連續三輪房地產(chǎn)調控導致樓市漸入低谷，內地開(kāi)發(fā)商“嗷嗷待哺”，外資房地產(chǎn)企業(yè)乘虛而入，抄底內地樓市的步伐正在加速。
這種現狀已經(jīng)引起央行官員關(guān)注。人行沈陽(yáng)分行行長(cháng)王順參在最新一期央行主管雜志《中國金融》上撰文，建議加強對外資過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)的管理。
在此前的2月17日，中國國家外匯管理局也稱(chēng)，近年中國房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注。
一方面是內地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，急需補充項目運作資金；另一方面是外資房地產(chǎn)企業(yè)依然看好內地樓市前景，共同的利益需求讓雙方一拍即合，外資開(kāi)發(fā)商通過(guò)股權收購而曲線(xiàn)進(jìn)入內地樓市的案例明顯增多。
不過(guò)，一些實(shí)力雄厚的大型外資房地產(chǎn)企業(yè)更愿意直接拿地開(kāi)發(fā)，投資動(dòng)輒數十億元，項目?jì)热莺w了住宅、商業(yè)及養老地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。
外資房企頻頻現身
3月2日，廣州市國際投資促進(jìn)中心部長(cháng)謝曉輝在一個(gè)公開(kāi)會(huì )議上透露，廣州三舊改造地塊受到外資熱捧，來(lái)自香港、新加坡等地的資本正在積極接觸三舊地塊，不少三舊地塊的合作初步意向已經(jīng)達成。
根據日前官方公布的數據，廣州十個(gè)區的三舊改造地塊合計8950宗，用地面積為434.2平方公里，屬下的從化市和增城市三舊改造地塊合計1105宗，用地面積為105平方公里。
刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)謝逸楓向表示，這些地塊成為眾多資本爭奪的焦點(diǎn)，更是外資房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。謝曉輝說(shuō)，目前在洽談的這些外資主要以港資和新加坡資本為主。
早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣布，公司新增位于廣州市番禺區石樓鎮一占地面積約50萬(wàn)平方米的項目，該項目將成為凱德置地集團在華開(kāi)發(fā)的項目中總建筑面積最大的一個(gè)。
嘉德置地近日甚至對外聲稱(chēng)，計劃未來(lái)三至五年投資約人民幣100億元于中國內地，除了將旗下商場(chǎng)數量翻倍至100家外，也將積極拓展廉價(jià)住宅，預期平均售價(jià)較市場(chǎng)低約20%，每年最少供應1萬(wàn)套。
以“低價(jià)吸納”著(zhù)稱(chēng)的港資房地產(chǎn)企業(yè)，大力度地加碼內地樓市的趨勢更為明顯。1月5日，嘉里建設聯(lián)合體以13.6億元競得遼寧營(yíng)口地塊。兩個(gè)月前，嘉里集團剛剛以4.81億元摘得福州商業(yè)地塊；1月7日，九龍倉就以29.1億元競得蘇州吳中兩宗地。而一個(gè)月前，九龍倉在一周時(shí)間內斥資20億元分別在江蘇常州、湖北武漢拿地。
與部分外資房企直接拿地進(jìn)入內地樓市不同，一些外資企業(yè)更多選擇股權合作的方式，曲線(xiàn)抄底內地房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種操作方式顯然更具可操作性。
2月25日，香港新灃集團宣布將攜手日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所合營(yíng)開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)購物中心尚柏奧萊，轉讓旗下Premier
Ever的37.5%股權以獲得流動(dòng)資金，減輕開(kāi)發(fā)資金壓力。而三菱地所也以此曲線(xiàn)進(jìn)軍沈陽(yáng)；同在2月份，愛(ài)爾蘭最大房地產(chǎn)公司財富控股（Treasury
Holdings）在上海再下一城，將淮海中路的淮海商城收入囊中，交易價(jià)格5.75億元人民幣。
樓市調控帶來(lái)低吸機會(huì )
上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所提供的最新市場(chǎng)情況顯示，在最近的一周內，上海產(chǎn)權市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過(guò)億元，新掛牌房地產(chǎn)項目的金額也居于首位。值得注意的動(dòng)向是，外資開(kāi)始大手筆收購國內房地產(chǎn)企業(yè)的股權。
實(shí)際上，更多外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入內地的計劃仍在醞釀中。2月28日，星摩爾(StarMall)集團中國區市場(chǎng)主管諧妮婭女士（Ksenia
Kochegarova）接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，星摩爾集團目前正在為其下一個(gè)在中國的購物中心進(jìn)行選址，加大對中國市場(chǎng)的投入。
香港南豐地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宏興近日接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也透露，繼2007年與匯豐籌組房地產(chǎn)基金后，集團為加大內地發(fā)展力度正考慮“加碼”，成立另一個(gè)房地產(chǎn)基金投資內地。
謝逸楓認為，在空前嚴厲的樓市調控政策陸續出臺后，內地房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來(lái)越狹窄。同時(shí)，信貸、IPO、發(fā)債、信托從去年開(kāi)始一概從嚴，加上連續性的加息和存款準備金率提高，令很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈極度收緊，一些資金實(shí)力薄弱的內地房地產(chǎn)公司希望尋求股權合作開(kāi)發(fā)。
另一個(gè)原因是，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)調控之后出現向下調整機會(huì )�；幽昕偛门塑姳硎荆骸爸辽佻F在我們可以看到，土地的成交價(jià)格比高峰時(shí)大幅下降，幅度甚至達到40%�！�
正略鈞策管理咨詢(xún)顧問(wèn)康桄瑀則向本報表示，公司從去年底重點(diǎn)研究了港資、臺資和新加坡房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)向，這些企業(yè)對內地房地產(chǎn)市場(chǎng)的預判相對較遠，不太在意短期的波動(dòng)和調控，認為中長(cháng)期向上趨勢未變。
世邦魏理仕研究報告稱(chēng)，從外資機構投資的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，綜合、商辦類(lèi)物業(yè)，尤其是生息物業(yè)受到機構投資者的青睞，綜合、商辦類(lèi)成交金額占比達92%，這與住宅價(jià)格居高不下和調控政策頻出有一定的關(guān)系。
康桄瑀認為，在國際經(jīng)濟形勢和大宗商品價(jià)格影響下，去年很多外資房地產(chǎn)企業(yè)都高調宣布進(jìn)軍內地商業(yè)地產(chǎn)，希望通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)相對穩定的收益，來(lái)對抗經(jīng)濟周期和行業(yè)周期的波動(dòng)，而選擇股權合作更容易操作一些。
可以確定的是，自2009年年末開(kāi)始，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策不斷出臺，整個(gè)2010年全年的內地樓市都被籠罩在層層陰霾之下，而調控在今年仍然繼續。但內地的土地價(jià)格仍相對比較便宜，房?jì)r(jià)整體依然保持上漲，外資地產(chǎn)企業(yè)對內地樓市相當看好。
中國國家外匯管理局2月17日稱(chēng)，近年中國房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注。但上述外資流入為外商直接來(lái)華投資，而非熱錢(qián)。外管局又指出，尚未發(fā)現國際“金融大鱷”或熱錢(qián)“大炒家”大規模進(jìn)入的狀況。