盡管2010年各大房企業(yè)績(jì)大好，但春節前夕中央一記調控加速，或許又要讓這幫大佬們顫抖一會(huì )，因為昨天晚間新華社公布了國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控部署：要求進(jìn)一步調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，落實(shí)地方政府責任，各地要確定價(jià)格控制目標并向社會(huì )公布，二套房房貸首付比例提至60%。
而首套房利率也正在加緊向7折、85折優(yōu)惠告別。近日，包括北京、上海、深圳、杭州、重慶、南京等城市在內的熱點(diǎn)城市，紛紛傳來(lái)商業(yè)銀行提高首套房利率的消息。
連續的加息和提高存款準備金率，收緊了商業(yè)銀行的信貸額度，中長(cháng)期放貸利潤也變薄。商業(yè)銀行機遇利潤和風(fēng)險的考量，選擇提高利率成為自主之選。
這種市場(chǎng)化的行為，將極大影響購房者的成本。從8.5折提高至基準利率，相當于加息四次，購房人成本急劇上升。
這一不利的消息，連同房產(chǎn)稅試點(diǎn)、數個(gè)二、三線(xiàn)城市加入限購行列，以及2011年商品房供應量大增，新建1000萬(wàn)套保障房等因素，構成了2011年樓市的復雜圖景。一些地產(chǎn)公司出于對后市的擔憂(yōu)，選擇在春節前加緊開(kāi)盤(pán)，盡早出貨。然而，二套房首付比例增加一成，或許又讓一眾剛性需求者卻步了。
首套房利率優(yōu)惠漸取消
浦發(fā)銀行北京分行近日表示，去年12月就接到了總行取消優(yōu)惠的通知，首套房貸利率不低于基準利率。光大銀行、民生銀行北京管理部也稱(chēng)，其首套房貸恢復至不低于基準利率。
北京并不是最先取消首套房貸利率8.5折的城市。本報記者調查顯示，元旦過(guò)后，深圳的銀行陸續將首套房貸利率提高至基準利率了，甚至有部分銀行將首套房利率提高至基準利率的1.1倍。
在南京，已有民生銀行、深發(fā)展等六家銀行取消首套房貸8.5折利率優(yōu)惠，現按照基準利率執行。
首套房利率8.5折已是被收緊的結果。深圳一家商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理對本報記者表示，與此前不同的是，本次銀行體系的調整并沒(méi)有得到政策面的指示，而是自發(fā)的行動(dòng)。
中房信克而瑞分析師楊晨青認為，商業(yè)銀行完全有權利根據自身經(jīng)營(yíng)情況和風(fēng)險水平調整貸款利率水平，在本輪貨幣政策轉向過(guò)程中，銀行利潤空間正不斷受到擠壓，本次商業(yè)銀行自發(fā)上調房貸利率是為了保證自身利益。
首先，從去年至今央行已連續7次動(dòng)用了存準金工具，使得大型金融機構的存準金比例達到了史無(wú)前例的19%，極大壓縮了商業(yè)銀行可供放貸資金的規模。
其次，去年12月央行為緩和國內實(shí)際利率為負的矛盾而采取不對稱(chēng)加息策略，使得商業(yè)銀行中長(cháng)期存貸利率差縮小，放貸利潤變薄。
上述商業(yè)銀行人士表示，預計春節后央行會(huì )依照慣例回收流動(dòng)性，銀行體系流動(dòng)性緊張局面會(huì )在一季度持續。
“如果本次各家銀行的調整最終得到監管層的認可，則首套房貸款利率很可能將進(jìn)入無(wú)優(yōu)惠的狀態(tài)，”楊晨青預計，未來(lái)信貸仍將繼續收緊，比如二套房首付從5成提到6成或者更高，二套房貸款利率從1.1倍提到1.2倍、1.3倍或者更高都完全有可能。
受傷的剛需
中房信的研究顯示，從本次銀行調整利率的影響來(lái)看，由于首套房買(mǎi)家對銀行貸款的依賴(lài)程度較高，其購房預算通常也非常緊張，一部分受困于貸款成本提升的剛性需求買(mǎi)家或將被迫推遲購房計劃，近期低端市場(chǎng)的成交量將再次遭受打擊。
北京中原地產(chǎn)三級市場(chǎng)研究部總監張大偉分析，按照首套房貸款100萬(wàn)計算，如果恢復基準利率，貸款20年的月供將高達7396元每月，相比8.5折利率，月供提高551.95元，貸款期內將增加利息額高達13萬(wàn)余元。
從85折升至基準利率即加息0.96%，相當于加息4次，將對首套房購房者帶來(lái)非常大的影響。而二套房也有可能從1.1倍利率上漲為1.3倍利率。
張大偉認為，購房人應該重新評估購房成本，銀行系統已經(jīng)進(jìn)入了加息通道，如果在加息的基礎上再取消利率優(yōu)惠，無(wú)疑會(huì )從整體上提升實(shí)際房貸經(jīng)濟成本。有投資意向的消費者應當注意，房產(chǎn)稅試點(diǎn)、加息和利率優(yōu)惠政策取消等，已使房?jì)r(jià)上漲的空間在縮小。
作為國內金融體系發(fā)達的城市，上述利率調整的影響正在深圳樓市產(chǎn)生。去年底至今想在深圳買(mǎi)房的李小姐一直關(guān)注房貸政策，她對記者表示，從元旦過(guò)后就發(fā)現已經(jīng)很難有8.5折利率了，她暫時(shí)放棄了買(mǎi)房的計劃。
新年伊始商業(yè)銀行房貸如此緊張，許多開(kāi)發(fā)商未有預料。萬(wàn)科、保利、恒大、佳兆業(yè)等公司的產(chǎn)品有很大一部分是面向首次置業(yè)人群，以中小戶(hù)型普通住宅為主。，如萬(wàn)科2010年銷(xiāo)售的產(chǎn)品中90平方米以下小戶(hù)型約占六成，144平米以下戶(hù)型占比近九成。
有開(kāi)發(fā)商內部人士表示，由于銀行信貸利率提高時(shí)間尚短，且還是小范圍事件，目前還難以看出其影響。深圳一家大型房企銷(xiāo)售總監對本報記者表示，公司正在對首套房利率影響進(jìn)行評估，以便決定未來(lái)的銷(xiāo)售策略。目前要求各地可售項目盡快出貨。
或促房?jì)r(jià)下跌
上調個(gè)貸利率，商業(yè)銀行這一場(chǎng)自發(fā)的救贖行為，為2011年樓市走向再添迷霧，或將成為推動(dòng)房?jì)r(jià)下降的利器。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，2010年國十條祭出了差別化的個(gè)貸政策，但由于沒(méi)有首套房貸款利率做量上的規定，而且未涉及存量房，導致政策在執行上有彈性空間，沒(méi)有達到預期目標。
此次央行差別化存款準備金率政策的執行，以及銀監會(huì )對商業(yè)銀行表外業(yè)務(wù)的并表要求，已經(jīng)改變了商業(yè)銀行的行為，促使商業(yè)銀行對個(gè)人房貸實(shí)行區別性的風(fēng)險定價(jià)，個(gè)貸利率將全面上升，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調整不可避免。
加息對行業(yè)的影響更不可低估。深圳中原地產(chǎn)近期發(fā)布報告稱(chēng)，2011年深圳樓市受到較多不利因素的影響，成交壓力將明顯增大。2011年持續加息的可能性較大。一旦利率水平再度上升，購房者尤其是首次置業(yè)者不得不更多考慮月供因素，進(jìn)而影響其購房意愿。
而易居房地產(chǎn)研究院數據顯示，2011年商品房市場(chǎng)的竣工量和供應量同比將有大幅增加�！俺欠�?jì)r(jià)下降比較明顯，才能對沖掉利率上升帶來(lái)的成本，”深交所一研究人士對本報記者表示。
SOHO中國董事長(cháng)潘石屹表示，房貸利率提高、首付比例提高算得上是樓市“核武器”，足以在短期內令房?jì)r(jià)下降�！伴_(kāi)發(fā)商在9、10月份降價(jià)促銷(xiāo)的可能性較大�！迸耸僬J為。