一輪又一輪的房地產(chǎn)調控政策直戳開(kāi)發(fā)商的軟肋——資金鏈。
在調控政策制定者看來(lái)，倘若開(kāi)發(fā)商資金鏈出了問(wèn)題，為回籠資金，降價(jià)拋售將成為趨勢，由此會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的穩定，乃至下降。
繼“新國八條”和“房產(chǎn)稅”改革方案相繼出臺之后，日前，央行分別在1月20號和2月9號上調金融機構人民幣存款準備金率以及金融機構人民幣存貸款基準利率，信貸收緊趨勢明顯。
過(guò)去一年來(lái)，央行數次加息，雖然直接影響并不明顯，但幾次累計加息的疊加效應將逐步凸顯。
建銀精瑞資產(chǎn)管理公司董事長(cháng)李曉東在理財周報主辦的“2010中國地產(chǎn)財富年會(huì )”上表示，雖然2010年金融緊縮政策不斷出臺，但是央行新的緊縮政策表明，原來(lái)的調控政策并未實(shí)現讓開(kāi)發(fā)商“斷奶”。
資金鏈最少也能支持6個(gè)月
李曉東表示，在嚴厲的房地產(chǎn)調控背景下，通貨膨脹及投資渠道狹窄是推動(dòng)購房者入市的主要原因。而對于投資者來(lái)說(shuō)，加息將加大投資成本，進(jìn)一步遏制了投資投機性購房。
此外，根據“鏈家地產(chǎn)”的研究，存款準備金率的提高，銀行的可放貸金額會(huì )隨之縮小，開(kāi)發(fā)商獲得貸款的難度增加，尤其是預售資金監管的開(kāi)發(fā)商會(huì )增加資金壓力。
盡管密集的樓市調控政策讓部分一線(xiàn)城市的樓市交易量出現萎縮，深圳新房成交量甚至環(huán)比下跌六成。但是，中國房地產(chǎn)企業(yè)目前資金充足，依然可以依賴(lài)前期獲得的資金儲備拒絕降價(jià)銷(xiāo)售。
而不斷收緊的信貸環(huán)境在一定程度上限制了開(kāi)發(fā)商的融資，不過(guò)在2009年和2010年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不錯的情況下，開(kāi)發(fā)商資金儲備仍很充裕。
2011年春節前夕，房地產(chǎn)企業(yè)陸續披露了2010年的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，不少房地產(chǎn)企業(yè)總收入大幅上升。筆者了解到，2010年9月份以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現連續性的量?jì)r(jià)齊升，全國樓市交易量自“國十條”低迷后再度反彈，尤其是年底，在限購令的影響下，原本應該趨于平靜的房市卻異常的火爆。
整個(gè)12月份的銷(xiāo)售是以往年份同期的數倍。如此也使得2010年全國房市的銷(xiāo)售面積突破10億平方米，銷(xiāo)售金額突破5萬(wàn)億元完美拉下帷幕。
而國家統計局日前公布的數據更是再次驗證了去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱。數據顯示，2010年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，資金來(lái)源72494億元，同比增長(cháng)25.4%。
也就是說(shuō)，房地產(chǎn)商手中掌握的現金總量約達24227億。
根據之前北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的研究，截止到2010年6月，剔除當前24-25億的開(kāi)工面積和大約11.5億平方米的土地儲備，房地產(chǎn)行業(yè)資金盈余大約2萬(wàn)億，即使銷(xiāo)售不佳，資金鏈也能支持6個(gè)月左右。
通過(guò)借貸來(lái)支持未來(lái)增長(cháng)
雖然去年的樓市銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不錯，但是，房企的信貸環(huán)境自去年四月份以來(lái)不斷趨緊，通過(guò)銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加強。
在政策調控銀根收緊的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)內融資難度加大。
此外，隨著(zhù)“新國八條”的頒布以及房產(chǎn)稅的落地，一些城市的成交量也相繼跌落，持續收緊的地產(chǎn)調控將直接影響到開(kāi)發(fā)商的資金回籠。隨之而來(lái)的是，不少房企資本市場(chǎng)公開(kāi)募資的難度加大。
銀行貸款受堵，地產(chǎn)商鉆調控空子，集中通過(guò)海外發(fā)債的方式籌措資金。
根據中國指數研究院的報告，去年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源7.25萬(wàn)億元中，外資和自籌資金比例上升，增速較快。其中，利用外資796億元，增長(cháng)66.0%，增速提高7.0個(gè)百分點(diǎn)。
由此可見(jiàn)，
當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現金流充裕，短期內不會(huì )出現資金問(wèn)題，同時(shí)，大部分的開(kāi)發(fā)商將通過(guò)借貸來(lái)支持未來(lái)增長(cháng)。
今年在種種政策壓力之下，開(kāi)發(fā)貸款以及居民個(gè)人按揭貸款肯定會(huì )再次收縮。
民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一位人士曾預計，今年的開(kāi)發(fā)貸總量會(huì )比去年縮減6%-13%，以去年7500億元的開(kāi)發(fā)貸計算，今年可能縮減為6500億-7000億元。
筆者發(fā)現，近期的房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易非�；钴S，資金拮據的中小型房企紛紛變賣(mài)項目，而一些資金寬裕的大房企也趁勢頻頻的展開(kāi)并購。
根據清科研究中心數據，截止到2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購案例，是2009年全年的并購案例數的2.5倍。