繼去年“國十一條”、“國十條”、“9·29新政”三波樓市宏觀(guān)調控之后，更為有力的“國八條”又在1月26日晚宣布實(shí)施，在限購、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節進(jìn)一步加碼。專(zhuān)家認為，近兩個(gè)月商品房成交量的大幅攀升，讓市場(chǎng)對第四波調控已有預期。在此影響之下，預計2011年全國樓市調整的幅度將大于2010年，部分城市房?jì)r(jià)將出現一定幅度的下降；70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數將于二三季度出現同比負增長(cháng)，多個(gè)月份會(huì )出現環(huán)比負增長(cháng)。
交易量激增招致新一輪調控
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)26日最新數據顯示，1月前三周新房共成交7151套，同比增長(cháng)17%，成交均價(jià)23700元/平方米，同比上漲19%。第三周(1月17日-23日)北京全市新建商品房網(wǎng)簽總量為3161套，環(huán)比前一周的1837套，大幅上漲了72.1%。
而上海將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息也讓當地樓市掀起了一波銷(xiāo)售高峰：根據中國房產(chǎn)信息集團統計數據顯示，1月前23天，全市新增商品住宅的供應量?jì)H32.18萬(wàn)平方米，成交量卻達到76.85萬(wàn)平方米，第三周(1月17日-23日)上海共有5個(gè)項目推出僅8.04萬(wàn)平方米的新房源，僅相當于近20周平均周供應的三成水平，為近23周的最低點(diǎn)。但出人意料的是成交量卻不降反升，周成交商品住宅24.06萬(wàn)平方米，供求比約為1：3。浦東新區房地產(chǎn)交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅的窗口前，近日也連續多日出現幾十人至上百人排隊等候的場(chǎng)面。
中原集團研究中心總監陶琦認為，今年調控出臺時(shí)機提前，主要是因為在去年12月成交量激增后，今年1月份的交易量?jì)H微弱下降。為避免2月春節積累出來(lái)的需求，在3月集中爆發(fā)，同時(shí)也避免由于成交沖動(dòng)期出政策帶來(lái)的交易過(guò)程影響，所以現在出臺應該是合適的時(shí)機。
上海市統計局總經(jīng)濟師蔡旭初25日援引最新統計數據稱(chēng)，隨著(zhù)國家及上海一系列調控政策的出臺實(shí)施，2010年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出“一快、一慢、一降”的新變化。所謂“一快”，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)加快，“一慢”是指商品房?jì)r(jià)格上漲的速度、上漲的勢頭放慢，“一降”是商品房銷(xiāo)售面積有所下降。2010年全年上海市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲7.6%，從環(huán)比指數看，全年環(huán)比累計上漲1.3%；全年商品房銷(xiāo)售面積為2055萬(wàn)平方米，同比下降39%；其中商品住宅銷(xiāo)售面積為1685.35萬(wàn)平方米，下降42.4%。
浙江省2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)則表現出“量縮價(jià)漲，波動(dòng)加快”的特點(diǎn)。專(zhuān)家稱(chēng)“量縮”表明“抑制投機和投資購房需求”的努力初步見(jiàn)效，“價(jià)漲”說(shuō)明“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”的目標沒(méi)有完全達到，離社會(huì )公眾期待的“房?jì)r(jià)回落到合理水平”尚有較大差距。統計數據顯示，去年浙江省商品住宅全年銷(xiāo)售面積3833萬(wàn)平方米，同比下降19.2%。新建商品房成交均價(jià)為9248元/平方米，同比上漲18.7%，且每月同比都處于上漲狀態(tài)。
申銀萬(wàn)國報告認為，屢創(chuàng )歷史新高的房?jì)r(jià)、面臨上行的利率、更加嚴格的行業(yè)政策以及呼之欲出的房產(chǎn)稅，都預示著(zhù)越來(lái)越大的房?jì)r(jià)調整風(fēng)險。預計2011年全國房?jì)r(jià)將在下半年出現調整，全年均價(jià)將比2010年均價(jià)下跌10%左右，成交量微增3%，整體去化率約55%。
調控將繼續加壓
國家統計局發(fā)布的數據顯示，2010年全國商品房成交均價(jià)為5033元/平方米，同比2009年上漲7.5%，其中商品住宅成交均價(jià)上漲5.9%。12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)。楊紅旭認為，去年的嚴厲調控并非全無(wú)效果，雖未能讓房?jì)r(jià)下跌，卻抑制了房?jì)r(jià)漲幅。
此次“國八條”對投資投機性購房、高房?jì)r(jià)的指向十分明確，強化差別化住房信貸政策，“對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”。去年“9·29新政”曾強調，“對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，嚴格執行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍”。3個(gè)多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕見(jiàn)。
“國八條”還要求，調整個(gè)人轉讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，統一按銷(xiāo)售收入全額征稅。嚴格執行個(gè)人轉讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭認為，不足5年的營(yíng)業(yè)稅以前按差額征收，現在改為按全額征收，即統一按銷(xiāo)售收入全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅，征稅基數增大很多，稅負也相應顯著(zhù)增加；個(gè)人所得稅以前按交易總額的1%-3%繳納，接下來(lái)，國稅總局可能要求各地按差價(jià)的20%征收，也即從嚴征收。
“總體上講，去年房地產(chǎn)調控一系列措施的效果離預期還有距離�！睆偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)。國家統計局的數據顯示，去年12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比上漲0.3%。其中，部分二三線(xiàn)城市的樓市尤為活躍。尹伯成說(shuō)，這一次政策再度出手的意圖很明顯，就是“最嚴格的調控”將繼續下去；此外，在流動(dòng)性不斷收緊的情況下，對投資投機性需求的抑制更是絲毫不會(huì )放松。
受到樓市調控加碼消息影響，1月27日滬深兩市雙雙低開(kāi)，地產(chǎn)板塊跌幅居首，萬(wàn)科、金地等地產(chǎn)龍頭股低開(kāi)超過(guò)4%，地產(chǎn)指數低開(kāi)2.47%，金融等板塊也受拖累全線(xiàn)低開(kāi)。
或為房產(chǎn)稅鋪路
“國八條”還要求調整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管，但沒(méi)有直接提到房產(chǎn)稅。楊紅旭認為，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議要求“各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統，為依法征稅提供基礎”，不僅是為已開(kāi)征的稅種提供基礎，更是為全國范圍開(kāi)征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持�！胺慨a(chǎn)稅并不是個(gè)新的稅種，上海和重慶兩個(gè)城市已宣布將率先試點(diǎn)，必然會(huì )向全國推廣”。
中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄稱(chēng)，在房?jì)r(jià)仍將上漲的預期下，政府將對新購房屋超面積部分開(kāi)征房產(chǎn)稅的消息，刺激短期購買(mǎi)力集中釋放，搶在宣布實(shí)施之前交易規避房產(chǎn)稅，這也說(shuō)明房產(chǎn)稅對市場(chǎng)的威力不容小覷。
“國八條”還要求各地“加大應用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞”，對此楊紅旭解讀認為更是為今后向存量房征收房產(chǎn)稅做好技術(shù)支持。
1月25日全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )發(fā)布報告指出，由于房企資金充裕，目前負利率狀況以及市場(chǎng)對未來(lái)通脹預期仍較高，2011年中國房?jì)r(jià)仍存一定上漲壓力，因此今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境仍會(huì )很?chē)绤�，抑制住房投資投機需求的政策仍將從緊。稅收政策對調節房地產(chǎn)價(jià)格能夠產(chǎn)生一定影響，但僅憑通過(guò)某一項稅收政策的實(shí)施、或開(kāi)征某一稅種而有效解決當前房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，是不現實(shí)的，需綜合運用信貸政策、土地政策、廉租房制度等措施，形成房?jì)r(jià)調控的合力。