2011年1月，房企并購延續了去年來(lái)的升溫態(tài)勢，并購數量和并購金額均保持在高位。根據清科研究中心的數據，2011年1月中國并購市場(chǎng)共完成93起并購交易，其中房地產(chǎn)行業(yè)共有10起并購案例完成，占1月并購案例總數的10.8%，披露總額為4.2億美元。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，在多重政策的疊加效應下，今年并購將出現增長(cháng)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。
剛剛進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)業(yè)便多次傳出并購消息。據媒體報道，1月15日深圳建設71%股權正式拍賣(mài)。幾天后，佳兆業(yè)宣布擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權。
清科研究中心分析師徐衛卿接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，1月份發(fā)生的案例主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行業(yè)，以房地產(chǎn)公司之間橫向的并購為主，且交易的金額都比較大。這體現了大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的并購整合已經(jīng)初露端倪。
事實(shí)上，自去年11月開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易數量已呈上升態(tài)勢。China
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Source統計顯示，1億元以上的交易，11月為16起、12月為18起。
隨著(zhù)各地紛紛出臺包括限購在內的“新國八條”細則，市場(chǎng)陷入新一輪的觀(guān)望，部分城市的成交量出現大幅縮量。中國指數研究院21日發(fā)布的數據顯示，上周(2011年2月14日-2011年2月20日，下同)雖然多數重點(diǎn)城市成交量持續恢復，但北京、上海和重慶成交量仍處于較低水平，成交套數分別為1509套、1434套和2042套。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴記者，在上海，前周獲取預售證的幾個(gè)項目銷(xiāo)售情況頗為慘淡，部分項目甚至至今仍為零成交�！跋拶徴呒殑t的出臺更是無(wú)助于已處于低位的成交量的回升，上周更有提高銀行準備金率的貨幣政策，成交回落、貨幣緊縮狀態(tài)持續一段時(shí)間的話(huà)，那么開(kāi)發(fā)商資金鏈勢必會(huì )受到考驗�！�
“事實(shí)上，在空前嚴厲的樓市調控政策陸續出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來(lái)越狹窄。信貸、IPO、發(fā)債、信托一概從嚴，現金回籠壓力與日俱增。再加上連續性的加息和存款準備金率提高，令很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈極度收緊�！毙煨l卿分析說(shuō)，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，將成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。
China
Venture投中集團研究總監李瑋棟對《經(jīng)濟參考報》記者表示，房產(chǎn)調控新政對房地產(chǎn)企業(yè)的戰略規劃、現金流管理水平提出了更高的要求，提高商品房和保障房建設用地供應的舉措，也將使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭與整合更加激烈�！澳壳�，部分房地產(chǎn)公司開(kāi)始通過(guò)私募基金的方式，探索銀行貸款之外的項目融資，都是調控政策帶來(lái)資金鏈壓力的體現�！�
在房地產(chǎn)信托方面，《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)北京幾大信托公司得知，雖然進(jìn)入2011年2月份，房地產(chǎn)信托融資有了解凍的跡象，多家信托公司又開(kāi)始籌備新的房地產(chǎn)信托項目。但是，按照此前公布的信托公司凈資本管理辦法的計算公式，房地產(chǎn)信托項目將大量占用信托公司的資本金，考慮到房地產(chǎn)調控仍在持續，為規避風(fēng)險，信托公司紛紛醞釀提高房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門(mén)檻。
信托業(yè)人士劉擎對《經(jīng)濟參考報》記者表示,從國家產(chǎn)業(yè)政策看,本輪房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調整是要對房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)能和結構調整———用大量興建廉租房來(lái)增加供給,用高昂的資金成本、土地成本作為市場(chǎng)手段壓縮部分高檔商品房產(chǎn)能,在此指引下,金融機構被引導大力支持廉租房建設,謹慎而挑剔地進(jìn)行高檔商品房項目放款。因此,收益低、規模小的房地產(chǎn)融資項目將被信托公司基于風(fēng)險收益考量而摒棄。
銀監會(huì )近日發(fā)文對信托公司凈資本、風(fēng)險資本計算標準和監管指標作出了明確規定。在諸項業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)成為調控的核心部分,其系數的設定與當前的監管政策緊密掛鉤。其中,在單一類(lèi)融資業(yè)務(wù)中,受監管層支持的公租房及廉租房融資風(fēng)險系數為0.5%,其他房地產(chǎn)融資為1%。在集合類(lèi)融資業(yè)務(wù)中,公租房及廉租房融資風(fēng)險系數為1%,其他房地產(chǎn)融資則為3%。
“如果一個(gè)項目無(wú)法獲得金融機構的資金支持,必然走向民間私募和行業(yè)整合。從社會(huì )生產(chǎn)效率角度看,這樣的并購有利于提高資源配置效率,因為對被收購方是低效、撓頭的東西,對于收購方可能是高效、渴求的資產(chǎn),所謂甲之鮑魚(yú),乙之砒霜,就是這個(gè)道理�！眲⑶嬲f(shuō)。
李瑋棟預測,由于大型國企、知名房地產(chǎn)企業(yè)與區域龍頭企業(yè)擁有相對充沛的現金儲備、更高的運營(yíng)效率和更強的市場(chǎng)適應能力、資源整合能力,因此其主導的并購將出現增長(cháng),房地產(chǎn)行業(yè)的集中度未來(lái)將不斷提高。