租房記

　　□報道員 吳波/哥本哈根報道

　　租房住，是海外中國人生活中一件重要的事。作為一個(gè)在丹麥游學(xué)和工作數年的中國人，我數次尋房，輾轉搬家，租房住的個(gè)中滋味至今仍時(shí)�；匚�。
　　在丹麥，對于很多初來(lái)乍到的留學(xué)生來(lái)說(shuō)，借住學(xué)校的臨時(shí)公寓或者暫時(shí)與人合租住房是較普遍的選擇。與中國的大學(xué)有所不同，丹麥大多數高校校園里不提供學(xué)生宿舍，學(xué)校和學(xué)生公寓是兩個(gè)獨立的機構。以丹麥科技大學(xué)(DTU)為例，學(xué)校只設有學(xué)生臨時(shí)公寓。這種公寓距離學(xué)校步行可至，房租非常便宜，所有費用全包為每月2000丹麥克朗左右(1克朗約合1.2元人民幣)，但租期只限3個(gè)月，所以只可作為留學(xué)生的臨時(shí)過(guò)渡之用。
　　由于學(xué)生公寓并不是隨時(shí)都能申請到，在丹麥私人家庭租房也是另一種相對快速的租房方式。一些有別墅的丹麥人，由于房屋空間綽綽有余，便會(huì )考慮將部分房間外租。通常一人一間臥室出租價(jià)格2300-3500克朗，多住一人需再加50%房租。押金一般付1-3個(gè)月的，而水、電、暖、網(wǎng)絡(luò )費用以及家具家電需求等需要與房東談。在丹麥私人家庭租房，一般是簽幾個(gè)月至幾年的房屋租賃合同。按照丹麥有關(guān)法規，如果房客租住滿(mǎn)兩年后，房東就不能隨意解除合同了。因此這種臨時(shí)租房的方式雖能解燃眉之急，卻不是長(cháng)久之計。
　　要解決租房期限的問(wèn)題，申請DIP公司(丹麥養老保險公司)旗下的房源是個(gè)不錯的選擇。這種租房不僅可以無(wú)限期居住，房租相對同地段也便宜不少。約50平方米的房子包括水費約5000克朗/每月，電、暖、網(wǎng)絡(luò )費用和洗衣費另付。簽合同時(shí)需要一次性交納3個(gè)月押金和3個(gè)月預付房租，租戶(hù)退房時(shí)，在扣除物業(yè)損壞費、墻體刷新和地板清洗打蠟等費用后，余額將返還租戶(hù)。
　　如果希望房租更加優(yōu)惠，那么可以考慮租FSB，KAB等廉租房組織的房子。這些組織一般都是非營(yíng)利機構，房租包括房子基本的運營(yíng)費用加上必要的行政管理費用。同養老保險公司的房子一樣，這些組織的房源豐富，可以無(wú)限期居住，價(jià)格更低廉。舉例FSB來(lái)說(shuō)，在首都哥本哈根地區有13000套房子，有部分一室一廳的房子房租在每月3000克朗左右。和中國的廉租房不同的是，丹麥廉租房對申請者沒(méi)有收入的限制，只要申請者沒(méi)有公共欠債債務(wù)，均可申請。缺點(diǎn)是等待的時(shí)間長(cháng)，只有在現有租戶(hù)主動(dòng)搬走的情況下，后面的申請者才有機會(huì )租到房子。一般來(lái)說(shuō)，從申請到租到房子需要3到5年時(shí)間。越是便宜的房子，等待的時(shí)間就越長(cháng)。但對于懷孕或者單親家庭的情況會(huì )做優(yōu)先考慮。這種類(lèi)型的房子適合打算長(cháng)期在丹麥定居的人申請租住。
　　丹麥的私人房屋租賃市場(chǎng)也是一個(gè)魚(yú)龍混雜、良莠不齊、有人想渾水摸魚(yú)的地方。就有不少留學(xué)生抱怨“被二手房東騙了”或被丹麥房東或是中東房東“宰了”等等。比如一些人因為貪圖便宜租住了私人轉租的二手房，在權利義務(wù)沒(méi)有分清，同時(shí)缺乏正規的合同保障下很容易導致一些不必要的糾紛。像每個(gè)月什么時(shí)候繳納房租，房屋設施如果非人為損壞該由誰(shuí)負責維修，如果房東提前終止合同該如何賠償等基本租房問(wèn)題是任何時(shí)候都需要注意并在租房合同里明確的地方。
　　如果通過(guò)丹麥一些比較正規的租房網(wǎng)站租房則需要交納一定的信息費，每月費用300克朗左右，輸入你期望的地理位置、大小和租金范圍，就可以查看相關(guān)的房源信息和聯(lián)系人電話(huà)。這些網(wǎng)站通常都是由正規的房租中介代理，租房合同條款一般都很規范很清楚，各種權利義務(wù)都受到法律的充分保障，中介人員素質(zhì)高守規矩，房客上當受騙的事情很罕見(jiàn)。相比較街頭廣告和私下接觸房東，通過(guò)正規網(wǎng)站租房是一種更好更安全的租房方式。

　　買(mǎi)房記

　　□報道員 吳波 李富玲/哥本哈根報道

　　筆者長(cháng)期在丹麥學(xué)習和工作，通過(guò)多年等待、努力和打拼，最近終于在哥本哈根購置了自己的永久性房產(chǎn)。
　　在丹麥買(mǎi)房，居住區域的選擇非常重要。例如Frederiksberg區，那是哥本哈根的小“曼哈頓”，房源少，房?jì)r(jià)高。筆者在2009年看上了該區域一棟高層公寓里的一套80平方米帶陽(yáng)臺的兩室一廳，由于當時(shí)正處于房?jì)r(jià)低點(diǎn)，那套房子的總報價(jià)約179萬(wàn)丹麥克朗。雖然房子裝修陳舊，但由于房?jì)r(jià)誘人，看房的人依然絡(luò )繹不絕，買(mǎi)家報價(jià)不斷攀升。
　　哥本哈根市下轄很多區域，選擇面大，房?jì)r(jià)差別也大。我們曾一度考慮在市中心區購房。但其中個(gè)別區域如Noerrebo區治安混亂，時(shí)有搶劫、槍擊案件；Valby區又有所謂的“貧民區”。由于所處區域不同，個(gè)人所得稅稅率也有所不同，例如在哥本哈根市中心區買(mǎi)房，每月工資中要扣的稅比住在Frederiksberg區就要高出兩個(gè)百分點(diǎn)。
　　而在那些環(huán)境好、治安好的所謂“富人區”，例如Gentofte、Hellerup、Charlottenlund、Lyngby區，好房子太貴，便宜點(diǎn)的房子又太舊，維修費用太高�？傊�，要找個(gè)性?xún)r(jià)比高的房子一定要多花心思。
　　在丹麥買(mǎi)房子是可以和中介討價(jià)還價(jià)的，私人的房子一般有商量的余地。但若是銀行收回的房子就很難再談價(jià)格了。這里需要注意的是，丹麥的房子有全產(chǎn)權和半產(chǎn)權之分。所謂的半產(chǎn)權就是購買(mǎi)者只擁有房子的使用權，此類(lèi)住房?jì)r(jià)格相對低廉，需交納地產(chǎn)稅而不必交納房產(chǎn)稅。而在丹麥的外國人如果拿的是短期工作簽證，那么銀行是拒絕提供貸款的，這也增加了購買(mǎi)全產(chǎn)權房子的難度。因此根據個(gè)人的實(shí)際情況制定置業(yè)計劃非常重要。
　　此外，在丹麥銷(xiāo)售別墅需要向購房者提供“房屋質(zhì)量報告”。它包括對房屋狀況的評估和維修費用的估算。如果購房者不放心的話(huà)也可以自費請房屋評估公司再做鑒定。這種房屋評估報告也是購房時(shí)討價(jià)還價(jià)的重要依據。
　　聘請當地律師代理買(mǎi)房事宜也是一種行之有效的辦法。律師會(huì )負責審查房屋所有相關(guān)文件是否真實(shí)有效，量身定制購房合同中的部分條款。同時(shí)，也會(huì )分析房?jì)r(jià)是否合理，并可替客戶(hù)再次討價(jià)還價(jià)。如果房子報價(jià)太高或者存在質(zhì)量隱患等，律師會(huì )建議終止購買(mǎi)行為。這種情況下只需支付律師咨詢(xún)費即可。
　　選好了房子接下來(lái)就是貸款的問(wèn)題。至于如何貸款，跟誰(shuí)貸款，利率選擇都需要做全方位的考量。一般來(lái)說(shuō)，房貸公司的利率相對比較低，但是最多只能貸房?jì)r(jià)的80%。借貸者在通過(guò)銀行信用評估的情況下，就可以得到銀行的全額貸款，但弊端是銀行的利率相對較高。比如在2011年初，房貸公司的一年期浮動(dòng)利率為2%不到，固定利率為4%，而銀行貸款的利率在8%左右。
　　由于銀行利息較高，丹麥人通常選擇房貸公司和銀行相結合的方式獲得購房全額貸款，具體就是購房資金的80%跟房貸公司貸款，其余20%跟銀行貸款。兩種貸款方式互為補充。不管是房貸公司還是銀行的貸款，都可以選擇固定利率或者浮動(dòng)利率。在當前歐洲經(jīng)濟形勢不好的情況下，浮動(dòng)利率會(huì )比較低，但同時(shí)浮動(dòng)利率變動(dòng)的風(fēng)險也較大。房貸公司固定利率貸款的期限一般為30年，在貸款時(shí)，可以選擇前10年只還利息，不償還本金，這樣前10年的還貸負擔相對較輕。有不少家庭就選擇這種方式，在前10年先償還利息比較高的銀行貸款部分。
　　購房者每月用于償還貸款利息的支出部分還可以享受免稅，即用于償還房貸利息的工資收入是不需要交納個(gè)人所得稅的。那么在租房租金和買(mǎi)房的還貸金額相等的情況下，家庭用于住房的實(shí)際支出方面，買(mǎi)房比租房更具吸引力。

　　裝修記

　　□記者 楊敬忠 報道員 李富玲/哥本哈根報道

　　丹麥與中國不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的房子絕大部分是二手房，特別是在市區，有些市中心地段的房子已有100多年甚至更久遠的歷史。雖然房子維護狀況不錯，但也有很多設計不符合現代居家的習慣，買(mǎi)房后在按照政府要求保持某些具有歷史意義建筑的外觀(guān)的同時(shí)，往往需要對房子內部重新進(jìn)行裝修。
　　在裝修之前先登錄不同的裝修公司網(wǎng)站進(jìn)行了解和咨詢(xún)是丹麥家裝的必要途徑。這些網(wǎng)站可以根據裝修類(lèi)型的不同提供相應的報價(jià)，用戶(hù)咨詢(xún)時(shí)需描述裝修要求和預算，有時(shí)也需要提供房屋照片，裝修公司會(huì )根據用戶(hù)的經(jīng)濟能力和裝修內容給出報價(jià)。
　　丹麥是一個(gè)高收入、高消費國家，人工費用極高，例如水電工每小時(shí)工資能達到300多丹麥克朗(1克朗約合1.2元人民幣)。如果請專(zhuān)業(yè)的裝修公司，花費昂貴。以一個(gè)約4平方米的衛生間為例，如要精裝修墻壁和地面，并且重新鋪管道和電線(xiàn)的話(huà)，專(zhuān)業(yè)裝修公司的報價(jià)約為10萬(wàn)克朗，包括材料費和人工。這對于丹麥的小康家庭來(lái)說(shuō)，也是一筆不小的開(kāi)支。
　　當然，裝修成本高，裝修質(zhì)量也好。丹麥的裝修公司和工人的技術(shù)和素質(zhì)在世界上都是一流的，裝修好的房子美觀(guān)、漂亮、環(huán)保、節約空間，各種設施都堅固實(shí)用，質(zhì)保和服務(wù)有充分保障，一套裝修好的住房可以使用很多年。
　　由于裝修成本高，很多丹麥人都自己動(dòng)手搞裝修�！安慌伦霾坏�，只怕想不到”，在這樣一個(gè)鼓勵創(chuàng )新的國度，DIY是被大力提倡的，包括房屋裝修DIY。
　　丹麥著(zhù)名的連鎖建材商城SILVAN是自己動(dòng)手進(jìn)行家裝采購的好去處。在裝修方案確定之后，便可以去SILVAN購置所需原材料。SILVAN所售產(chǎn)品種類(lèi)繁多，從五金工具、油漆涂料、照明燈具到屋門(mén)地板，能充分滿(mǎn)足DIY的各種需求。不僅如此，它還成立了專(zhuān)門(mén)的DIY學(xué)校，定期開(kāi)課，用戶(hù)可以報名學(xué)習如何自己動(dòng)手裝修。
　　但是對于初學(xué)實(shí)踐者，如果動(dòng)手能力有限，自己粉刷墻壁或者鋪地板的難度系數就比較高。木板打磨和拋光需要專(zhuān)業(yè)設備，價(jià)格也較貴，而墻壁粉刷也很容易遇到粉刷不勻的問(wèn)題。如需返工重做更是費時(shí)耗材，所以在DIY之外，一些專(zhuān)業(yè)要求較高的項目還是請裝修公司來(lái)做比較好。
　　丹麥的各項法律法規很完善，違反者會(huì )遭重罰，在裝修市場(chǎng)亦然。由于丹麥對房屋裝修的要求和中國不盡相同，在裝修前詳細了解并遵守規矩非常重要。如果違反規則，那么在出售該房產(chǎn)時(shí)，一旦在房屋質(zhì)量檢查時(shí)被查到，被裝修過(guò)的地方將要全部拆除，重新按標準裝修后才能交易。
　　目前，丹麥2010年最新公布的建筑法律規章可在www.ebst.dk網(wǎng)上查到。這些規章非常詳細，可以分門(mén)別類(lèi)檢索。主要內容包括：1.行政法規，例如如何申請建筑施工許可證，什么條件的房屋建設可以不經(jīng)許可就可開(kāi)工；2.建筑規范；3.建筑裝修規范；4.建筑結構；5.防火規范；6.室內環(huán)境規范；7.建筑能耗規范；8.暖通工程規范。其中第3部分“建筑裝修規范”中的第三則是關(guān)于居民住宅裝修的規范，規定都很細致到位，例如在衛生間必須設置洗手臺、洗手臺和馬桶之間必須有至少1.1米的自由活動(dòng)空間，等等。
　　說(shuō)起在丹麥裝修省錢(qián)的訣竅和經(jīng)驗，自己動(dòng)手和專(zhuān)業(yè)裝修相結合無(wú)疑是最實(shí)惠的選擇。簡(jiǎn)單的裝修自己動(dòng)手，例如鋪瓷磚、裝浴柜、組裝家具等。而復雜的諸如走水管、改電路、拆墻體、做墻體或防水則應請專(zhuān)門(mén)的水管工、修墻工來(lái)做，這樣既省錢(qián)又安全。
　　多看裝修公司的家裝案例也是省錢(qián)捷徑之一。有些公司的網(wǎng)頁(yè)還提供圖示，顯示諸如衛生間地面和墻體防水做多少厘米厚等細節，讓你的錢(qián)花得明白，花得值當。這樣，既不會(huì )違反裝修法規，又不會(huì )浪費裝修材料。
　　而對于裝修材料的選擇，一定要貨比三家。丹麥有很多裝修建材市場(chǎng)，除了SILVAN，還有FOG、BAUHAUS等。這些市場(chǎng)每周都會(huì )對不同商品推出打折活動(dòng)，在裝修規劃時(shí)多看廣告，了解優(yōu)惠產(chǎn)品和裝修套餐，也能省不少錢(qián)。
　　另外，注意裝修細節，精打細算也可以節省不少材料費用。例如在鋪設廚房和衛生間瓷磚時(shí)，有人喜歡用漂亮小瓷磚。但是與大瓷磚相比較，小瓷磚需要更多的涂抹材料填充縫隙，結果可能導致涂抹材料的總花費比瓷磚還多。
　　裝修前做好預算、裝修中合理開(kāi)支是控制家裝費用的最有效手段。筆者裝修的房子使用面積90平方米，總裝修預算為25萬(wàn)克朗，其中主要家電支出3萬(wàn)、家具等4萬(wàn)、裝修工程花費約18萬(wàn)。到目前為止，除家電和家具訂購實(shí)際花費不到7萬(wàn)之外，其他裝修已花費8萬(wàn)，還有約10-11萬(wàn)計劃用于廚房裝修和樓梯裝修。我們在能力所及范圍內盡量自己動(dòng)手，合理統籌，預計實(shí)際開(kāi)銷(xiāo)可控制在預算之內。