房?jì)r(jià)的“高壩”正在從大戶(hù)型開(kāi)始瓦解，并向中小戶(hù)型蔓延。
根據國家統計局公布的今年1—2月全國70大中城市房?jì)r(jià)情況，法晚記者進(jìn)行梳理后發(fā)現，2月份，70大中城市中的新建商品住宅，144平方米以上的戶(hù)型，環(huán)比價(jià)格下降的城市達到20個(gè)，比1月份增加5個(gè)。二手住宅的大戶(hù)型房?jì)r(jià)松動(dòng)情況更甚。
中國銀行戰略發(fā)展部高級經(jīng)濟師周景彤在接受法晚記者采訪(fǎng)時(shí)表示，就像被推倒的多米諾骨牌，隨著(zhù)調控措施進(jìn)一步落實(shí)，房?jì)r(jià)將從目前穩中有跌逐漸向量?jì)r(jià)齊跌的階段推進(jìn)。
北京的房?jì)r(jià)在下半年有可能進(jìn)入下行通道，有望在目前的基礎上下降一兩成。
新建大戶(hù)型20個(gè)城市賣(mài)不動(dòng)
本月18日，國家統計局發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。從本月起，國家統計局增加發(fā)布90㎡及以下、90㎡—144㎡和144㎡以上分類(lèi)數據，并補發(fā)1月份相應數據。
法晚記者統計發(fā)現，2月份環(huán)比價(jià)格下降、漲幅縮小的城市個(gè)數明顯增多。144平方米以上的戶(hù)型，2月環(huán)比價(jià)格下降的城市多達20個(gè)，比1月份增加5個(gè)。
國家統計局本月11日公布的數據也顯示，1—2月全國商品房銷(xiāo)售面積8143萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)13.8％，但是同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)。
和新建住宅相比，二手房市場(chǎng)的表現更為“慘淡”。
這一“慘狀”在144㎡以上的大戶(hù)型中表現尤甚。2月份，144㎡以上的大戶(hù)型二手房，12個(gè)城市出現零成交。
這個(gè)數字雖然比1月份的13個(gè)略有回落，但從零成交的戶(hù)型上看，已經(jīng)開(kāi)始“向下蔓延”，因為90㎡—144㎡的戶(hù)型在2月有了“零的突破”——2個(gè)城市這一類(lèi)戶(hù)型出現零成交。
此外，從國家統計局公布的數據來(lái)看，1—2月70大中城市中，9個(gè)城市大戶(hù)型出現連續兩個(gè)月零成交的情況。
專(zhuān)家分析
冬天雖然已經(jīng)遠去，但樓市的嚴冬并未走遠。
專(zhuān)家表示，因為首付、貸款利率上調、限購等因素，樓市成交量已經(jīng)受到明顯影響。
盡管房?jì)r(jià)并未發(fā)生明顯的轉折性變化，但目前房?jì)r(jià)上漲趨勢已得到有效遏制。周景彤表示，這說(shuō)明政策調控起到一定的作用。內地大中城市樓市成交量開(kāi)始出現下降。戶(hù)型越大，環(huán)比下降的城市越多，下降的幅度也就越大。
關(guān)于二手大戶(hù)型零成交，專(zhuān)家認為，這可以看做是新建住宅價(jià)格下一步繼續回調的信號和標志。新房和二手房?jì)r(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，周景彤說(shuō)，但二手房的交易比新房更靈活，價(jià)格對市場(chǎng)的反應也更為敏銳。
2月份二手房大戶(hù)型價(jià)格下降范圍廣，并且向面積更小的戶(hù)型“蔓延”，零成交城市保持穩定，這些都是調控的結果。同時(shí)也預示著(zhù)在下一階段，中小戶(hù)型二手房?jì)r(jià)格和成交量繼續回落的可能性。此外，新建住宅受二手房?jì)r(jià)格回落和成交量萎縮的影響，價(jià)格也將進(jìn)一步回調。
中小戶(hù)型 開(kāi)始感受寒意
“寒流”也正在向更小一些的戶(hù)型逼近。
2月份，70大中城市中90㎡—144㎡的戶(hù)型，價(jià)格環(huán)比下降的城市有10個(gè)，比1月份增加5個(gè)。不過(guò)，90㎡以下及90㎡—144平方米的戶(hù)型中，環(huán)比價(jià)格上漲的城市還占大多數。
專(zhuān)家分析
專(zhuān)家表示，這一方面說(shuō)明“剛需”人群最需要的正是中小戶(hù)型的房子，另一方面，也說(shuō)明房?jì)r(jià)調控還沒(méi)有到位。
我國的城市化進(jìn)程還在繼續推進(jìn)，“剛需”是客觀(guān)存在的。周景彤說(shuō)，當前房地產(chǎn)調控取得一定效果，但離目標還比較遠。目前調控還不能放松。此外，保障性住房的建設也應該進(jìn)一步加快落實(shí)。
二、三線(xiàn)城市 暫時(shí)利好偷著(zhù)樂(lè )
和大中型城市相比，不少二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)指數漲幅卻仍然較高。
國家統計局公布的數據顯示，2月份環(huán)比漲幅超過(guò)1%的城市有7個(gè)。
其中，福州、鄭州的新建商品房?jì)r(jià)格環(huán)比均上漲1.5%，屬于2月70城市中漲幅最大的城市。
其次為廈門(mén)上漲1.4%，上海、烏魯木齊、遵義、洛陽(yáng)等四個(gè)城市漲幅均為1.1%。
專(zhuān)家分析
此前亦有媒體報道稱(chēng)，面對連續出臺的房?jì)r(jià)調控措施，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將未來(lái)幾年的重心調整、轉移至二、三線(xiàn)城市。
專(zhuān)家表示，大中型城市房?jì)r(jià)泡沫要擠壓出來(lái)原本就不易，不能在調控的同時(shí)讓泡沫轉移到中小城市。至于如何預防這種不好的趨勢，周景彤認為，應該更多采用經(jīng)濟調控的手段，如提高首付比例、上調貸款利率以及推行房產(chǎn)稅等。
“合適的時(shí)候應該在全國推行房產(chǎn)稅�！敝芫巴畬Ψ慨a(chǎn)稅的推行頗為期待。他表示，應該通過(guò)更完善的經(jīng)濟手段，讓房?jì)r(jià)回歸合理，讓住房更多地回歸其商品屬性，而不是作為投資、投機品。
未來(lái)預期 北京房?jì)r(jià)下降一至兩成沒(méi)問(wèn)題
值得關(guān)注的是，2月份，北京的新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，較1月份0.8%的漲幅有所回落。新建商品住宅環(huán)比漲幅也出現回落，2月份上漲0.5%，一月份上漲1%。此外，數據顯示，2月份，北京144平方米以上的大戶(hù)型，價(jià)格停漲。
專(zhuān)家分析
專(zhuān)家表示，這應該算是個(gè)好消息。北京的大戶(hù)型價(jià)格出現停漲，很可能就是房?jì)r(jià)開(kāi)始出現回調的信號。從大戶(hù)型開(kāi)始，下一階段，90-144平方米以及90平方米以下戶(hù)型的房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅有望進(jìn)一步回落，直至價(jià)格下降。
如果調控，特別是限購政策進(jìn)一步落實(shí)，房?jì)r(jià)在下半年有可能進(jìn)入下降通道。周景彤認為，北京的房?jì)r(jià)在目前的基礎上下調10%-20%應該沒(méi)有任何問(wèn)題。
京大戶(hù)型直降二三十萬(wàn)
“基本上都主動(dòng)降價(jià)了，從二三十萬(wàn)到五十萬(wàn)不等�！比涨�，西南三環(huán)某小區樓下中介公司業(yè)務(wù)員對記者表示，由于該小區位置優(yōu)越，年前很多購房者競價(jià)購買(mǎi)，而房主們也看著(zhù)行情不錯一次次地坐地漲價(jià)，但是現在都傻眼了。
最典型的一套房子是年前從300萬(wàn)出頭硬是叫到了400多萬(wàn)，好不容易出手了，但是還沒(méi)等過(guò)戶(hù)，限購政策出臺，買(mǎi)家失去購房資格，現在這套房又降到了400萬(wàn)以下，等候本地人購買(mǎi)，但是很多之前的買(mǎi)家都表示要等房?jì)r(jià)繼續下跌。
“380萬(wàn)的降到360萬(wàn)，330萬(wàn)的降到了315萬(wàn)�！睖寿彿空邉⑴繉τ浾咛咸喜唤^地說(shuō)起了自己之前看過(guò)的房子紛紛降價(jià)。而據記者了解，位于豐臺的豐益花園、朝陽(yáng)區的炫特區等多個(gè)小區也開(kāi)始降價(jià)，一般都是直降20萬(wàn)—30萬(wàn)元左右。
小戶(hù)型也降價(jià)拋售
北京中原地產(chǎn)太陽(yáng)星城分店的置業(yè)顧問(wèn)陳林介紹，最近幾天太陽(yáng)星城小區剛剛成交了一套面積為56平方米的一居室，總價(jià)157萬(wàn)元。從業(yè)主掛牌到成交用了接近2周時(shí)間，而且相比市場(chǎng)價(jià)格跌了一成。而在新政前這樣的小戶(hù)型是最搶手的，經(jīng)常是會(huì )高于市場(chǎng)價(jià)格成交。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示：從“京15條”落地以來(lái)，北京二手房住宅總簽約量為5717套，平均單套面積為90.7平方米，相比2月份平均單套面積94平方米下降了3.3平方米。90.7平方米，也創(chuàng )造了數月來(lái)的最低平均成交面積紀錄。從數據看出，小戶(hù)型成交量明顯增加。
郊區房?jì)r(jià)率先回落
“不排除有些區域會(huì )產(chǎn)生震蕩，但是那只是原先泡沫比較大的地區，比如說(shuō)北京個(gè)別郊區，但總體來(lái)說(shuō)還是平穩的�！必斦垦芯克L(cháng)賈康表示。
而中原地產(chǎn)統計顯示，目前在京銷(xiāo)售的樓盤(pán)給的折扣依然是“京15條”出臺之前的，從商品房成交價(jià)來(lái)看，現在已經(jīng)停止上漲，但是大規模的下跌可能要等到下半年。
而日前出爐的30家房企年報顯示，目前房企資金鏈十分緊張，所以也不排除開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”、“薄利多銷(xiāo)”的情況出現。