新政下,滬上樓市持續低迷。有數據顯示,上海一季度樓市成交量仍在下挫,同比降幅或超五成。不過(guò),3月份以來(lái),多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的豪宅項目卻逆勢熱銷(xiāo),成為冷清樓市的一匹黑馬。截至目前,滬上單價(jià)超5萬(wàn)元的房源已售出50套,環(huán)比2月份同期漲幅達220％。值得注意的是,目前大多數豪宅項目依然以零星成交為主,“日光”或者大面積銷(xiāo)盤(pán)的情況僅在個(gè)別樓盤(pán)出現。
本月豪宅成交總量上升
在樓市成交整體依舊處于低迷的情況下,中高端住宅在近兩周卻表現出較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。商報記者從某大型代理公司拿到的一份名單顯示,3月份前22天里滬上單價(jià)在5萬(wàn)元／平方米以上的樓盤(pán),共售出了50套房源。其中成交單價(jià)在5萬(wàn)-7萬(wàn)元／平方米的房源有15套,分布在遠雄徐匯園、豪景苑、春江美廬、豐盛皇朝等樓盤(pán);成交單價(jià)在7萬(wàn)-10萬(wàn)元／平方米的房源有33套,主要位于仁恒怡庭、華潤外灘九里、翡冷翠園、世茂濱江花園等4個(gè)樓盤(pán);而成交單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元／平方米的兩套房源,分別位于湯臣一品大廈和白金灣府邸,其中前者具體成交價(jià)為14．05萬(wàn)元／平方米,后者為10．35萬(wàn)元／平方米。
回顧2月份豪宅的具體成交數據不難發(fā)現,3月至今的數據算得上稍有起色。對比即可證明這一切:在2月份上海商品住宅月成交量創(chuàng )下自2006年以來(lái)史上最低紀錄時(shí)(當月成交面積僅為17．8萬(wàn)平方米,與1月份相比下跌83％),市中心高端市場(chǎng)的成交降幅也尤為明顯——當月,上海均價(jià)4萬(wàn)元以上的高端住宅成交57套,創(chuàng )下2009年3月以來(lái)成交最低紀錄。單價(jià)5萬(wàn)元以上的高端住宅成交僅29套,僅為1月成交量的10％,也遠低于上述3月前22天的成交量。
而在本月的二手房市場(chǎng),各大中介也陸續有聲音稱(chēng),不少客戶(hù)多以“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式來(lái)購置房產(chǎn),促成多起豪宅成交案例。德佑地產(chǎn)統計顯示,如陸家嘴(600663,股吧)板塊的財富海景、匯豪天下,靜安區的中凱城市之光、國際麗都城,佘山板塊的世茂佘山莊園、佘山3號等樓盤(pán),最近都頻頻成交,且成交標的都在2000萬(wàn)元以上。
“2011年新推豪宅房?jì)r(jià)受前期拿地成本影響巨大,以項目平均一年半的開(kāi)發(fā)周期來(lái)看,2009年的地王項目最先涌向2011年豪宅市場(chǎng),”上海中原研究咨詢(xún)部研究經(jīng)理龔敏認為,受到高拿地成本的支撐開(kāi)發(fā)商不會(huì )輕易降價(jià),上海豪宅市場(chǎng)滯銷(xiāo)局面短期內難以完全打破。
單體樓盤(pán)仍少集中成交
在這份名單中,商報記者發(fā)現,位于新江灣城的仁恒怡庭以絕對優(yōu)勢成為近期高端住宅的銷(xiāo)售冠軍。截至昨日,該樓盤(pán)已實(shí)質(zhì)成交27套房源�？刹橘Y料顯示,上月底,該樓盤(pán)推出95套房源,均價(jià)6．9萬(wàn)元／平方米,單套總價(jià)千萬(wàn)元以上。售樓處在開(kāi)盤(pán)當日即宣布稱(chēng),已售出30多套房源,而在接下來(lái)的半個(gè)多月里,也保持著(zhù)穩健的銷(xiāo)售步伐,整體賣(mài)掉一半以上。
上述成交數據已在網(wǎng)上房地產(chǎn)上逐漸體現出來(lái),并連續兩周排名滬上商品住宅成交排行榜的前三甲。數據顯示,3月7-13日仁恒怡庭成交了11套房源均價(jià)74360元／平方米,累計成交金額達2．21億元;占到上周全市商品住宅成交金額13．8億元的16％。而在上周,該盤(pán)以75381元／平方米成交均價(jià)售出13套房源,成交面積達3923平方米,位列該周新房住宅成交面積排行榜前三甲的位置。
其他部分高檔房成交雖也“峰回路轉”,如華潤外灘九里、豪景苑、白金灣府邸等一線(xiàn)江景項目均有成交,而長(cháng)時(shí)間占據滬上豪宅人氣榜的翠湖天地嘉苑、上海閔行星河灣、嘉里華庭、九龍倉璽園等,也有大金額高總價(jià)的房源售出,不過(guò)受調控影響,成交均為個(gè)位數。
某分析人士指出,新政時(shí)代下,不少有購買(mǎi)力的高端買(mǎi)家,購房行為更加謹慎,“寧愿錯過(guò),不愿選錯”,這也意味著(zhù),優(yōu)勝劣汰將是市場(chǎng)的主要特征,而房地產(chǎn)市場(chǎng)也將比拼“產(chǎn)品力”。
據了解,仁恒怡庭是仁恒建造的首個(gè)精裝修疊加別墅作品,其疊加別墅設計與一般高端項目相比有較大創(chuàng )新,私家泳池、兩層地下室、私家電梯等設計在高端樓盤(pán)中獨樹(shù)一幟,是當下在售高端項目的主要代表。
“這批房源位于小區中央位置,房源位置及景觀(guān)效果比首次開(kāi)盤(pán)更佳,因此吸引了不少自住客�！比屎汊ガF場(chǎng)經(jīng)理何憶君介紹,本次開(kāi)盤(pán)的房源,全部為疊加別墅房源,分別為面積210平方米左右的精致疊加別墅以及面積340平方米左右的豪華疊加別墅。
“不過(guò),仁恒怡庭的集中成交是個(gè)案,對整體市場(chǎng)而言,目前還不具有代表性�！备Ｃ纴�(lái)不動(dòng)產(chǎn)分析師稱(chēng),當地其他樓盤(pán)如九龍倉璽園、建發(fā)江灣萃等,在近期表現就比較“消沉”。而放眼到市中心區域,新華路板塊的新華路一號、嘉里華庭等高端樓盤(pán),近期雖有成交,也是成交寥寥。
本地高端買(mǎi)家比例提高
在史無(wú)前例的調控高壓下,誰(shuí)還在買(mǎi)豪宅？
“目前4萬(wàn)-6萬(wàn)的高端個(gè)案成交客源中首次改善型置業(yè)的比例約占25％-30％,而成交的客戶(hù)中絕大多數都是屬于這部分人群”。新聚仁機構品牌拓展部總經(jīng)理沙立松表示:“選擇在這個(gè)時(shí)間段出手,可能也是擔心限購令在未來(lái)一旦松動(dòng)的話(huà),高端物業(yè)價(jià)格會(huì )再一次大幅拉升,在對于居住需求有明確要求的前提下,多數客戶(hù)會(huì )在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出手�！�
除了外地來(lái)滬第一次買(mǎi)房的外地人,許多高端客戶(hù)是用子女姓名去買(mǎi)房,也有部分客戶(hù)采用買(mǎi)一賣(mài)一的方法。對此,福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)有分析稱(chēng):“唯持有3套以下的多次改善客戶(hù),有可能通過(guò)拋售房產(chǎn),來(lái)滿(mǎn)足生活改善需求。此類(lèi)客戶(hù)在購房心態(tài)上對新購物業(yè)的舒適度和產(chǎn)品品質(zhì)將會(huì )有更高要求,以終極住所的標準來(lái)衡量項目產(chǎn)品,最起碼3-5年之內不落伍的終極改善,同時(shí)也有足夠的房產(chǎn)稅承受能力�！�
此外,根據漢宇地產(chǎn)的數據顯示:近期接盤(pán)高端物業(yè)的買(mǎi)家上海本地人士明顯增加,從過(guò)去的不到兩成增長(cháng)到四成左右,其他外省市的分布比較分散,但以江浙一帶居多。
“其實(shí)3月份客群總量比2月份出現了一定的增長(cháng),主要是部分有投資傾向的購房者又開(kāi)始積極尋找理想物業(yè)了。寧愿錯過(guò)、不愿選錯的購房行為方式顯示出購房者對宏觀(guān)調控長(cháng)期性和市場(chǎng)低迷長(cháng)期的預期�！睗h宇地產(chǎn)施宏如此認為。