作為率先遭遇房產(chǎn)稅、限購等重磅調控措施重壓的上海樓市，率先開(kāi)始有些挺不住了，上海的成交均價(jià)帶頭明顯下跌。
中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數據顯示，一系列新政調控之后，上海房?jì)r(jià)持續下滑，并于3月第一周跌破2萬(wàn)元關(guān)口。不過(guò)，再仔細研讀出現成交價(jià)下跌的近幾周數據可以發(fā)現，是大量低價(jià)樓盤(pán)占成交主力、高價(jià)樓盤(pán)成交寥寥形成了這種虛跌結果。代表折扣優(yōu)惠的房?jì)r(jià)實(shí)跌還僅在極少數樓盤(pán)出現。
上海率先挺不住
中房信的最新數據顯示，上周上海全市商品住宅成交均價(jià)19216元/平方米，環(huán)比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房?jì)r(jià)再度跌回到去年4·17新政之后的水平。
成交均價(jià)大幅下調的前兆，則是今年春節后的大部分時(shí)間里，市場(chǎng)供應量持續萎縮。
供需低迷的主要原因是，2月很多拿預售證的樓盤(pán)并沒(méi)有真正開(kāi)盤(pán)，所以也就沒(méi)有新的樓盤(pán)再去審請預售許可證；而沒(méi)有新盤(pán)上市也就沒(méi)有成交。
作為市場(chǎng)膠著(zhù)低迷時(shí)期的明顯特征，伴隨市場(chǎng)供應量迅速萎縮，市場(chǎng)格局也隨之被悄然出現的個(gè)人樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)所打破，掀開(kāi)低迷樓市的第二個(gè)階段。
市場(chǎng)上的表現也印證了房?jì)r(jià)大幅回調的情況。3月5日，位于上海普陀區的陜西北路1688推出20套優(yōu)惠21—30萬(wàn)的婚房。據了解，這批面積在55-74平方米左右的房源，之前售價(jià)高達4.5-5萬(wàn)元，如今報價(jià)降到4-4.5萬(wàn)之后又有21-30萬(wàn)元的優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)降至3.7-4.2萬(wàn)元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上�？禈虻闹泻Ｓ拔醢堕_(kāi)盤(pán)，實(shí)際讓利空間達20%，開(kāi)盤(pán)當天還推出了若干優(yōu)惠。
中房信分析師薛建雄認為，新一輪調控后的房?jì)r(jià)底部已現，多數開(kāi)發(fā)商可能視市場(chǎng)情況調整價(jià)格推盤(pán)，這意味著(zhù)短期內會(huì )有更多樓盤(pán)降價(jià)或壓低預期售價(jià)推盤(pán)。
類(lèi)似的跌勢在二手房市場(chǎng)似乎來(lái)得更早。來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數據顯示，雖然過(guò)去的2月份上海二手房的成交量與往年相比表現比較穩健，但成交單價(jià)卻出現顯著(zhù)下滑。
2月份全市二手房成交均價(jià)為14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來(lái)上海二手房成交均價(jià)環(huán)比最大跌幅。
虛跌之后是什么？
成交結構是上海最近成交均價(jià)下跌的主要原因，而非個(gè)體樓盤(pán)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格的整體下調。
例如在上周末，上海僅1外地盤(pán)入市，上海市場(chǎng)周末零開(kāi)盤(pán)持續4周，而這個(gè)入市的外地樓盤(pán)預計均價(jià)僅7600元/平方米。
與此同時(shí)，高價(jià)樓盤(pán)的供應量、成交量迅速萎縮，也是成交均價(jià)虛跌的重要原因。截至3月2日最新統計，上海在2011年2月成交別墅105套，合計2.19萬(wàn)方，環(huán)比1月銳減84.5%，同比2010年2月也有71.8%的下滑，創(chuàng )造了2006年以來(lái)的最低月紀錄。有成交的部分項目，房?jì)r(jià)還在上漲，2月上海別墅成交均價(jià)33598元/平米，比上月上漲9.7%，為2010年1月以來(lái)月成交最高值。
對于這種虛跌態(tài)勢能否持續和擴大，業(yè)內普遍持謹慎觀(guān)點(diǎn)。
“可以肯定的是，限購后開(kāi)發(fā)商若出現降價(jià)15%-20%，甚至更多，購房者就可考慮出手，因為這樣的機會(huì )非常難得�！蹦暇┐髮W(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任、博士生導師高波近日在搜房網(wǎng)主辦的第十一屆中國（長(cháng)三角）房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì )上表示。復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也在上述場(chǎng)合向本報記者表示，由于目前市場(chǎng)需求依然很大，所以房?jì)r(jià)會(huì )有一定幅度下降，但下調幅度不大。
在大部分的業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，至少到目前為止，起于上海的這波房?jì)r(jià)下跌并不能代表整個(gè)市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)。換言之，即使如上海出現成交均價(jià)跌回去年初水平的情況，也僅僅是一種虛跌。
市中心結構性成交變化造成的房?jì)r(jià)領(lǐng)跌，漢宇地產(chǎn)認為這不是常態(tài)，隨著(zhù)成交量的企穩和回升，特別是高端樓盤(pán)的成交回升，市中心板塊依然會(huì )回到原先的均價(jià)水平。
虛跌之后是否會(huì )出現真正意義上的房?jì)r(jià)實(shí)跌？“限購、保障房等政策不斷加碼，有效需求受其影響將出現不同程度的萎縮�！笔缆�(lián)研究最新報告指出了成交量大幅萎縮導致房?jì)r(jià)實(shí)跌的動(dòng)力所在，而2011年的市場(chǎng)供應量充足，將對價(jià)格形成下行壓力。