來(lái)自長(cháng)沙市房產(chǎn)研究中心的數據顯示，2011年三月第一周長(cháng)沙市新建商品房網(wǎng)簽2877套，32.11萬(wàn)平方米，較上周增加1.90萬(wàn)平方米。長(cháng)沙市政府3月4日出臺了長(cháng)沙版的房地產(chǎn)”限購令”，對90平方米(含)以下新建商品住房實(shí)行“限購”。對此，當地業(yè)內人士認為“限購令”的出臺或使長(cháng)沙商品住宅各面積段的供銷(xiāo)比例發(fā)生較大的變化，但對樓市的影響不會(huì )太大。圖為長(cháng)沙市區一處正在興建中的商品房小區。新華社記者 龍弘濤 攝

    2010年以來(lái)，中央下定決心抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，一系列房地產(chǎn)調控措施如排山倒海之勢一波強過(guò)一波，而一些城市落實(shí)中央調控措施時(shí)使出葵花點(diǎn)穴手：一手出臺“限購令”，一手放寬戶(hù)籍政策。由此，引發(fā)人們對“限購令”效果打折以及是否曇花一現的隱憂(yōu)。那么，在2011“限購年”，開(kāi)發(fā)商將怎樣應對，何去何從？

　　戶(hù)籍政策放寬使房地產(chǎn)“限購令”效果打折？

　　截至目前，已有30余個(gè)城市出臺房地產(chǎn)“限購令”，與北京市嚴厲的“五年期”限購政策相比，不少城市對非本市戶(hù)籍購房人資格做出“提供一年(含)以上納稅證明或社會(huì )保險繳納證明”限制，有的城市還明確限購措施暫時(shí)執行至2011年底。
　　一方面，地方政府必須執行中央命令，出臺了或軟或硬的“限購令”；另一方面，有的城市同時(shí)放寬了戶(hù)籍政策。如，石家莊市政府2月21日公布了“一年期”限購措施后，緊接著(zhù)24日，石家莊市公安局進(jìn)一步放寬戶(hù)籍政策，規定“只要在石家莊市區或縣(市)城區合法經(jīng)營(yíng)、依法納稅六個(gè)月以上；連續繳納養老保險六個(gè)月以上；連續務(wù)工六個(gè)月以上的省內人員都可以辦理落戶(hù)手續�！边@與一年前出臺的“市區連續工作并繳納基本養老保險費五年以上”落戶(hù)政策相比，被稱(chēng)作“石家莊市史上最低落戶(hù)門(mén)檻”。
　　有業(yè)內人士指出，除北京等一線(xiàn)大城市外，逐步放寬城市戶(hù)籍政策應該是大勢所趨，但在以戶(hù)籍為抓手的房地產(chǎn)“限購令”出臺的時(shí)點(diǎn)，有的城市放寬戶(hù)籍政策有些耐人尋味。以石家莊為例，省內的房地產(chǎn)投機客只要采取一些手段，半年后就可以順利買(mǎi)下一套房子，有了這套房子就能獲得石家莊戶(hù)口，進(jìn)而可以再買(mǎi)第二套房。這樣“左手限，右手放”，難以杜絕投機，“限購令”的效果恐怕要打折扣。
　　也有開(kāi)發(fā)商表示，“一年期”限購措施并不能阻止外地人購買(mǎi)期房，一般情況下，能拿到期房全部手續的周期為兩年，購房者可在限購期內通過(guò)內部認購的方式鎖定價(jià)格，等到正式簽訂購房合同的時(shí)候，“限購令”也許會(huì )解除。

　　“限購令”曇花一現將使房?jì)r(jià)報復性上漲

　　客觀(guān)地說(shuō)，戶(hù)籍政策的放寬在一定程度上抵消了“限購令”對房地產(chǎn)投機的抑制作用，要想長(cháng)期封堵房地產(chǎn)投機、讓房子回歸“居住”的本性，關(guān)鍵在于“限購令”能否長(cháng)期執行。但是，不同的城市情況不同，“限購令”是否會(huì )常態(tài)化，業(yè)內人士有不同的看法。
　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)、北京萬(wàn)澤置業(yè)董事長(cháng)陳云峰認為，北京嚴厲的“限購令”實(shí)際上是在限制人口進(jìn)京，像北京一樣，一線(xiàn)城市“限購令”有可能成為常態(tài)。
　　中華房商合作聯(lián)合會(huì )主席兼秘書(shū)長(cháng)賈臥龍說(shuō)，有些城市的限購政策暫定到今年底，明年會(huì )不會(huì )實(shí)施，這要看調控的效果。如果效果達到了，明年可能會(huì )停下來(lái)；如果房?jì)r(jià)再漲，沒(méi)有達到抑制房?jì)r(jià)的效果，限購政策可能會(huì )繼續。如果到明年放開(kāi)了，投資需求、剛性需求相疊加的反彈，可能會(huì )加劇房?jì)r(jià)上漲。
　　針對一些城市的“一年期”限購措施，有網(wǎng)友表示，“只截止到今年12月底，時(shí)間太短，買(mǎi)多套房的投資客大不了晚幾個(gè)月備案而已，‘限購令’到期后，恐怕房?jì)r(jià)會(huì )如決堤洪流，更猛烈地上漲�！�
　　石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局有關(guān)負責人表示，石家莊“限購令”截止時(shí)間是暫時(shí)到今年12月31日，并不是說(shuō)12月31日一到，這個(gè)文件就完全取消，到時(shí)要根據國家政策與市場(chǎng)變化情況綜合確定“限購令”是否需要延期。
　　中原集團地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告認為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的根本性矛盾是市場(chǎng)化的過(guò)度和保障房的缺失，在這對矛盾短時(shí)期內尚無(wú)法緩解之時(shí)，調控將成為常態(tài)，從而為緩解市場(chǎng)供求矛盾爭取時(shí)間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控依然面臨從緊壓力，將繼續為2010年調控尚未達成的目標努力，調控力度未敢輕言放松。但預計隨著(zhù)市場(chǎng)供求關(guān)系在調控下日趨平衡，暫時(shí)性的“限購令”將完成其使命而退出。

　　開(kāi)發(fā)商轉戰二三四線(xiàn)城市　瞄準剛性需求和商業(yè)地產(chǎn)

　　毫無(wú)疑問(wèn)，2011年將是中國房地產(chǎn)“限購年”。記者在采訪(fǎng)中了解到，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始有意識地調整區域布局和房產(chǎn)供應結構。
　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)、北京萬(wàn)澤置業(yè)董事長(cháng)陳云峰說(shuō)，堵則溢，溢則流，北京市八成的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把手伸向外地，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向二三四線(xiàn)城市加速轉移。目前，二線(xiàn)城市大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)云集，三四線(xiàn)城市還有良機，還剩最后一桶金。他坦言，“中國房地產(chǎn)還有幾年的好時(shí)候�！�
　　中原集團地產(chǎn)研究中心認為，始于2007年的房企全國性擴張，在二三線(xiàn)城市崛起、國家運輸通道建設全面推進(jìn)驅動(dòng)下，將促成全國范圍內的熱點(diǎn)區域和城市的異軍突起。
　　“以‘限購令’為核心武器的調控政策對豪宅的影響是最大的”，中華房商合作聯(lián)合會(huì )主席兼秘書(shū)長(cháng)賈臥龍說(shuō)，買(mǎi)200、300平方米大戶(hù)型住宅的人的基本上已經(jīng)有三、四套房，“限購令”的結果是“你再有錢(qián)也沒(méi)有購買(mǎi)資格了”。他認為，2011年將是“得剛需者得天下”，開(kāi)發(fā)商應該調整產(chǎn)品結構了。
　　中原集團地產(chǎn)研究中心認為，“限購年”對符合剛性需求的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端產(chǎn)品由于受政策環(huán)境的不確定因素影響，風(fēng)險可能會(huì )加大。預計2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將以剛性需求為主，成交量將趨于穩定。
　　石家莊中基地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理劉新剛認為，“限購令”主要調控住宅市場(chǎng)，而商業(yè)地產(chǎn)在限購政策框架外，首付、利率不受套數限制，所以商業(yè)地產(chǎn)仍有投資機會(huì )。
　　中原集團地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報告認為，2010年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策前赴后繼，中央對房?jì)r(jià)的打壓政策已表現得十分明確而堅定，無(wú)論房?jì)r(jià)短期內是否下跌，房?jì)r(jià)繼續大幅上漲的可能已經(jīng)微乎其微。在這種背景下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始成為投資者關(guān)心的主題，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是個(gè)人投資者，均表示看好未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并逐步加大投入。