進(jìn)入2月份以來(lái)，銀行房貸日趨嚴緊，甚至一些銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。同時(shí)，受密集出臺的調控政策影響，購房者購房成本正在增加，對于房?jì)r(jià)后期預期也產(chǎn)生了心理變化。在此情況下，滬上一些樓盤(pán)出現集體退訂現象。
樓市窘境上海未出現“利率提價(jià)”
“一般來(lái)說(shuō)，購房者與銀行簽訂貸款合同，雙方在合同中約定8．5折的優(yōu)惠利率，在貸款審批通過(guò)之后，在房地產(chǎn)交易中心做好抵押登記，貸款利率基本不會(huì )隨便上浮�！睖现抠J中介機構凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒告訴商報記者說(shuō)，“當然，如果貸款審批未能通過(guò)或者央行加息則另當別論�！�
而商報記者從滬上知名中介漢宇地產(chǎn)貸款部門(mén)了解到，當前，在上海，確實(shí)有和深圳類(lèi)似的案例發(fā)生，原先談好的8．5折優(yōu)惠利率，最終卻無(wú)法實(shí)現。漢宇地產(chǎn)貸款部的倪總監告訴記者說(shuō)，上海很多銀行早在去年年底時(shí)就已取消了8．5折優(yōu)惠利率，到今年1月份時(shí)，工商銀行也取消了這一優(yōu)惠利率。
在一系列加息、提高準備金率動(dòng)作以及監管層嚴格監管的環(huán)境下，銀行的貸款額度日趨緊俏。雖然1月份新增信貸規模突破萬(wàn)億元大關(guān)，但是被去年年末貸款需求、年初企業(yè)貸款以及在通脹持續和經(jīng)濟利好刺激下的投資熱情消化，不少在去年10月份簽約的貸款直到今年1月份才放款，因此，很多購房者在原本應該是投放量充足的今年年初就遭遇到購房貸款難批的困難。
倪總監向記者指出：“現在銀行貸款非常緊張，銀行控制著(zhù)自己的放款額度，很多人的貸款都批不出來(lái)，要等銀行什么時(shí)候有額度了，就什么時(shí)候放出來(lái)�！睋私�，相對于一些大銀行而言，個(gè)別小銀行的貸款稍微松一點(diǎn)，但是其定出的貸款利率卻可能更高�！岸追抠J款利率較基準利率上浮1．1倍只是一個(gè)下限，有一些銀行的貸款相對好批一些，但是貸款利率可能上浮1．2倍、1．3倍、1．4倍�！倍糠仲彿空邽榱吮M快批出貸款，也只有接受銀行給出的利率。
此外，商報記者從中房信方面了解到，進(jìn)入2月份以來(lái)，去年12月份以后開(kāi)盤(pán)的不少樓盤(pán)訂金逾期量普遍走高。對此，中房信分析師認為，造成集中退訂的直接原因便是來(lái)自銀行貸款。但從另一方面講，貸款難辦只是引發(fā)退房潮的直接原因，根本原因在于購房者對于后市的信心不足。在密集出臺的調控政策之下，購房者的購房成本正在增加，對于房?jì)r(jià)后期的預期也產(chǎn)生了心理變化，上海住房市場(chǎng)上彌漫著(zhù)濃郁的觀(guān)望氣息，部分購房者在可買(mǎi)可不買(mǎi)之間，也選擇了退房，暫時(shí)退出市場(chǎng)。
房貸困局近來(lái)申貸廢單數猛增
新一輪嚴控房貸措施對樓市的影響正在發(fā)酵。商報記者日前從滬上多家商業(yè)銀行了解到，沒(méi)有通過(guò)審批的房貸“廢單”數量在最近一周猛增，主要原因是存款準備金率在本周四上調將進(jìn)一步收緊銀根，并且間接刺激部分樓盤(pán)出現明顯的退房現象。
“最近一周支行網(wǎng)點(diǎn)報上來(lái)的客戶(hù)房貸申請都沒(méi)通過(guò)，全部成了"廢單"�！币患夜煞葜沏y行零售銀行部副總經(jīng)理對商報記者表示，1月份的房貸發(fā)放受年初“沖量”影響仍相對寬松，但在2月份成批客戶(hù)的房貸申請都淪為“廢單”。
商報記者從滬上其他數家中資銀行了解到，房貸“廢單”數量猛增的現象比較普遍。一家國有大銀行南京西路支行信貸客戶(hù)經(jīng)理對商報記者坦言，他在這個(gè)月提交的房貸合同約有九成都被“打回票”，分行內部明確告知信貸員“房貸已經(jīng)不是上半年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)”，該行不少客戶(hù)經(jīng)理已經(jīng)從房貸業(yè)務(wù)轉崗到理財、信用卡和對公貸款等其他業(yè)務(wù)。
“最近申請房貸想要通過(guò)審批確實(shí)是難上加難�！鄙鲜龉煞葜沏y行零售銀行部副總經(jīng)理分析，房貸“廢單”猛增對貸款購房者的影響很大，而且預計今年房貸業(yè)務(wù)從緊情況很難寬松。
“房貸"廢單"猛增的根本原因還是銀根收緊，各家銀行都在"鬧錢(qián)荒"�！绷硪患覈写筱y行房貸業(yè)務(wù)負責人對商報記者表示，本周四執行存款準備金率上調，目前各家銀行都在想方設法擠壓各類(lèi)貸款額度，而房貸額度在嚴控政策背景下更是“一減再減”。
英大證券研究所所長(cháng)李大霄表示，此次上調存款準備金率對房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)負面信號，累加效應有助于房產(chǎn)價(jià)格調控。目前對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控包括了價(jià)格和數量型工具，這是收縮信貸的兩種手段。
而聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學(xué)家文國慶認為，此次準備金率上調與CPI無(wú)關(guān)，主要是為了調控房?jì)r(jià)。由于公布的全國1月份房?jì)r(jià)還在上漲，所以貨幣政策會(huì )繼續緊縮下去，直到房?jì)r(jià)下跌為止，預計全國房?jì)r(jià)調控目標為平均下跌5％至10％。
獲貸歧途出具借條被索高利息
然而，在房貸申請和放款如此困難的背景下，一條“隱秘”的拿款捷徑卻若隱若現。
商報記者的一位朋友日前在閑聊時(shí)向記者透露，他在辦理房貸申請時(shí)，銀行工作人員向其介紹說(shuō)，申請人只需幫其拉40萬(wàn)元的存款，就可以在較短時(shí)間內拿到購房貸款，并且這40萬(wàn)元存款只需申請人自行出資2萬(wàn)元即可，剩余的38萬(wàn)元可由該工作人員負責籌措�！霸摴ぷ魅藛T當時(shí)還告訴我，他會(huì )給我出具一份開(kāi)戶(hù)人為我本人姓名的1年期40萬(wàn)元存款憑證，而我只需寫(xiě)一張38萬(wàn)元的借條給他就可以了，且不存在任何費用支出。我聽(tīng)后覺(jué)得沒(méi)有什么不妥，當時(shí)他并沒(méi)有說(shuō)還有附加條件或需要支付借款利息，而我又確實(shí)急于使用那筆購房貸款，就答應了�！痹撆笥鸦貞浀�。
可后來(lái)發(fā)生的事著(zhù)實(shí)讓他大感意外，在該筆1年期的40萬(wàn)元存款到期后，他卻被告知，需要按照一年期貸款利息，即6．06％，向該工作人員支付38萬(wàn)元的貸款利息�！斑@就相當于原先我出資的2萬(wàn)元全部被當成利息支付給了該工作人員。這還不夠！我還要再貼幾百塊錢(qián)！”記者的這位朋友在回想起此事來(lái)依舊忿忿不平，大呼上當。
當記者質(zhì)問(wèn)該友人為何不就此事向相關(guān)管理部門(mén)投訴時(shí)，該友人似乎是有苦難言，只是表示平時(shí)大部分業(yè)務(wù)也都在該銀行辦理，一旦投訴怕暴露了自己身份而引起不必要的麻煩。不過(guò)從中我們不難看出，這類(lèi)事件絕非個(gè)案，希望市民在去相關(guān)銀行辦理業(yè)務(wù)有必要多留個(gè)心眼兒，不要因一時(shí)之利而吃了“啞巴虧”。
掛名子女貸款仍按“第二套”執行
商報記者日前從滬上多個(gè)房地產(chǎn)交易中心獲悉，之前爭議聲不斷的“成年子女購房遭遇"限購"”已經(jīng)獲得解決。
原先，成年子女若已在房產(chǎn)證上掛名，將被認定為已有一套住房，如果新婚夫婦婚前都曾在房產(chǎn)證上掛名，那么新購住房將被認定為第三套房。不過(guò)，商報記者昨日從本市多家房地產(chǎn)交易中心獲悉，這種限制已發(fā)生變化�！芭錾线@種情況的成年子女也可以買(mǎi)房了�！毙靺R區房地產(chǎn)交易中心一位工作人員對商報記者表示，“雖然在父母房產(chǎn)證上掛名的成年子女再買(mǎi)婚房被解禁，但支付契稅時(shí)，還需按照第二套標準來(lái)支付，目前的契稅為3％�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)。
同時(shí)，這位工作人員還明確表示，對于先前已經(jīng)在父母房產(chǎn)證上完成“去名字”交易的人群，當時(shí)所收的交易稅將不能退還。
雖然有關(guān)部門(mén)已明確，成年子女如在父母房產(chǎn)證上有名字，由于結婚原因可購新房，但商報記者昨日從本市包括工、中、農、建等在內的多家在滬商業(yè)銀行了解到，這一類(lèi)人辦理住房貸款時(shí)仍會(huì )遇到貸款政策上的限制而變得很困難，尤其是那些夫妻雙方在父母房產(chǎn)證上都有名字的。央行上�？偛勘硎�，對于房貸，仍采用“認房又認貸”的基本原則。銀行工作人員對商報記者表示，對于已經(jīng)辦理“產(chǎn)證去名字”手續的成年子女，銀行可以接受其商業(yè)住房貸款的申請。但是，對于產(chǎn)證留名的成年子女購房申請貸款的，在利率、貸款成數等方面，并沒(méi)有收到有關(guān)特別豁免的操作通知，因此，還是按原來(lái)已經(jīng)執行的規則操作。
與此同時(shí)，銀行業(yè)內人士也對商報記者表示擔憂(yōu)，產(chǎn)證留名的成年子女購婚房解禁后，勢必遇到貸款問(wèn)題，到時(shí)相應環(huán)節的矛盾是否會(huì )集中向銀行釋放，給銀行帶來(lái)超出商業(yè)行為之外的困擾？
分析延伸：銀行貸款以?xún)r(jià)補量 對公貸款短期化
去年天量貸款中，銀行為爭奪客戶(hù)普遍給予貸款利率下浮的優(yōu)惠，銀行在議價(jià)能力方面處于劣勢地位。地方政府融資平臺是銀行重點(diǎn)放貸對象，而這些貸款多數用于基建項目且是中長(cháng)期貸款。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平指出，由于（平臺貸）貸款期限較長(cháng)，從3－5年來(lái)看，銀行資產(chǎn)質(zhì)量堪憂(yōu)。因此今年國有大行明確嚴控地方融資貸款管理。工行表示對于通過(guò)地方政府融資平臺進(jìn)行的城市基礎設施建設、土地儲備貸款將繼續實(shí)行名單制嚴格管理。中行政策則是，對非重點(diǎn)省市該類(lèi)貸款規模不再新增，即使出現遷徙，也不能新增；對重點(diǎn)省市則保持增長(cháng)。而在今年信貸緊縮之下，一些股份制銀行甚至計劃降低對長(cháng)期貸款的關(guān)注（即固定資產(chǎn)投資相關(guān)貸款），并將重點(diǎn)放在短期貸款上，因為加息環(huán)境下在貸款定價(jià)方面的靈活性較大。
深發(fā)展某支行客戶(hù)經(jīng)理告訴商報記者，該行對公貸款政策已重點(diǎn)轉向短期貸款。中長(cháng)期貸款除非是政策性項目或者房地產(chǎn)項目才會(huì )做，但今年該行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的審核更加嚴格。目前除非是大型國企或優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，銀行才會(huì )對其下浮利率。大多數貸款已上浮利率。
著(zhù)名研究機構莫尼塔對多家城商行調研結果也顯示，目前企業(yè)信貸需求旺盛，商業(yè)銀行議價(jià)能力也在持續增強，其中城商行貸款利率改善最為明顯。截至1月，城商行貸款利率已連續5個(gè)月得到改善。
中央財經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任郭田勇指出，監管部門(mén)嚴控信貸，至少在上半年是絕不會(huì )有松動(dòng)的，現在已細化到每個(gè)月。在總量被嚴格控制的情況下，各銀行通過(guò)“以?xún)r(jià)補量”方式來(lái)追求盈利，有可能成為一種趨勢。