隨著(zhù)樓市調控政策的不斷出臺以及信貸不斷收緊，各家銀行的房貸額度也逐漸緊張起來(lái)，在此大背景下，各種不規范操作也浮出水面。前段時(shí)間，《每日經(jīng)濟新聞》已經(jīng)就房貸出現的種種不規范現象做了一系列報道。報道推出后，仍有讀者向記者反映其遭遇到的種種房貸糾紛。本期金融周刊特選取三個(gè)案例，為讀者揭開(kāi)銀行辦理房貸過(guò)程中變折扣、收取“額度費”以及捆綁銷(xiāo)售等三大亂象。
亂象一·變折扣
“交通銀行已經(jīng)向我按照8.5折的優(yōu)惠利率放款了，說(shuō)依據的就是這個(gè)貸款憑證，但是交行是單方修改憑證，我并沒(méi)有在上面補充蓋章或者簽字，而以前說(shuō)的是7折�！崩顔矗ɑ┫壬嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者。
李喆向記者出示了他與交通銀行北京慧忠里支行簽訂的貸款憑證（借款憑證），憑證上“利率”一項原來(lái)千分之三點(diǎn)多（據李喆介紹為月利）的數字被劃掉，在其上方寫(xiě)有4.67‰字樣。憑證修改處有一個(gè)“王雨（化名）”的人名章（一般修改處用簽字或蓋章來(lái)證明），與憑證上銀行審核負責人同姓，由于負責人簽名是手寫(xiě)體，判斷不出是否與人名章上相同，不過(guò)修改處并沒(méi)有李喆的補充蓋章。上述貸款憑證還蓋有交通銀行北京慧忠里支行的會(huì )計業(yè)務(wù)章，落款日期是2011年2月16日。
“我覺(jué)得更為蹊蹺的是，我收到的貸款合同的第一頁(yè)居然是交行自己粘上去的�！崩顔锤嬖V記者。上周五（3月18日），李喆與對貸款合同有相同疑問(wèn)的游虹（化名）女士一同走進(jìn)了北京銀監局和交通銀行北京分行進(jìn)行咨詢(xún)。
7折利率變8.5折
“看到貸款憑證上面顯示7折審批通過(guò)之后，我們就去交首付。到2月28號左右，交行突然跟我們說(shuō)不能按照7折放款，要改成8.5折，我們過(guò)戶(hù)都辦完了�！庇魏绺嬖V記者。
據了解，游虹在上周五之前已經(jīng)去過(guò)三次銀監局進(jìn)行投訴，“這一次，交行北京分行對我們說(shuō)，現在7折系統已經(jīng)封閉，以前有7折、8.5折、1.1倍基準利率的選項，現在7折的選項已經(jīng)沒(méi)有了。他們沒(méi)有權力修改系統對我們按照7折放款�！�
游虹說(shuō)：“交行的人拿出一份交行總部的文件給我們看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日開(kāi)始取消7折房款，一律改為8.5折。而我們在1月25日收到的同意貸款書(shū)還是寫(xiě)著(zhù)7折的�！�
交行北京慧忠里支行相關(guān)人士對記者說(shuō)：“我們大概是2月份改的，是根據國家政策來(lái)調整的�，F在首套房貸款都改為8.5折了。如果是2月份之前批貸但是還沒(méi)有放款的，利率會(huì )稍有變化�！�
“我剛才問(wèn)了交行為什么1月20日取消7折之后還會(huì )通知我按照7折放款，交行說(shuō)那是負責通知的工作人員的失誤，最終按照合同辦�！庇魏绺嬖V記者。
“如果當時(shí)銀行改放款利率跟我們商量一下的話(huà)，我們可以權衡一下自己的能力，如果覺(jué)得吃力就不貸款了，也不買(mǎi)這個(gè)房子了。銀行現在這么做，我們只能硬生生接受8.5折的貸款�！庇魏缯f(shuō)。
據記者了解，交行對利率進(jìn)行調整之后，游虹將多還銀行20多萬(wàn)元，李喆將多還銀行近30萬(wàn)元。
律師：?jiǎn)畏矫嫱扛暮贤瑹o(wú)效
游虹還向記者展示了她跟交通銀行簽訂的《個(gè)人購房借款/擔保合同》，合同的首頁(yè)紙張長(cháng)度比合同其他頁(yè)面大約長(cháng)了一厘米，“第一頁(yè)本來(lái)是沒(méi)有的，我們當時(shí)簽的是空白合同，這是銀行后來(lái)自己粘上去的�！�
游虹告訴記者，她當初跟交行簽訂的貸款合同是一份“空白合同”，1月25日收到的《同意放貸通知書(shū)》（蓋有交通銀行北京慧忠里支行借款合同專(zhuān)用章）上顯示貸款年利率為4.48%，但是之后收到的《個(gè)人購房借款/擔保合同》和借款憑證中，年利率卻變成了5.61%。
“最讓我驚訝的是，貸款憑證中的利率數字在我不知情的情況下居然被劃掉和修改了�！崩顔凑f(shuō)。
北京楊文戰律師表示，銀行單方涂改是無(wú)效的，按照慣例，如果要涂改應該雙方同時(shí)在合同旁邊簽字或者蓋章。如果銀行的確單方修改了貸款憑證，應該按照原來(lái)商定的內容執行。
至于合同首頁(yè)的問(wèn)題，交行慧忠里支行相關(guān)人士告訴記者：“新合同和舊合同會(huì )有區別，老合同是沒(méi)有這一頁(yè)的，新合同加了這頁(yè)。這頁(yè)沒(méi)粘進(jìn)去是為了方便我們打印，在面簽的時(shí)候是跟合同在一起的�！�
北京楊文戰律師說(shuō)：“這是不正常的。同一套合同的所有紙張應該是同時(shí)印出來(lái)，每一頁(yè)都簽字。如果有爭議的頁(yè)面和其他的頁(yè)面不一樣，是不正常的�！北本┿y監局一位不愿透露姓名的高層人士也向記者表示：“如果客戶(hù)反映的情況屬實(shí)的話(huà)，確實(shí)是有問(wèn)題的�！�
北京銀監局相關(guān)負責人士告訴記者：“如果是有效的合同的話(huà)，銀行是必須執行的。如果有一些無(wú)法證明的東西，我們也希望銀行能堅持誠信的原則。不過(guò)具體問(wèn)題具體分析，我們建議客戶(hù)先跟交行協(xié)商解決，不行的話(huà)再到我們銀監局來(lái)�！�
3月10日，銀監會(huì )發(fā)文，要求銀行業(yè)金融機構已與借款人簽訂不可撤銷(xiāo)的書(shū)面合同，且該合同已發(fā)生法律效力的，必須按照合同約定及時(shí)發(fā)放個(gè)人住房貸款。
亂象二·額度費
贛州多家銀行收房貸“額度費”
購房者間接埋單
在銀行房貸額度緊張的背景下，部分城市出現銀行辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)收取
“額度費”，銀行對客戶(hù)一般稱(chēng)之為“理財費”。
幾日前，在江西贛州購房的江先生
（化名）收到當地今鷹房產(chǎn)中介公司的電話(huà)，告知江先生必須到中國銀行贛州城南支行繳納貸款金額1%的“理財費”，不然不給江先生辦理水電過(guò)戶(hù)。3月17日，江先生撥通了《每日經(jīng)濟新聞》記者的電話(huà)，報料此事。
1%理財費？額度費？
據報料人江先生介紹，他于2010年12月下旬在江西贛州市某小區買(mǎi)了一套100平方米左右的二手房，向中行贛州城南支行申請貸款約35萬(wàn)元，而該筆貸款已于今年3月上旬向江先生發(fā)放了。
“銀行都已經(jīng)放款了才讓我交1%的"理財費"，也就是說(shuō)理財費跟我的貸款無(wú)關(guān)。在貸款的時(shí)候銀行并沒(méi)有給我說(shuō)有這個(gè)費用。算下來(lái)，我們還要交3500元的費用�！苯壬鷮τ谶@筆費用，顯得很無(wú)奈，也不知道是什么情況。
針對上述江先生提及的“理財費”，記者致電中國銀行贛州城南支行了解情況。該支行的一位客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，該行只收取借款人“合同工本費”。
“那個(gè)1%的費用是營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)咨詢(xún)費策劃費，這個(gè)我們是向中介收的。我們跟開(kāi)發(fā)商和中介是達成了協(xié)議的。我們都是這樣子做的�！鄙鲜隹蛻�(hù)經(jīng)理稱(chēng)。
今鷹中介的工作人員則對記者說(shuō)：“贛州（相關(guān)銀行）的理財費是可以問(wèn)得到的，贛州各大銀行比如說(shuō)中行、農行、工行和招行都要收理財費�！�
據記者了解，銀行收取借款人1%的理財費，是從兔年春節后開(kāi)始的�！皳私�，如果中介跟銀行關(guān)系好的話(huà)，可以先放款再交理財費；如果是我們直接去跟銀行打交道，就只能先交理財費再放款�！苯壬f(shuō)。
據贛州市一位銀行業(yè)內人士透露，銀行收取房貸借款人的費用分為
“咨詢(xún)營(yíng)銷(xiāo)策劃費”和“理財費”，一般來(lái)說(shuō)如果借款人不繳納上述費用，銀行不會(huì )對借款人放款。其中“理財費”按照貸款金額的1%收取，在銀行內部被稱(chēng)為“額度費”，“咨詢(xún)營(yíng)銷(xiāo)策劃費”一般收取900～1200元。
緣起貸款額度緊張
“也不是不交就不放款，是因為現在貸款額度緊張，哪個(gè)價(jià)格高就貸給誰(shuí)�！鄙鲜鲋行锌蛻�(hù)經(jīng)理如此解釋營(yíng)銷(xiāo)策劃費的收取。
上述今鷹中介工作人員告訴記者，“（銀行）原來(lái)只收500元或者600元理財費。各大銀行不一樣，中行收600元，工行收500元。春節之后額度緊，現在客戶(hù)能貸到款就已經(jīng)很好了。所以銀行在原來(lái)的500元、600元的基礎上上漲到貸款額度的1%，現在贛州所有銀行都是這樣，也就是說(shuō)如果貸款30萬(wàn)元就交3000元�！�
隨著(zhù)今年信貸政策的收緊，大部分銀行在發(fā)放房貸的時(shí)候，紛紛出現“反價(jià)”現象，銀監會(huì )也發(fā)文明確表示規范銀行發(fā)放房貸。
據記者了解，2009年以來(lái)全國各地都有消費者在網(wǎng)絡(luò )上反映，在辦理購房貸款的時(shí)候，銀行要收“理財費”。就在今年2月14日，在蕪湖市人民政府主辦的中國蕪湖網(wǎng)市民心聲欄目的咨詢(xún)投訴回貼中，對于名為“銀行收取貸款人的理財費合法嗎？”一貼，署名中行信貸中心回復的內容為：“受?chē)液暧^(guān)調控政策及人行新增規模管控的影響，我行個(gè)人貸款規模特別緊張，今年貸款規模與貸款定價(jià)掛鉤。為爭取更多的貸款規模解決客戶(hù)放款難的問(wèn)題，我行積極與上級行爭取，對于愿意繳納"營(yíng)銷(xiāo)策劃咨詢(xún)費"的項目（開(kāi)發(fā)商和二手房中介機構），我行將申請特別額度，獲批后可保證放款�！�
然而，對于不愿意交納
"營(yíng)銷(xiāo)策劃咨詢(xún)費"的項目（開(kāi)發(fā)商和二手房中介機構），上述蕪湖市中行信貸中心則表示，“我們將無(wú)法保證放款時(shí)效，只能等我行整體規模寬松以后才能按審批時(shí)間順序酌情放款�！�
此外，該中行信貸中心還在網(wǎng)上對多個(gè)房貸投訴作了回復。
上述中行客戶(hù)經(jīng)理表示，由于信貸規模緊張，銀行會(huì )根據議價(jià)來(lái)向中介和開(kāi)發(fā)商收取費用，“不過(guò)，對中介收取的營(yíng)銷(xiāo)策劃費，中介肯定會(huì )轉嫁給借款人�！�
律師：屬于“強制消費”
據記者了解，江先生已經(jīng)在中行放款之前交了950元的“辦證費用和預收過(guò)戶(hù)費用”，江先生覺(jué)得，這應該就是中介轉嫁過(guò)來(lái)的“營(yíng)銷(xiāo)策劃費”。對于還要交1%的“理財費”，江先生顯然不能夠接受。
“我不準備交"理財費"，因為房貸的款都放了，也沒(méi)有簽一定要交"理財費"的合同，憑什么讓我補交？”江先生稱(chēng)。
北京楊文戰律師告訴記者：“這肯定不合理。因為這不是正常的貸款費用，跟貸款沒(méi)有必然關(guān)系，銀行自己收或者通過(guò)合作單位收是不公平的，可以定性為強制消費�！睏钗膽鹇蓭煼Q(chēng)，銀行是在“直接利用優(yōu)勢地位”，借款人要貸款就“必須花這個(gè)錢(qián)”。
對此，記者致電咨詢(xún)了贛州銀監局，相關(guān)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示：“銀行這種強制消費肯定是違規的，是不允許的。如果屬實(shí)，我們會(huì )要求銀行退回收費和處罰（銀行）�！�
亂象三·捆綁銷(xiāo)售
房貸捆綁信用卡
建行武漢部分支行改口
今年以來(lái)，由于樓市新政不斷加碼和信貸的逐步收緊，銀行房貸成了很多買(mǎi)房人士面臨的難題。3月17日，一位吳先生向《每日經(jīng)濟新聞》記者反映，銀行將其貸款申請與信用卡等銀行產(chǎn)品進(jìn)行捆綁，并且他已向當地銀監局發(fā)了一封投訴函。記者了解到，建行武漢黃陂支行已于3月18日告知吳先生，不再要求其辦理信用卡等業(yè)務(wù)，同時(shí)該行還稱(chēng)將盡快辦理吳先生的按揭貸款。
吳先生對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他2010年8月份和建設銀行武漢黃陂支行簽了按揭貸款合同，今年3月銀行方面表示，吳先生的資料已過(guò)期，讓吳先生重新提供材料。一星期后，吳先生再次致電該支行，銀行告知，必須開(kāi)通信用卡、短信通、網(wǎng)上銀行、手機銀行等業(yè)務(wù)，銀行才能將其資料上交辦理貸款。
在與吳先生取得聯(lián)系當日
（3月17日），《每日經(jīng)濟新聞》記者也以客戶(hù)的身份致電建設銀行武漢黃陂支行，該行工作人員稱(chēng)，要開(kāi)通信用卡以及該行的電子產(chǎn)品比如短信通、網(wǎng)上銀行、手機銀行，才能申請房貸，否則“放不下來(lái)”。
3月17日，記者又和建行武漢江岸支行聯(lián)系，該行工作人員道出了個(gè)中原因。對方告訴記者，因為國家多次調高存款準備金率，在額度不夠的情況下，建行要首先保證建行客戶(hù)的貸款需求。他還表示，對于已經(jīng)使用了5個(gè)以上建行產(chǎn)品的客戶(hù)的貸款需求，建行將一視同仁，而使用了不到5個(gè)建行產(chǎn)品的客戶(hù)的貸款則比較難，“后者估計今年就沒(méi)有額度了�！彼�表示，其實(shí)很多產(chǎn)品都是免費的，“像短信通也就2元/月，網(wǎng)上銀行則是免費的�！�
然而，記者隨后致電武漢建行客服熱線(xiàn)，客服人員表示，武漢建行并無(wú)相關(guān)規定，辦信用卡等是客戶(hù)自愿的行為，并非強制規定，客戶(hù)只需符合建行的貸款條件就可以申請辦理房貸。
當3月21日記者再次致電建行黃陂支行時(shí)，該行表示，“無(wú)需辦理信用卡等業(yè)務(wù)”。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，銀行的上述行為屬于捆綁銷(xiāo)售，但由于目前銀行在調控政策之下信貸資源比較緊張，“前幾年銀行資金寬松，銀行要尋找客戶(hù)，大家都在爭取房貸，現在房貸的收益比較低，銀行并不太愿意做這塊業(yè)務(wù)，所以就會(huì )出現上述情況，銀行會(huì )提出附加條件�！钡镉卤硎�，銀行的業(yè)績(jì)壓力大，也有苦衷，這可以理解，但還是希望銀行在守法的前提下開(kāi)展業(yè)務(wù)。
廣東國欣律師事務(wù)所王長(cháng)春律師認為，銀行的上述行為類(lèi)似搭售商品，在法律上是嚴禁的。
事實(shí)上，針對此前多地出現的銀行在房貸中捆綁銷(xiāo)售理財產(chǎn)品等行為，中國銀監會(huì )本月發(fā)出的通知就已明確表示，嚴禁虛假承諾、捆綁銷(xiāo)售、委托中介機構代簽代收貸款合同、亂收費等違規行為。