昨天公布的“京十五條”調控細則中,對于信貸政策,除了按照“國八條”的要求,對于購買(mǎi)二套房,首付款不低于六成,貸款利率不低于基準利率的1.1倍外,還提出,人民銀行北京營(yíng)業(yè)部可根據本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,在國家統一信貸政策的基礎上,研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。
公積金、商貸均提高首付
昨天公布的調控細則要求,各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭,執行首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
此前北京公積金貸款對于第二套住房,執行的是首付款不低于50%,貸款利率為同期首套個(gè)人貸款利率的1.1倍。此次出臺新政后,意味著(zhù)公積金二套房的首付比例也與商貸相同,都不低于六成。
除了貫徹國家信貸政策,北京的調控細則還提出,人民銀行北京營(yíng)業(yè)部可根據本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,在國家統一信貸政策的基礎上,研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。
二套房仍“認房又認貸”
北京市房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志表示,細則這樣表述,意味著(zhù)北京還有繼續提高二套房首付和貸款利率的可能性�！斑@個(gè)是由人民銀行北京營(yíng)業(yè)部來(lái)掌握,會(huì )根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)依然過(guò)熱,不排除北京繼續上調的可能性�！�
對于二套房的認定,陳志認為,這還是由銀行系統來(lái)把握,此次沒(méi)有出臺新的政策。
據了解,根據此前住建部等相關(guān)部委出臺的政策,信貸方面對于二套房的認定,采取的是“認房又認貸”的原則。
此外,調控細則中還規定,銀行業(yè)監管部門(mén)要加強對商業(yè)銀行執行差別化住房信貸政策落實(shí)情況的監督檢查,對違規行為要嚴肅處理。
【交易稅】二手房計稅價(jià)上調堵陰陽(yáng)合同
政策:嚴格執行國家關(guān)于個(gè)人轉讓住房的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅征收政策。財政部門(mén)會(huì )同稅務(wù)、住房城鄉建設等部門(mén)根據市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調整存量房交易最低計稅價(jià)格,堅決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。
解讀
北京市房協(xié)副秘書(shū)長(cháng)陳志介紹說(shuō),北京目前二手房交易的最低計稅價(jià)格,使用的是2006年公布的版本,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化等原因,最低計稅價(jià)格一直沒(méi)有調整。而經(jīng)歷近幾年房?jì)r(jià)的上漲,最低計稅價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格的差距很大,一些二手房交易中,尤其是全款交易中采用了“陰陽(yáng)合同”的違規方式,以較低的價(jià)格來(lái)瞞報,達到避稅的目的。
中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰介紹,所謂二手房“陰陽(yáng)合同”由來(lái)已久,產(chǎn)生的根源是北京二手房過(guò)戶(hù)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)最低納稅指導價(jià)過(guò)低所致。不少二手房買(mǎi)賣(mài)雙方利用政策漏洞,采用“陰陽(yáng)合同”。即納稅是一份“低價(jià)合同”,備案網(wǎng)簽是成交價(jià)合同,以此避稅。
2009年10月,銀監會(huì )出臺銀行貸款評估必須參照建委網(wǎng)簽合同的相關(guān)規定,對“陰陽(yáng)合同”有所制約。但如果是全款成交的二手房,買(mǎi)賣(mài)雙方仍可利用“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅。
據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計數據分析,北京各區縣二手房交易最低計稅價(jià)格普遍為5000元/平方米至11000元/平方米之間。東城、西城這樣計稅價(jià)較高的區域中,為15000元/平方米至16000元/平方米之間。實(shí)際房?jì)r(jià)比最低計稅價(jià)高出150%以上。在遠郊區,其實(shí)際房?jì)r(jià)與最低計稅價(jià)格之間的差距也非常大。如房山、順義、通州等區域,最低計稅價(jià)格僅處于3000元/平方米至5000元/平方米之間,而當地的房?jì)r(jià)近兩年已漲到萬(wàn)元以上。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部首席分析師張月認為,此前最低計稅價(jià)格僅約為實(shí)際房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的1/2甚至更低,意味著(zhù)避稅空間很大,交易成本也較低。因此調高最低計稅價(jià),是更貼合實(shí)際市場(chǎng)的表現。同時(shí),將通過(guò)對交易成本的嚴厲管控,增大投機購房出售成本,減小其預期收益,遏制市場(chǎng)不合理需求。
【買(mǎi)地資金】審查買(mǎi)地資金防熱錢(qián)推高地價(jià)
政策:各類(lèi)保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%。商品住房用地計劃供應量不低于前2年年均實(shí)際供應量�？偨Y本市“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的經(jīng)驗,并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應中全面施行。
參加本市土地競買(mǎi)的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應證明。開(kāi)展商品住房用地使用情況專(zhuān)項檢查,對超過(guò)2年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設的,必須及時(shí)收回土地使用權,并處以閑置1年以上罰款。
杜絕土地出讓中連續出現樓面地價(jià)超過(guò)同類(lèi)地塊歷史最高價(jià)的情況發(fā)生。
解讀
對于企業(yè)進(jìn)入土地市場(chǎng)資金來(lái)源的審查,市國土局相關(guān)負責人表示,實(shí)際上北京從去年就已經(jīng)要求,企業(yè)拿地必須對資金來(lái)源有一個(gè)承諾。此次是更加細化了要求。這主要是為了防止一些熱線(xiàn)流入土地市場(chǎng),推高地價(jià)。
陳志介紹說(shuō),開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金、每年結轉的資金、股東追加投資的資金等都可以自由支配使用,但是一些資金,如商品房的預售資金等,是不能挪做他用來(lái)“買(mǎi)地”的。去年,北京出臺了商品房預售資金監管制度,就是為了防止開(kāi)發(fā)商用購房人的預售款來(lái)擴張拿地。
對于在中低價(jià)位普通商品住房用地供應中全面施行“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的方式,市國土局該負責人說(shuō),去年,北京在房山長(cháng)陽(yáng)鎮的一個(gè)地塊首次試點(diǎn)了該出讓方式,即出讓前就已經(jīng)確定將來(lái)房屋的最高售價(jià),開(kāi)發(fā)商可以在此基礎上競爭地價(jià)。這種方式既調控了房?jì)r(jià),也抑制了土地的非理性競價(jià)。今年將全面推廣。同時(shí),今年北京在商品房配建保障房中,將更多地配建公租房。
對于查處非法轉讓土地使用權,陳志表示,禁止轉讓的規定下,開(kāi)發(fā)商拿地后,就必須開(kāi)發(fā)完成。否則只能退還給政府,承擔巨額的損失,這將保證盡快形成商品房有效供應。
【增值稅】開(kāi)發(fā)商預付稅金提高防“滾雪球”式發(fā)展
政策:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在新開(kāi)盤(pán)項目銷(xiāo)售前,將項目的土地成本、建安成本和銷(xiāo)售價(jià)格等報住房和城鄉建設部門(mén)備案,經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核定,對定價(jià)過(guò)高、預計增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,提高土地增值稅預征稅率。
對達到土地增值稅清算標準但不申請清算,定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jì)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目,進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
解讀
陳志表示,此次土地增值稅方面的政策,更加嚴格了。不過(guò)該政策的“板子”是打在開(kāi)發(fā)商身上,與購房者無(wú)關(guān)。
實(shí)際上,去年“京十二條”調控政策公布后,北京相關(guān)部門(mén)已從10月起上調了土地增值稅的預征率。由以往的1%,上調至容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目按3%預征,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目按2%預征。
“大部分土地增值稅的預征率僅為房屋銷(xiāo)售額的2%,而且不同項目的差別不大。對于高房?jì)r(jià)的項目,這個(gè)預征率還是比較低的,對房?jì)r(jià)上漲的抑制效果還不明顯�！北本┦邢嚓P(guān)部門(mén)的人士表示。
陳志認為,土地增值稅的預征是在項目剛開(kāi)售時(shí)就要征收,提高預征率是為收縮開(kāi)發(fā)商的銀根。開(kāi)發(fā)商要預先支付更多的稅金,使得其無(wú)法將該項目資金轉移到其他項目上,進(jìn)行“滾雪球”式的開(kāi)發(fā)。
而土地增值稅的清算,目前大都在項目完成開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后。陳志稱(chēng),土地增值稅會(huì )根據土地成本價(jià)格和最終價(jià)格的價(jià)差,采用不同計征額度。目前,稅務(wù)部門(mén)已開(kāi)始對房?jì)r(jià)較高的重點(diǎn)項目進(jìn)行調查和清算。
【問(wèn)責】調控不力將約談問(wèn)責
政策:進(jìn)一步加強對各區縣政府、市有關(guān)部門(mén)住房保障和穩定房?jì)r(jià)工作的監督、檢查和考核。對沒(méi)有完成住房保障工作目標任務(wù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策落實(shí)不到位、工作不得力的,進(jìn)行約談和問(wèn)責。
解讀
陳志表示,約談和問(wèn)責機制此次在北京是首次提出。這說(shuō)明北京將調控的任務(wù)落實(shí)分解到了各個(gè)區縣和相關(guān)部門(mén),這將更加有力地保證調控實(shí)施的效果。
他認為,一些調控的具體措施,除了涉及相關(guān)部門(mén),區縣也有很大的關(guān)系。如在土地增值稅方面,區縣有可能會(huì )因為招商引資的壓力,對征稅方面有所放松。此次提出了約談和問(wèn)責機制,如果調控政策落實(shí)不到位,相關(guān)部門(mén)或區縣就要被問(wèn)責。