近期發(fā)生的房貸維權風(fēng)波備受關(guān)注。對于部分銀行個(gè)人房貸中出現的客戶(hù)投訴，銀監會(huì )相關(guān)負責人昨日明確表態(tài)，要求商業(yè)銀行嚴格履行房貸合同，認真對待、積極協(xié)商、妥善解決，協(xié)商解決不了的，應通過(guò)合適的法律途徑解決。事實(shí)上，部分銀行“反悔”背后，“空白合同”這一房貸潛規則也浮出水面，但業(yè)內專(zhuān)家指出，只要有確鑿的證據證明給出了貸款優(yōu)惠折扣的，同樣具有法律效力，并應該按照約定的價(jià)格執行。
出爾反爾 房貸優(yōu)惠遭“反悔”
“買(mǎi)的是二手房，申請貸款100萬(wàn)元，期限20年，銀行審批的同貸書(shū)（同意貸款承諾書(shū)）上簽了字，承諾給8.5折的利率優(yōu)惠，辦了過(guò)戶(hù)手續，過(guò)兩天要正式簽貸款合同，卻被告知8.5折優(yōu)惠做不了了，只能是基準利率，如果不同意，貸款就不能及時(shí)下放�！辟彿空叱滔壬罱鼮榱朔抠J的事苦惱不已。
有同樣遭遇的不止程先生一人。近日，由于信貸額度緊張，不少銀行為了“以?xún)r(jià)補量”，取消了首套房貸利率優(yōu)惠，已簽署同貸書(shū)或者購房合同的客戶(hù)也不例外。記者注意到，遭遇銀行“反悔”的購房者紛紛在網(wǎng)上組建“利率折扣調整受害者”QQ群，短短幾天就創(chuàng )建了20個(gè)，參與人數也達到了上千人。
QQ群中另一位在京購房者韓女士告訴記者，申請貸款80萬(wàn)元，期限20年，等額本息還款，貸款優(yōu)惠從8.5折調整到基準利率，每月的月供就要增加458元，20年就要多給銀行繳納利息11.02萬(wàn)元。
特別是購買(mǎi)二手房的客戶(hù)，簽署了銀行的同貸書(shū)后，已經(jīng)和賣(mài)方辦理了過(guò)戶(hù)手續，如果不接受提價(jià)，不能及時(shí)拿到貸款，就要承擔違約責任及相應的損失；接受提價(jià)，房貸的成本就增加了十幾萬(wàn)，進(jìn)退兩難。
組團投訴 銀監會(huì )督促銀行妥善處理
對于銀行的臨時(shí)變卦，不少購房者紛紛到當地銀監局投訴，希望監管機構出面解決。據了解，投訴的購房者主要訴求在于：希望通過(guò)銀監會(huì )及各地銀監局進(jìn)行監督，對銀行審批通過(guò)、發(fā)放同貸書(shū)的房貸，以及審批通過(guò)或承諾的首套房貸利率下浮的貸款放貸，并且要與貸款人確定具體的放款時(shí)間，不能無(wú)限期拖延。
“我們沒(méi)有過(guò)分的要求，只希望銀行履行承諾，按合同辦事，依約定執行，不要敷衍客戶(hù)、拖延放貸�！表n女士表示。
據了解，對于部分銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)出現的客戶(hù)投訴現象，各地銀監局已經(jīng)有所動(dòng)作，要求商業(yè)銀行按合同辦事。上述銀監會(huì )相關(guān)負責人強調，商業(yè)銀行應該從維護自身聲譽(yù)、嚴格履行法律責任和社會(huì )責任的高度，認真對待客戶(hù)反映的問(wèn)題和意見(jiàn)，積極與客戶(hù)溝通協(xié)商，妥善解決客戶(hù)投訴問(wèn)題，同時(shí)審慎開(kāi)展個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。
另一銀監會(huì )內部人士表示，銀監會(huì )也要求各地銀監局做出更細化的要求，對于有合同已經(jīng)約定了利率的，堅決按照合同約定執行，同貸書(shū)約定了也應該按同貸書(shū)辦。但對于沒(méi)約定或銀行有豁免條款的情況，也要求銀行和客戶(hù)積極協(xié)商，最好能給客戶(hù)做出讓步。
空白合同 銀行房貸也有“潛規則”
在銀行“反悔”背后，“空白合同”這一房貸潛規則也浮出水面。部分銀行的購房者在銀行簽署合同時(shí)大都簽的是空白合同，只需簽署姓名、日期，按紅手印，其余的都交給銀行辦理。對此銀行給出的理由是，合同簽署后并不是意味著(zhù)立即放款，還需要提交到分行層面進(jìn)行再次審核、計算月供等等，而且合同需要打印字體，其他的項目填寫(xiě)銀行會(huì )幫忙完成，放款后銀行自會(huì )一式四份給客戶(hù)正式的貸款合同。
一國有銀行信貸專(zhuān)員也肯定了這一點(diǎn)�！翱梢哉f(shuō)這是行業(yè)內的"潛規則"，除了簡(jiǎn)化房貸申請審批流程外，銀行也避免了不必要的風(fēng)險，在一些銀行可能會(huì )有這樣的情況，放貸前承諾得很好，一旦審批通過(guò)就可能和此前不一樣了，如果客戶(hù)簽訂的是空白合同，發(fā)生什么變動(dòng)，銀行也不會(huì )構成違約�！�
“簽署空白合同是普遍現象，幾乎所有去銀行的購房者都這么辦，借貸人本身處于弱勢地位，申請貸款先要通過(guò)銀行層層審批，審批通過(guò)才會(huì )收到銀行通知，辦貸款的人特別多，客戶(hù)經(jīng)理也忙，就讓客戶(hù)填寫(xiě)空白合同，合同上只有貸款總額，但客戶(hù)經(jīng)理已經(jīng)口頭承諾一定能享受折扣，只是還要到分行審批所以不用填寫(xiě)其他信息。一般10-20天放款，正趕上政策變化的節點(diǎn)，就遭遇了"被上調"�！痹庥鲢y行“反悔”的張女士回想起簽訂合同當天的情景很是無(wú)奈。
不僅如此，還有部分客戶(hù)即使已經(jīng)簽訂了銀行提供的同貸書(shū)，依然遭遇了“反悔”。上述國有銀行信貸專(zhuān)員解釋道，同貸書(shū)特別簡(jiǎn)單，有的銀行就一頁(yè)紙，一般涉及利率折扣浮動(dòng)多少的條款也不會(huì )填寫(xiě)，銀行認為簽署的是貸款同意書(shū)，而無(wú)關(guān)利率優(yōu)惠，所以不認定是違約。
保存證據 適時(shí)拿出法律武器
對于簽“空白合同”遭遇銀行“反悔”的客戶(hù)，業(yè)內人士表示，這種情況在法律上沒(méi)有辦法構成約束力，但是銀行出現了締約過(guò)失，作為信譽(yù)至上的金融機構，應該履行承諾并承擔相應風(fēng)險。
同時(shí)，銀行出具的同貸書(shū)雖然不是正式的貸款合同，但已經(jīng)構成承諾，具有法律效力�！般y行說(shuō)變就變，違背誠信原則，銀行的"反悔"既違約又侵權，要負法律責任�！鄙鲜鰳I(yè)內人士指出，不管是同貸書(shū)、貸款合同還是口頭承諾，或是其他的電子郵件、傳真，只要有確鑿的事實(shí)證據證明給出了貸款優(yōu)惠折扣的，同樣具有法律效力，并應該按照約定的價(jià)格執行。
中聞律師事務(wù)所律師祁俊遠認為，從法律上來(lái)說(shuō)，購房者處于弱勢地位；如果房貸合同上已經(jīng)注明貸款金額、利率等，銀行“反悔”就屬于違約，一旦和銀行協(xié)商不成，購房者可以通過(guò)法律途徑解決，起訴銀行違約，要求法院判定原合同有效。但如果房貸合同上明確規定，因為一些不可抗拒因素發(fā)生變化或可能會(huì )隨著(zhù)國家政策的變化發(fā)生改變，銀行的行為可能就不構成違約。
另外，對于簽訂了同貸書(shū)或者貸款合同卻遲遲不放款的現象，相關(guān)分析人士表示，貸款人可以申請提出仲裁，要求判定銀行在合理的時(shí)間期限內按照規定的貸款金額履行貸款發(fā)放，依法維護自己的權益。
額度緊張 貸款者注意合同細則
銀行“反悔”的現象之所以屢屢發(fā)生，主要因為信貸額度過(guò)于緊張。一位銀行業(yè)內人士表示，大型銀行情況稍微樂(lè )觀(guān)，但在一些中小銀行，可放額度過(guò)低，所以只能“擇優(yōu)錄取”，同樣兩位申請貸款者，其一可以接受基準利率甚至上浮，另一位必須要享受優(yōu)惠，銀行自然愿意獲得更高的收益。
“銀行"反悔"并不是信貸經(jīng)理能決定的，一般都是總行、分行下達文件，銀行內部的政策出現變化，所以只能統一按一個(gè)基準執行�！蹦彻煞葜沏y行個(gè)貸部相關(guān)負責人告訴記者。
另?yè)私�，目前北京地區執行的信貸政策是買(mǎi)賣(mài)交易網(wǎng)簽以后，銀行面簽，面簽合格后發(fā)放批貸函或批貸通知。然后買(mǎi)賣(mài)雙方可以開(kāi)始過(guò)戶(hù)、抵押登記。因為一系列流程需要兩周至一個(gè)月的時(shí)間，所以業(yè)內人士建議，最近處于政策變動(dòng)的密集期，各家銀行都明顯收緊了貸款額度，利率等方面的細則隨時(shí)可能發(fā)生變化，購房者在銀行簽訂合同時(shí)一定要詳細確認，同時(shí)保存銀行的審批合同等證明。