“九層之臺，起于累土�！睆默F實(shí)和歷史的坐標看，我國樓市調控已進(jìn)入“攻堅期”，房地產(chǎn)改革正在“過(guò)大關(guān)”。
“十二五”規劃綱要草案提出，“逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房?jì)r(jià)與消費能力基本適應的住房供需格局，實(shí)現廣大群眾住有所居�！�
這是一個(gè)重大的民生承諾，為今后房地產(chǎn)調控和改革確定了方位，也為科學(xué)看待房?jì)r(jià)問(wèn)題確立了坐標。
歷史地看，始于1997年的房地產(chǎn)改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)進(jìn)展。一是居民住房條件顯著(zhù)改善。1998年我國人均住房只有17平方米，去年達到33平方米。同時(shí)家庭自有住房率達到80%，是世界上較高的。二是與世界工業(yè)化、城市化、現代化普遍規律相一致，房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)快速崛起，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟增長(cháng)作出貢獻。三是住宅成為城鎮居民家庭財產(chǎn)，加速個(gè)人財富積累。
現實(shí)地看，部分城市商品住宅價(jià)格上漲過(guò)快，確實(shí)超出了普通百姓承受能力；同時(shí)投機投資性需求過(guò)大，又壓制了居住性需求。復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出，高房?jì)r(jià)可謂我國房地產(chǎn)改革“成長(cháng)的煩惱”。
為了抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，2002年以來(lái)，政府出臺政策之多、調控力度之大，超過(guò)任何一個(gè)行業(yè)，也超過(guò)以往任何時(shí)候。特別是2010年以來(lái)的新一輪樓市調控，政府除了使用經(jīng)濟、法律等手段，又接連出臺“限購令”等嚴厲的行政措施，劍指投機投資性需求。目前樓市成交量明顯下降，部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭得到初步遏制。
溫家寶總理在政府工作報告中強調，“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控”“加快健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的長(cháng)效機制”。參加兩會(huì )的代表委員普遍認為，這彰顯了不取得預期效果決不收兵的決心。
關(guān)于樓市調控，有人認為房?jì)r(jià)是市場(chǎng)問(wèn)題，政府調控會(huì )扭曲市場(chǎng)。應如何厘清政府和市場(chǎng)的責任關(guān)系？
全國政協(xié)委員、中國（海南）改革發(fā)展研究院院長(cháng)遲福林說(shuō)，我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場(chǎng)法則，簡(jiǎn)單套用到房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)視困難群體的基本生存需求。市場(chǎng)作用多一些還是政府作用多一些，必須相機抉擇。
從市場(chǎng)看，開(kāi)發(fā)商追求利益最大化，存在希望房?jì)r(jià)越高越好的動(dòng)機；而從百姓的角度看，應首先滿(mǎn)足居住需求，房?jì)r(jià)不能高。綜合考量，政府的職責在于：既要保障百姓“居者有其屋”，又要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
縱觀(guān)多年來(lái)樓市調控措施，都是針對房?jì)r(jià)出現非理性上漲、開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售和圈地不用、炒房投機行為泛濫等，都強調企業(yè)家的社會(huì )責任。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控對確保宏觀(guān)經(jīng)濟健康運行也具有重要意義。全國政協(xié)委員宋林飛表示，我國房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點(diǎn)”日漸突出。截至2010年底，全國主要金融機構房地產(chǎn)類(lèi)貸款占比超過(guò)20%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的70%。房地產(chǎn)市場(chǎng)出問(wèn)題，金融風(fēng)險會(huì )隨之放大。更重要的是，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲會(huì )吸引資金“抽離”實(shí)體經(jīng)濟，進(jìn)而對產(chǎn)業(yè)結構調整和轉變發(fā)展方式帶來(lái)不利影響。
無(wú)疑，“住有所居”的任務(wù)不能完全依賴(lài)商品房市場(chǎng)來(lái)完成。政府工作報告提出，2011年我國將開(kāi)建保障類(lèi)住房1000萬(wàn)套，創(chuàng )歷年之最。住建部副部長(cháng)齊驥表示，這是我國房地產(chǎn)改革的一個(gè)重大變化。
目標已經(jīng)明確，落實(shí)資金和土地確保公開(kāi)分配是關(guān)鍵。政府工作報告提出，今年中央財政預算擬安排補助資金1030億元，比上年增加265億元�！笆濉币巹澗V要草案提出，各地土地出讓凈收益用于保障性住房建設、各類(lèi)棚戶(hù)區改造的比例不低于10%。
國土資源部透露，“十二五”期間，將確保在住房建設用地供應中，保障性住房、棚戶(hù)區改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%。
為解決保障房分配、退出等難題，今后我國將大量增加公租房和廉租房建設。這表明住房保障體系逐步由“重購買(mǎi)、輕租賃”，轉變?yōu)椤白馐鄄⒅亍�。隨著(zhù)供應結構變化，加之監管和退出機制進(jìn)一步完善，伴生性矛盾將逐步化解。
“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏�！�
“十二五”期間，我國城鎮保障性安居工程將建設3600萬(wàn)套，覆蓋面達到20%左右。不管樓市調控政策如何變化，保障房建設的速度不能慢、力度不能減。
為確�！笆濉币巹潯疤岣咦》勘Ｕ纤健钡膽鹇圆渴痦樌麑�(shí)施，地方“土地財政”這一輿論所稱(chēng)的“制度性因素”難以回避，而需要從深層次上加以破解。財政部統計顯示，2010年國有土地使用權出讓收入超過(guò)2.9萬(wàn)億元，完成預算的213.2%，相當于地方財政收入的60%以上。這固然有去年土地供應大幅提高等因素的作用，但地方財政的“土地依賴(lài)”可見(jiàn)一斑。
全國政協(xié)委員厲以寧表示，土地是有限的，地方靠“賣(mài)地生財”難以持續，“土地財政”客觀(guān)上支撐了地價(jià)和房?jì)r(jià)，這種局面必須盡快改變。
為確保房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系的科學(xué)建設，從中央到地方，致力于實(shí)現廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開(kāi)。
考核問(wèn)責制度的建立，將使保障房供應成為“硬約束”指標。政府工作報告提出，穩定房?jì)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級人民政府負總責，市縣人民政府負直接責任。對穩定房?jì)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設工作不力，從而影響社會(huì )發(fā)展和穩定的地方，要追究責任。
房產(chǎn)稅改革在上海、重慶試水，這既具有調節收入分配、促進(jìn)社會(huì )公平的意義，也對抑制投機投資需求有直接作用。全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康表示，開(kāi)征新房產(chǎn)稅，長(cháng)期目標是打造地方稅體系中主體稅種的框架，為地方政府培植重要而穩定的稅源，其稅收可用于保障性住房建設，有助于矯正“土地財政”制度的偏頗，具有全局意義。
正如改革從整體上正進(jìn)入攻堅階段，我國房地產(chǎn)改革也在進(jìn)入“深水區”。樓市調控不可能“畢其功于一役”，對房地產(chǎn)改革的復雜性要有充分認識，對破解13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻認識。
從國情看，在城鎮化進(jìn)程加速的現階段，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾仍然是發(fā)展不足。住建部政策研究中心主任陳淮說(shuō)：“有十個(gè)人吃飯只有八個(gè)饅頭，首先有兩個(gè)人吃不上�！蔽覈幱诔鞘谢闹衅陔A段，每年有上千萬(wàn)農民轉變?yōu)槭忻�，這意味著(zhù)住房供求關(guān)系的失衡存在著(zhù)某種內在動(dòng)因。
為適應人民群眾日益增長(cháng)的新需求、日益強烈的新期待，我們只能更加堅定不移地走改革發(fā)展之路。
“十二五”規劃綱要草案強調，要以更大決心和勇氣全面推進(jìn)各領(lǐng)域改革，更加重視改革頂層設計和總體規劃。
“十二五”規劃綱要草案提出，堅持政府調控和市場(chǎng)調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房?jì)r(jià)與消費能力基本適應的住房供需格局。
人們有理由期待，隨著(zhù)轉變經(jīng)濟發(fā)展方式的加快，隨著(zhù)“商品房＋保障房”供應體系的日益完善，隨著(zhù)地方財稅體制和收入分配改革走向深入，房地產(chǎn)有望逐漸步入“理性開(kāi)發(fā)、持續發(fā)展”的軌道。而隨著(zhù)社會(huì )對樓市與房?jì)r(jià)關(guān)注熱情的逐步“降溫”，“住有所居”就將不斷從夢(mèng)想走向現實(shí)。