年3月份，當時(shí)清瀾地區才2家房地產(chǎn)中介，由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，目前清瀾地區的房地產(chǎn)中介增至7家。負責人林植告訴記者，自去年4月份以來(lái)，文昌樓市成交量非常少，盡管房?jì)r(jià)沒(méi)有受到太大影響，但瘋漲情況不可能再次出現。記者采訪(fǎng)時(shí)，該房地產(chǎn)中介并沒(méi)有客戶(hù)進(jìn)來(lái)咨詢(xún)，中介櫥窗上稀稀拉拉掛了幾張出售二手房的信息。
　　林植說(shuō)，由于文昌的房地產(chǎn)去年才剛剛起步，包括文昌在內的海南二線(xiàn)城市的交通、醫療、教育等配套設施還遠遠不夠完善，輕軌對文昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期刺激作用有限，海南各市縣房地產(chǎn)要有大的飛躍和提振比較難，近兩年的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )有太大的波動(dòng)。
　　記者走訪(fǎng)了海南東部市縣的一些樓盤(pán)，一些輕軌社區名不符實(shí)，大多數樓盤(pán)沒(méi)有直達輕軌車(chē)站的公交線(xiàn)路或班車(chē)，甚至一些離輕軌20公里左右的樓盤(pán)也打出“輕軌牌”。
　　海南陵水清水灣雅居樂(lè )地產(chǎn)控股有限公司策劃專(zhuān)員告訴記者，東環(huán)鐵路開(kāi)通主要將提升海南東部區域的價(jià)值，但要建立在各個(gè)市縣完善相關(guān)配套的基礎上。
　　中原地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理謝青則認為，輕軌交通的概念在開(kāi)通前就已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商提前預支，目前對房?jì)r(jià)的整體拉動(dòng)作用并不明顯，現在受海南房地產(chǎn)整體市場(chǎng)低迷的影響，輕軌概念將被進(jìn)一步弱化，“輕軌短期的刺激作用可以忽略�！薄�

　　長(cháng)期提升海南東部區域價(jià)值

　　盡管受目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較為低迷以及市縣基礎設施配套不完善等因素的影響，東環(huán)鐵路對海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期效應尚未顯現，但有關(guān)專(zhuān)家認為，從長(cháng)期來(lái)看，東環(huán)鐵路的開(kāi)通將提升海南東部市縣的區域價(jià)值。
　　中國(海南)改革發(fā)展研究院區域發(fā)展研究所所長(cháng)夏鋒認為，東環(huán)鐵路首先對提高海南東部二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地價(jià)格有一定拉動(dòng)作用，比如近幾年三亞的土地價(jià)格比毗鄰的陵水要高3-5倍，東環(huán)鐵路開(kāi)通后，三亞、陵水等地有了形成“大三亞旅游經(jīng)濟圈”的基礎，三亞將輻射帶動(dòng)陵水的旅游經(jīng)濟，陵水和三亞土地級差收益將得到一定程度的平衡。
　　而在具體的樓市影響方面，夏鋒認為，一個(gè)輕軌社區每平方米一般要高出周邊的樓盤(pán)300-500元，一方面東環(huán)鐵路將提高海南二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，另一方面將平抑、降低重心城市的樓市價(jià)格。
　　謝青也認為，盡管東環(huán)鐵路短期內對海南房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較小，但從長(cháng)期來(lái)看，由于城市便利性因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用越來(lái)越凸顯，三亞度假型的高端客戶(hù)群體有可能被分化，隨著(zhù)圍繞輕軌站點(diǎn)支線(xiàn)交通逐步布局、區域經(jīng)脈的打通和市縣經(jīng)濟的發(fā)展，會(huì )支撐輕軌沿線(xiàn)的房?jì)r(jià)往上走。
　　海南合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞?wù)J為，隨著(zhù)東環(huán)鐵路開(kāi)通，海南“同城效應”開(kāi)始顯現，將來(lái)可能會(huì )分流�？诘某Ｒ幮跃幼《燃兖B老客戶(hù)。�？诤腿齺喌姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì )受到不利影響，為海南東部其他城市帶來(lái)機會(huì )。
　　何希聞?wù)J為，東環(huán)鐵路和國際旅游島的相關(guān)政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了動(dòng)力和契機，但并不能成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由。在客源還沒(méi)有完全形成、市場(chǎng)沒(méi)有尚不成熟的情況下，開(kāi)發(fā)商盲目漲價(jià)只能傷害海南房地產(chǎn)市場(chǎng)�！皷|環(huán)鐵路只是解決了海南部分交通問(wèn)題，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現良性健康發(fā)展，還需要更多的理性�！�