上海近郊的一個(gè)公寓樓盤(pán)——金鼎香樟苑總共需要推出銷(xiāo)售超過(guò)1000套住宅。不過(guò)《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示上述樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)只賣(mài)了56套后，開(kāi)發(fā)商卻宣布尚未開(kāi)盤(pán)。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，項目封盤(pán)的原因是為價(jià)格調整。
目前，同樣延遲銷(xiāo)售的新盤(pán)還有10多個(gè)。新浪樂(lè )居的統計顯示，截至3月9日的統計數據，上海地區原定于2月開(kāi)盤(pán)的18個(gè)樓盤(pán)中，僅有7個(gè)樓盤(pán)如期開(kāi)盤(pán)，實(shí)際開(kāi)盤(pán)量?jì)H占計劃開(kāi)盤(pán)量的四成。
對此，上海房地產(chǎn)業(yè)內人士表示，其中的根本原因是市場(chǎng)情況不佳，樓盤(pán)的前期客戶(hù)流失嚴重，或蓄客不足，導致開(kāi)發(fā)商不得不冒著(zhù)被上海市房管部門(mén)處罰的危險，延遲開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商延遲開(kāi)盤(pán)的目的，可能是希望等到行情好轉再開(kāi)盤(pán)。項目開(kāi)盤(pán)即“停售”
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的開(kāi)盤(pán)日期是2月25日，總共有1077套房推出，但截至昨日（3月10日），有56套顯示已售。新民網(wǎng)3月10日的報道稱(chēng)，上海某區網(wǎng)簽了該樓盤(pán)內的另外幾棟樓房，總共有500套左右，作為動(dòng)遷房。
《每日經(jīng)濟新聞》記者為此以購房者的名義，就樓盤(pán)是否存在取得預售證后不開(kāi)盤(pán)的“捂盤(pán)”現象，向售樓處的銷(xiāo)售人員進(jìn)行核實(shí)。得到的回答與上述報道一致——“尚未開(kāi)盤(pán)�！�
不過(guò)，當記者亮出真實(shí)身份后，銷(xiāo)售人員改口稱(chēng)，為調整價(jià)格而暫時(shí)封盤(pán)，并承認的確有部分房源已作為動(dòng)遷房出售給了上海某區。至于調整價(jià)格，究竟是上調售價(jià)，還是下調售價(jià)，目前還不確定。如果是下調售價(jià)，購房者現在買(mǎi)入就會(huì )虧損。假如有購房者一定要買(mǎi)房，價(jià)格為18000元/平方米。
去年9月，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的
《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管規范商品住房預銷(xiāo)售行為的通知》規定，已取得預售許可或者辦理現房銷(xiāo)售備案的商品住房項目未在規定時(shí)間對外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準售房源對外公開(kāi)銷(xiāo)售等行為，應視情采取限期整改、發(fā)出“行政告知書(shū)”、記入信用檔案、暫停網(wǎng)上簽約備案、降低直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等措施及時(shí)調查處理，暫停網(wǎng)上簽約備案的應上報市局核準。
上海市住房保障和房屋管理局的一位工作人員隨后向以購房者名義咨詢(xún)的記者解釋?zhuān)叭〉梅课蓊A售許可證未賣(mài)，又分為故意和無(wú)意。無(wú)意是指，雖然拿到預售許可證，并超過(guò)一定時(shí)間，但因為準備不足，不能銷(xiāo)售。如果已經(jīng)出售過(guò)房屋，卻對外宣稱(chēng)未開(kāi)盤(pán)，可以向當地的住房保障和房屋管理局投訴，后者有可能作為惡意捂盤(pán)，而受到有關(guān)部門(mén)處理�！�
封盤(pán)背后或為蓄客
一般情況下，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)預售證不賣(mài)的目的，是為了等待漲價(jià)。然后，目前整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格預期并不好。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的一份該樓盤(pán)前期成交的56套房源的成交均價(jià)僅為14500元/平方米，而該項目網(wǎng)上參考價(jià)最低售價(jià)達到了16000元/平方米，現在相當于以9折出售。
事實(shí)上，金鼎香樟苑的價(jià)格并無(wú)任何優(yōu)勢。中房信分析師薛建雄表示，離該項目?jì)H500米不到的是陽(yáng)光威尼斯，現在均價(jià)是17803元/平方米，后者是大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的品牌樓盤(pán)，享有一定品牌溢價(jià)。
安居客網(wǎng)站顯示，陽(yáng)光威尼斯前期的次新房源，目前的售價(jià)大多在16000多元/平方米。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監宋會(huì )雍認為，按照開(kāi)發(fā)商現有的貨量，和目前的市場(chǎng)成交環(huán)境，除非大幅度的降低，否則很難快速銷(xiāo)售。
顯然，開(kāi)發(fā)商并不可能從捂盤(pán)的方式中獲得利益，反而有可能因此受到上海市住房保障和房屋管理局的處罰。
那么，開(kāi)發(fā)商封盤(pán)的原因是什么？難道真如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，是為了價(jià)格調整？
事實(shí)上，根據上海市住房保障和房屋管理局的規定，開(kāi)發(fā)商擁有一定價(jià)格下調幅度。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的價(jià)格下調空間達到了20%。此前，中海御景熙岸銷(xiāo)售的房源價(jià)格為26000元/平方米～30400元/平方米，但該盤(pán)在上周日開(kāi)盤(pán)后實(shí)際報出的價(jià)格僅為21000元/平方米左右，按照之前的“參考價(jià)”來(lái)推算，目前的報價(jià)算是打了7．6折。
宋會(huì )雍認為，真正導致開(kāi)發(fā)商封盤(pán)的原因可能是前期蓄客不夠，或者積累的客戶(hù)流失過(guò)快。如果貿然開(kāi)盤(pán)，不僅需要作出大幅度的價(jià)格讓步，還可能會(huì )因為成交慘淡，而表現得灰頭土臉。同時(shí)，按照目前的價(jià)格走勢，開(kāi)發(fā)商賣(mài)出比14500元/平方米更低的價(jià)格，也并非沒(méi)有可能。
新浪樂(lè )居的統計顯示，截至3月9日的統計數據顯示，原定于2月開(kāi)盤(pán)的18個(gè)樓盤(pán)中，僅有7個(gè)樓盤(pán)如期開(kāi)盤(pán)，實(shí)際開(kāi)盤(pán)量?jì)H占計劃開(kāi)盤(pán)量的四成，六成樓盤(pán)應開(kāi)而未開(kāi)。華燕高級分析師張宏偉認為，開(kāi)盤(pán)日期推遲，應該是目前市場(chǎng)中的一個(gè)趨勢。
薛建雄表示，開(kāi)發(fā)商們目前更多是以現金持有量來(lái)決定是否捂盤(pán)。如果手上現金足夠，可以推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，因為目前的市場(chǎng)成交環(huán)境，決定著(zhù)開(kāi)發(fā)商需要大幅度的作出價(jià)格讓步才能銷(xiāo)售。如果能夠捂上一段時(shí)間再賣(mài)，可能會(huì )因為市場(chǎng)人氣的回升賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。