2月8日晚，央行公布再次上調存貸款基準利率的通知。自2月9日起，金融機構一年期存貸款基準利率上調0.25個(gè)百分點(diǎn)，其它各檔次存貸款基準利率也相應調整。
經(jīng)過(guò)連續三次調整，一年期、三年期和五年期存款利率累計上調了0.75、1.17以及1.4個(gè)百分點(diǎn)；一年期、三年期和五年期貸款利率累計上調了0.75、0.69以及0.66個(gè)百分點(diǎn)�？梢钥闯�，長(cháng)期存款利率上調幅度大大高于長(cháng)期貸款利率上調幅度。
春節前后不過(guò)1個(gè)月的時(shí)間里，“新國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案以及央行加息紛至沓來(lái)。曾經(jīng)市場(chǎng)認為，高房?jì)r(jià)難被撼動(dòng)，調控恐成“空調”。如今，這一觀(guān)點(diǎn)貌似已經(jīng)發(fā)生轉移，多位專(zhuān)家在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)均稱(chēng)，未來(lái)幾個(gè)月內房?jì)r(jià)下調可期。
“溫水煮青蛙” 累積效應下房?jì)r(jià)下調可期
雖然，業(yè)內人士普遍認為央行加息并非針對房地產(chǎn)而來(lái)，但是卻再一次對房地產(chǎn)市場(chǎng)構成利空因素。如果說(shuō)，“新國八條”的出臺，已經(jīng)超出市場(chǎng)預期，那么，兔年伊始的第一次加息則再一次挑戰了供需雙方的預期。2011年第一期《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)監測報告》中明確提及：“2011年房?jì)r(jià)震蕩下行概率較大”。
“雖然一次性加息0.25個(gè)百分點(diǎn)幅度并不大，但是卻要看政策的累積效應�！泵裆C券地產(chǎn)分析師趙若瓊認為，連續三次加息加重了購房者持有房地產(chǎn)的成本，從而會(huì )減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量。并且，“未來(lái)可能還會(huì )繼續（加息）”。最終，政策累積下房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量會(huì )受到顯著(zhù)影響，繼而則是房?jì)r(jià)開(kāi)始回調“如果量下來(lái)了，那么價(jià)也會(huì )往下走”。至于房?jì)r(jià)下行是否具有持續性，趙若瓊認為，由于“高通脹不可能一直持續下去”，隨著(zhù)緊縮性貨幣政策逐漸發(fā)揮作用，到了今年年中，高通脹的情況可能會(huì )得以緩解，屆時(shí)房?jì)r(jià)走勢還需視成交情況而定。
除去增加購房者的持有成本外，開(kāi)發(fā)商的資金流也將受到影響，其財務(wù)成本也將相應增加。東北證券研究報告中指出，按照央行三次調整后，三年期長(cháng)期貸款利率合計增加近0.7個(gè)半分點(diǎn)計算，僅考慮利息支出的影響也預計會(huì )使2011年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)稅后凈利潤下降5%左右。
民族證券的一份研究報告中，對2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量情況作出了更為詳盡的預測：鑒于2010年1-4月份房屋銷(xiāo)售面積基數較大，致使今年2-4月份全國商品房成交面積出現同比下滑的可能性較大。并預計2011年全年，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下滑10%-20%，銷(xiāo)售均價(jià)同比下滑5%左右。預計一線(xiàn)城市成交價(jià)格將下跌10%-25%左右“政策累加對房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響”。
可以說(shuō)，市場(chǎng)預期已經(jīng)從房?jì)r(jià)“空調”論，悄然發(fā)生了轉變。投資者應該會(huì )記得，2010年中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所在其發(fā)布的報告中，曾經(jīng)預測2011年上半年房?jì)r(jià)將會(huì )下跌近20%的時(shí)候，遭遇市場(chǎng)一片質(zhì)疑之聲。而今，該種論調再也不是孤軍奮戰了。
并非最后一只靴子 政策仍會(huì )敲打房市
2月9日，《證券日報》記者采訪(fǎng)了中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)劉元春教授。他指出，從“新國八條”再次來(lái)襲，到房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案敲定，再到存款準備金率和存貸款利率“兩率”齊發(fā)，“可以看出房地產(chǎn)調控已經(jīng)作為中央的一個(gè)具有戰略性意義轉變�！�
政策疊加效應以外，劉元春還提及到了今年3、4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)供給還將遭遇新的一輪釋放，在購房需求被抑制的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系可能得以改變。進(jìn)一步的，目前的貨幣政策使得購房者望房卻步的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)規模卻并未減少。一方面是資金回流減緩，另一方面則是資金來(lái)源受限，劉教授認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)一段時(shí)間內或將面臨資金鏈收緊的問(wèn)題。
公開(kāi)資料顯示，2010年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計完成開(kāi)發(fā)投資42697億元，同比增長(cháng)了36.5%。其中住宅投資30022億元，同比增長(cháng)34.2%。與之相對的是，商品房的銷(xiāo)售增速卻呈“降溫”狀態(tài)：2010年1-11月份全國商品房銷(xiāo)售面積達82541萬(wàn)㎡，同比僅增長(cháng)了9.8%，與2010年上半年兩位數的增速相比，調控之手明顯已發(fā)揮作用。
“政策的持續出臺，貨幣政策全面轉向，市場(chǎng)供需關(guān)系的改善，這三種因素都會(huì )（對房地產(chǎn)市場(chǎng)）產(chǎn)生強烈的影響�！倍�，劉元春告訴記者，此次加息并非是“壓垮駱駝的最后一根稻草”：
“新國八條”第一項中，明確指出要進(jìn)一步落實(shí)地方政府責任。在根據當地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長(cháng)速度和居民住房支付能力后，地方政府在合理確定本年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標后，應于一季度向社會(huì )公布。目前，各地政府還未公布本年度住房?jì)r(jià)格控制目標，“一旦這一目標值公布，那么對各地的震動(dòng)還是會(huì )比較大的”，劉元春認為，若今年保障房也能如預期般進(jìn)行的話(huà)，“市場(chǎng)的氛圍將會(huì )發(fā)生很大的變化，就將（對房?jì)r(jià)）產(chǎn)生強烈的影響”。
不過(guò)，劉元春在采訪(fǎng)中也指出，即使房?jì)r(jià)有所回落，并不會(huì )出現“崩潰式”的下跌，而是“策略性”的回調。并且，他認為房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭遇“考驗”的時(shí)間或將是在3、4月份，屆時(shí)正逢地方政府公布本年度房?jì)r(jià)控制目標，又值供給放量之時(shí)，因此公眾對政策效果“還要有點(diǎn)耐心的”。
不過(guò)，長(cháng)江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶雖然也表示，有可能出現房?jì)r(jià)回調的現象。但是，他所持的觀(guān)點(diǎn)與劉元春的觀(guān)點(diǎn)有所不同。
蘇雪晶曾在其研究報告中強調，持續出的房地產(chǎn)政策對地產(chǎn)股影響有限。反而是通脹變化的預期將決定地產(chǎn)股的走勢。因此，與“新國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案相比，蘇雪晶認為，央行加息對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力度要更大一些。在他看來(lái)，“新國八條”是對過(guò)去政策的延續；房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案則低于市場(chǎng)預期，且區域有限，因此兩者對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。
蘇雪晶對記者表示，鑒于通脹問(wèn)題在未來(lái)一段時(shí)間里仍將繼續，至少在目前仍舊還未能得到控制，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢如何，尚待確定。