近日，巴菲特在2011年《致股東的信》中堅定地唱多美國房地產(chǎn)，認為“房產(chǎn)回暖會(huì )在一年內開(kāi)始，可能會(huì )在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)發(fā)生突破”。在他眼里，似乎意味著(zhù)連續數月徘徊在低位的美國房地產(chǎn)可能已經(jīng)“觸底”。
在遭“限購令”管制的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，手握現金的境內投資者也悄然將目光投向了有低位企穩跡象的美國房市。抄底美國房產(chǎn)，會(huì )不會(huì )如愿獲利呢？
各指數企穩 美國房市已“觸底”？
“我覺(jué)得美國房?jì)r(jià)已經(jīng)差不多見(jiàn)底了，加州的朋友跟我說(shuō)，有些獨棟別墅只要10多萬(wàn)美元就能買(mǎi)到�！睖弦晃恍展鸬耐顿Y客和巴菲特一樣對美國房市充滿(mǎn)樂(lè )觀(guān)，他正在考慮在美國買(mǎi)房子，對于在美國購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，桂先生打算出租，或者為女兒以后留學(xué)美國作準備，“租金可以抵消每年的物業(yè)稅等稅收”。
從目前已經(jīng)公布的美國房地產(chǎn)行業(yè)系列數據看，美國房?jì)r(jià)“二次觸底”似乎有跡可尋。
上月底，美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì )（NAHB）發(fā)布的報告顯示，2011年2月份美國建筑商信心指數已經(jīng)連續第四個(gè)月穩定在16的較低水平。
一般來(lái)說(shuō)，建筑商信心指數高于50表示多數建筑商看好房屋銷(xiāo)售前景。從2006年4月開(kāi)始，該指數就一直未突破50的門(mén)檻線(xiàn)。
值得注意的是報告中的另兩項分項指標——衡量住宅建筑商對當前銷(xiāo)售情況的指數以及衡量未來(lái)6個(gè)月銷(xiāo)售預期的指數，卻分別微漲至17和25。
該協(xié)會(huì )主席鮑伯·尼爾森（Bob
Nielsen）表示，短時(shí)間內極度收緊的借貸融資依然制約著(zhù)房地產(chǎn)建筑項目的進(jìn)行，但建筑商已看到日益增多的住宅購買(mǎi)需求。
交易方面，盡管美國房地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(huì )（NAR）發(fā)布的2011年1月二手房簽銷(xiāo)指數環(huán)比溫和下跌2.8個(gè)百分點(diǎn)至88.9%，但其首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence
Yun）卻看好長(cháng)期趨勢，“就業(yè)率的上升、房屋購置能力的增強，以及增長(cháng)的租金市場(chǎng)，都會(huì )吸引更多的買(mǎi)家，更有一些買(mǎi)家甚至會(huì )以購房來(lái)對沖未來(lái)可能到來(lái)的通脹�！�
房地美最新公布的周抵押貸款利率，連續第三周小幅下跌至4.87%，這意味著(zhù)購房者平均每20萬(wàn)美元抵押貸款每年可以少支付263美元的利息。
種種數據都表明，雖然美國房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)完全緩過(guò)來(lái)，但已經(jīng)停止進(jìn)一步下跌，無(wú)論建筑商還是消費者，都在靜待來(lái)自經(jīng)濟復蘇更加明確和連續的信號。
投資海外房產(chǎn) 短期獲利不易
“美國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)最近幾年的洗禮，的確有觸底反彈的跡象。在國內限購、高通脹、流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，去海外投資是一個(gè)投資出路�！币拙拥禺a(chǎn)資深研究員回建強對此投資思路表示認可。
據在美國注冊的美國凱通公司北京辦事處房產(chǎn)事業(yè)部咨詢(xún)師張小姐介紹，從去年至今，低房?jì)r(jià)、低利率、購買(mǎi)程序簡(jiǎn)易、無(wú)身份限制、永久產(chǎn)權等特點(diǎn)，使得咨詢(xún)赴美買(mǎi)房、買(mǎi)地的中國個(gè)人投資者又逐漸增多。盡管真正出手依然很謹慎，但從已經(jīng)成功在美買(mǎi)房的客戶(hù)反饋中看，投資收益穩定可觀(guān)，“去年我們有個(gè)客戶(hù)在底特律花5萬(wàn)美元買(mǎi)的學(xué)區公寓房，今年已經(jīng)漲到7萬(wàn)美元了�！�
而任職于另一家提供美國房地產(chǎn)咨詢(xún)投資服務(wù)的駐滬公司咨詢(xún)師李小姐卻指出，美國很大，不同州的房地產(chǎn)價(jià)格都不同。比如紐約的房?jì)r(jià)下跌空間并不大，而前期房?jì)r(jià)跌幅深達50%的加利福尼亞州從去年開(kāi)始累計有5%~10%的反彈。
據了解，目前房?jì)r(jià)依然在洼地的主要集中在經(jīng)濟欠發(fā)達的美國中西部，比如內華達州、密歇根州等；一些具有保值穩定收益的優(yōu)質(zhì)公寓和別墅等住宅產(chǎn)業(yè)，價(jià)格其實(shí)也并不如想象中那么便宜，“最起碼30萬(wàn)至50萬(wàn)美元”。
其實(shí)早在金融危機時(shí)，中國投資者赴美炒房也曾掀起一陣浪潮，然而隨著(zhù)人民幣對美元的升值，每年高昂的財產(chǎn)稅、物業(yè)稅，真正能從在美國置業(yè)中短期獲利的可能性并不大。
“如果用在中國投資房產(chǎn)的經(jīng)驗去美國復制，我想失敗的可能性會(huì )大些�！被亟◤娭赋�，在人民幣升值背景下，除了每年的物業(yè)稅、利息差、交易稅增加了投資成本，即便抄到了底，回報率也未必有想象中那么高。市場(chǎng)前景方面，轉手交易有難度。
“美國地廣人稀，供求關(guān)系正常，甚至供過(guò)于求。如果奧巴馬政府放棄兩房模式，民眾貸款購房的動(dòng)力減少，加上生活理念問(wèn)題，大多數美國人不會(huì )為了供房去給銀行做奴隸，這些因素都可能決定中美兩國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同。中國投資者在選擇購買(mǎi)海外資產(chǎn)的時(shí)候還是需要慎重考慮�！�