上海今年首現“八折”甩賣(mài)地塊
2011-03-01   作者:  來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞
 
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    1月26日至今的一個(gè)多月時(shí)間,溫州一共出讓了11宗土地,卻全部流標。與此同時(shí),在土地市場(chǎng)仍然有大量溢價(jià)成交地塊的上海,昨日(2月28日)市場(chǎng)成交價(jià)格似乎也首次出現轉折的跡象。目前住宅市場(chǎng)成交火熱的高橋,一開(kāi)發(fā)商以約等于市場(chǎng)價(jià)的7.8折開(kāi)始甩賣(mài)。
    中國指數研究院分析師陳延彬介紹,2月份全國總的土地出讓面積較去年同期下跌了將近43%,平均成交樓板價(jià)下跌了25%。而住宅用地的成交面積更是下跌了超過(guò)五成,樓面地價(jià)也下跌了15%。
  業(yè)內人士分析說(shuō),由于成交土地的區位和推出供應量的不同,土地成交樓板價(jià)和成交面積的下滑,不足以說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)在下跌,但可以說(shuō)明的是開(kāi)發(fā)商用于土地購買(mǎi)的投入正在減少。就在2月23日,萬(wàn)科董秘譚華杰表示,針對此輪房地產(chǎn)行業(yè)的調控,萬(wàn)科近期將減少拿地量,以保持資金的充裕,度過(guò)行業(yè)低谷期。

  八折甩賣(mài)仍“不便宜”

  上述地塊來(lái)自上海一位土地掮客,可以同時(shí)建造聯(lián)排別墅、低密度商鋪和公寓的綜合地塊,目前周邊最高端的住宅樓盤(pán)售價(jià)已經(jīng)達到4萬(wàn)元/平方米,而普通的樓盤(pán)價(jià)格是20000-23000元/平方米。
  同一區域容積率相同的一幅地塊,2009年時(shí)的成交價(jià)格就已經(jīng)高達16128元/平方米,而上述掮客出售的地塊樓板價(jià)卻不過(guò)12588元/平方米,僅相當于2009年地價(jià)的78%。
  上述土地掮客說(shuō),該項目目前已經(jīng)取得了土地證、建設用地規劃許可證等材料,而且產(chǎn)權清晰,又是凈地,接手者僅僅只需要再申請余下的兩證,就可以用土地證抵押,馬上獲取開(kāi)發(fā)貸款,用于項目建設。
  但是,他在咨詢(xún)了上海六、七家開(kāi)發(fā)商后,多數開(kāi)發(fā)商卻紛紛表示,上述地塊價(jià)格有點(diǎn)高了。記者昨日也嘗試向上海其他開(kāi)發(fā)商推薦上述地塊,但2月上旬還愿意高價(jià)出手買(mǎi)地,并創(chuàng )造出多幅高溢價(jià)地塊的上海開(kāi)發(fā)商,卻大多表示地塊價(jià)格有些偏高。
  一位業(yè)內人士說(shuō),價(jià)格高其實(shí)不是關(guān)鍵。關(guān)鍵是在持續低迷的新房成交和逐步收緊的資金壓力下,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不會(huì )再像之前那樣揮金如土了。
  事實(shí)上,從2月初開(kāi)始,不斷有開(kāi)發(fā)商抱怨說(shuō),購房者的按揭貸款難以辦出,讓他們的資金無(wú)法及時(shí)到位。與此同時(shí),市場(chǎng)上關(guān)于停止開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)聲不斷傳來(lái),為了確保公司有足夠的資金應付,各家開(kāi)發(fā)商紛紛通過(guò)信托借款等方式高息舉債。
  惠譽(yù)亞太企業(yè)評級團隊的董事王穎表示,在銀行信貸收緊的背景下,中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能將比大型開(kāi)發(fā)商面臨更大的融資障礙,因而可能會(huì )陷入財務(wù)困境。
  記者昨日統計顯示,內地地產(chǎn)業(yè)僅今年2月進(jìn)行的總價(jià)1億元以上的大宗公開(kāi)并購交易案就超過(guò)15宗,且其中不少并購地塊價(jià)格不高。以昨日周大福和上實(shí)發(fā)展間的大宗土地交易案為例,青浦地塊的樓板價(jià)僅折合7218元/平方米,而周邊的獨棟別墅單價(jià)早已超過(guò)3萬(wàn)元。

  土地市場(chǎng)開(kāi)始收縮

  中國指數研究院浙江分院研究總監曹旭東表示,溫州的土地流標并非偶然現象,如果不是諸如杭州等城市去年修改了土地出讓規則,要求土地購買(mǎi)前先 “勾地”,土地流標的現象還會(huì )更多。
  陳延彬給出的2月份全國土地市場(chǎng)最新數據也顯示,二手土地成交的冷淡和一手土地市場(chǎng)變冷有著(zhù)非常密切的關(guān)系。根據他提供的數據,全國土地市場(chǎng)新推出的土地較去年同期增加了18.7%,但成交面積卻下滑了43%,住宅用地推出較去年同期增長(cháng)了10%,但成交量下跌五成,地價(jià)下跌了15%。
  中房信分析師朱青說(shuō),雖然尚沒(méi)有確切的數據說(shuō)明土地市場(chǎng)已由暖轉冷。但成交市場(chǎng)變冷的趨向卻是可以肯定的。他認為,開(kāi)發(fā)商的資金收緊,和新房市場(chǎng)成交量的趨淡是導致這一結果的主要原因。
  不過(guò),上述看法并沒(méi)有被業(yè)界廣泛認同。中原地產(chǎn)研究總監陶琦說(shuō),從中原地產(chǎn)監測的12個(gè)城市來(lái)看,還不能得出土地市場(chǎng)由熱轉冷的結論。大部分開(kāi)發(fā)商的資金情況仍然遠遠好于2008年,而且2月份一直是傳統的市場(chǎng)淡季。另外,各地推出的土地數量較1月份和去年12月份有比較明顯的下滑,也是原因之一。

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