2010年，樓市“黑馬”寧夏銀川市度過(guò)了焦躁不安的一年。曾經(jīng)在全國70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)長(cháng)期領(lǐng)跑的銀川暫時(shí)退出了漲幅最快的城市行列，但是存在泡沫的銀川房?jì)r(jià)上漲依然令購房者焦心，有些樓盤(pán)甚至報出了每平方米一萬(wàn)元的高價(jià)。2011年，隨著(zhù)中海地產(chǎn)、海亮地產(chǎn)等一些中國百強房企的涌入，“史上最嚴格的調控政策”能否拉住這匹黑馬的韁繩？在投資性需求受到強力抑制的形勢下，銀川樓市是將軟著(zhù)陸還是繼續飛？
近期銀川樓市直逼萬(wàn)元
自2008年以來(lái)，位于西北地區的銀川樓市價(jià)格洼地被迅速填平，在這座不到200萬(wàn)人口的三線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)幾乎在三年時(shí)間里翻了一番。從2008年至2009年，銀川房?jì)r(jià)漲幅曾經(jīng)連續10個(gè)月領(lǐng)跑全國，輕松實(shí)現了房?jì)r(jià)的跨越式前進(jìn)。盡管2010年下半年以來(lái)，銀川市商品住房?jì)r(jià)格環(huán)比呈下降趨勢，但房?jì)r(jià)仍持續處于高位運行態(tài)勢。
記者近日在銀川市興慶區、金風(fēng)區兩大核心區域10多個(gè)樓盤(pán)采訪(fǎng)時(shí)了解到，在近期開(kāi)盤(pán)的小區中，5000元/平方米以下的樓盤(pán)已不多見(jiàn)，絕大多數樓盤(pán)報價(jià)都在每平方米6000元以上。去年年底開(kāi)盤(pán)的“名都國際大廈”，一些精裝公寓每平方米均價(jià)達到了10580元，而其他一些樓盤(pán)價(jià)格也直逼萬(wàn)元。
與房?jì)r(jià)強勁增長(cháng)相對應的是不斷“給力”的房地產(chǎn)投資，自2008年以來(lái)，銀川房地產(chǎn)市場(chǎng)就一直處于火爆狀態(tài)。2008年為78億元，2009年近100億元，而截至2010年底，房地產(chǎn)投資就超過(guò)了160億元。
三線(xiàn)城市銀川正在成為一線(xiàn)城市大房企眼中的“肥肉”。據了解，在銀川市土地招拍掛市場(chǎng)上，頻繁出現大企業(yè)的身影，綠地、京能、中海、海亮等房地產(chǎn)企業(yè)都在加速進(jìn)入銀川樓市，在城市核心地塊開(kāi)發(fā)了大量中高端樓盤(pán)。
在西部三線(xiàn)城市，銀川、蘭州、西寧等地樓市都出現了長(cháng)期只漲不跌的現象，這種信號強烈刺激了市民投資房產(chǎn)的欲望，高不可攀的“萬(wàn)元時(shí)代”也在不經(jīng)意間到來(lái)。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)鄧宇認為，樓市實(shí)際上是存在泡沫的，而且炒房的風(fēng)氣并未隨著(zhù)調控散去，只漲不跌的行情讓更多投資者進(jìn)入三線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如此下去，樓市的風(fēng)險可能會(huì )越來(lái)越大。
嚴厲調控與房?jì)r(jià)高漲并存
在過(guò)去的一年里，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫被吹大，從中央到地方都打出了調控組合拳，然而，令人錯愕不已的是房?jì)r(jià)繼續超出預期高漲，開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)漲價(jià)、小戶(hù)型住房嚴重短缺、房貸政策存在縫隙等現象不斷出現。
為了穩定市場(chǎng)，地方政府也采取了不少行政手段加以干預。如寧夏住房和城鄉建設廳等四部門(mén)出臺了房屋價(jià)格備案規定，物價(jià)部門(mén)要對開(kāi)發(fā)商上報的價(jià)格進(jìn)行成本核算，并規定商品房?jì)r(jià)格一旦備案則6個(gè)月內不得漲價(jià)，意在防止開(kāi)發(fā)商頻繁調價(jià)擾亂市場(chǎng)的行為。然而，這種強硬調控手段效果并不明顯，房?jì)r(jià)上漲的勢頭依然不減，一些開(kāi)發(fā)商向物價(jià)部門(mén)虛報開(kāi)發(fā)成本、突破政府利潤控制的行為普遍存在，通過(guò)地方政府向開(kāi)發(fā)商施壓難以奏效。
而在開(kāi)發(fā)商方面，近期在銀川這樣的三線(xiàn)城市“虛火”的現象比較明顯，在樓市遇冷的情況下開(kāi)發(fā)商紛紛依靠團購托市。記者近日走訪(fǎng)多家樓盤(pán)了解到，銀川樓市普遍出現內部認購、團購現象，政府部門(mén)、壟斷企業(yè)或福利較好的大型企業(yè)低價(jià)團購住房已成為公開(kāi)的秘密。一些樓盤(pán)因此出現了開(kāi)盤(pán)即售罄的“虛火”局面，而這些人群拿到房子后往往轉手賣(mài)到二手市場(chǎng)，這樣一來(lái)，新樓盤(pán)往往顯現出房源虛假短缺的情況，讓普通購房者無(wú)法正常購房。
記者來(lái)到銀川市住房公積金管理中心了解到，國家雖然叫停銀行向第三套住房提供貸款，但此項規定在不少地方卻對公積金貸款約束力不強，很多投資者通過(guò)公積金貸款渠道順利獲得了第三套住房貸款。另外，由于銀行管理疏松，投機炒房者還可以通過(guò)向銀行申請消費信貸，把貸款變相投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一方面是炒房投機繼續盛行，另一方面是中等收入家庭難以找到合適的房源，“90/70”政策成了擺設。在過(guò)去的一年，銀川樓市中90平方米以下住房?jì)H占住房供應總量的28.7%，占銷(xiāo)售總量的29%，供應比例嚴重偏低，出現了“小戶(hù)型”一房難求的局面。
求穩是2011年頭等大事
來(lái)自銀川市統計局的數據顯示，與受政策影響房屋銷(xiāo)售量持續下降相比，過(guò)去的一年銀川市房地產(chǎn)企業(yè)投資異常旺盛，自有資金比例上升，銀行融資下降。一些房地產(chǎn)研究機構和開(kāi)發(fā)企業(yè)分析人士認為，2011年銀川樓市依然存在漲幅較大的可能性，但是隨著(zhù)2011年下半年到2012年房屋供應量的不斷釋放，快漲也成為樓市的第一大威脅，如何求穩是2011年的頭等大事。
同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商也傾向于求穩。寧夏民生房地產(chǎn)公司推廣經(jīng)理郭富剛分析認為，目前像銀川這樣快速發(fā)展的三線(xiàn)城市，正處于一輪改善性住房需求釋放的階段，隨著(zhù)生態(tài)社區理念日益深入人心，中高端樓盤(pán)的價(jià)格還有上漲的空間。很多樓盤(pán)會(huì )選擇在下半年開(kāi)盤(pán)，但是開(kāi)盤(pán)價(jià)格可能較溫和，預計今年銀川房?jì)r(jià)大漲的局面可能被抑制，仍會(huì )出現穩步上漲的趨勢。
一些房地產(chǎn)研究人士認為，如果能夠繼續加大調控有效遏制投資性需求，2011年樓市有望穩住。但是調控稍有松動(dòng)，大量熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性需求突然釋放可能會(huì )導致樓市仍呈過(guò)快上漲趨勢。目前被公認為最具殺傷力的房產(chǎn)稅開(kāi)始在部分城市試水，但過(guò)低的稅率很可能對投機炒房行為起不到真正遏制作用。
當前，在一些地區，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控與混亂并存的現象并未得到有效遏制。開(kāi)發(fā)商為了降低風(fēng)險、擺脫危機，違規違法現象也將愈加普遍，因此，政府在采取政策調控的同時(shí)，對開(kāi)發(fā)商的不法行為進(jìn)行嚴厲打擊才是正道。
在銀川這樣的三線(xiàn)城市，由于擔心2011年房?jì)r(jià)再次飛漲，“恐慌性”購房氛圍仍然很濃厚，只要是能夠湊得起首付，很多購房愿望迫切的家庭會(huì )選擇立即出手。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所的一些專(zhuān)家認為，如何通過(guò)財稅杠桿增加投資購房者的持有成本應該盡快提到日程上來(lái)，穩住房?jì)r(jià)，以盡快消除“投資房產(chǎn)必賺錢(qián)”、“今天不買(mǎi)明天房?jì)r(jià)會(huì )更高”的兩種非理性心理。