“10%是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)底限�！北局芤�，當上海再次出現排隊買(mǎi)房現象后，多位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士表達了相同的看法：在樓市總體不降價(jià)的情況下，樓盤(pán)小幅降價(jià)就足以帶來(lái)熱銷(xiāo)。中國指數研究院的一份調查研究數據顯示，1300多位房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理中，超八成認為房?jì)r(jià)不會(huì )下跌，認為降價(jià)會(huì )超過(guò)10%的不到5%。實(shí)際情況跟他們的看法一致：即便是10%以?xún)鹊恼劭�，很多開(kāi)發(fā)商都不愿意給。
　　《每日經(jīng)濟新聞》記者近日針對京、滬、穗、深、杭、漢六城市營(yíng)銷(xiāo)公司的調查發(fā)現，開(kāi)發(fā)商或在5月大規模推貨，但多數仍沒(méi)有降價(jià)的打算。

　　北京 開(kāi)發(fā)商少量推貨試探市場(chǎng)

　　北京中原地產(chǎn)的統計數據顯示，北京4月共有30個(gè)項目計劃入市。由于身陷調控，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)時(shí)面臨很大挑戰。30個(gè)項目中，目前只有11個(gè)確定了預售均價(jià)，另外的項目均價(jià)還停留在“待定”狀態(tài)。
　　在采訪(fǎng)中，多位北京樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作人員均承認，目前的營(yíng)銷(xiāo)難度較大。為了盡可能多地積聚客戶(hù)，營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，開(kāi)發(fā)商基本考慮將開(kāi)盤(pán)前的客戶(hù)蓄客時(shí)間拉長(cháng)，同時(shí)傾向于少批量上市，以試探市場(chǎng)反映，而不是一次性大批量盲目推盤(pán)。
　　至于是否降價(jià)開(kāi)盤(pán)，一些樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員的回答可能并不如人們所愿。
　　北京海淀區上地板塊的一個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，推盤(pán)時(shí)，他們并不打算降價(jià)或打折。她認為，行業(yè)越是低谷，越要做到精細化。目前樓市處于觀(guān)望中，降價(jià)雖然會(huì )吸引眼球，但同樣可能遭遇前期業(yè)主的抵觸，且降價(jià)不一定能帶來(lái)好的銷(xiāo)售量。最重要的還是找準客戶(hù)，針對特定目標客戶(hù)群進(jìn)行特色營(yíng)銷(xiāo)。
　　她以自己的樓盤(pán)為例解釋說(shuō)，該樓盤(pán)位于上地商圈，客戶(hù)群鎖定為在上地工作的中高級白領(lǐng)和公司管理人員。
　　位于北京CBD地塊的一位樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員也向記者表示，目前公司未有打折或降價(jià)開(kāi)盤(pán)的打算。鑒于該地塊的稀缺性，公司的營(yíng)銷(xiāo)以無(wú)可復制的位置為核心訴求點(diǎn)，打造高端形象。
　　她認為，對于中高端樓盤(pán)而言，特色營(yíng)銷(xiāo)可以加分，而降價(jià)或打折營(yíng)銷(xiāo)卻會(huì )對品牌形象帶來(lái)負面影響。

　　上海 營(yíng)銷(xiāo)公司不建議大幅降價(jià)

　　“今年首次新盤(pán)大規模上市，可能會(huì )出現在5月份�！鄙现苋諔K淡落幕的上海之春房展會(huì )，讓上�；膷u房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉有些吃驚，“許多大開(kāi)發(fā)商臨時(shí)缺席，很大程度上說(shuō)明了市場(chǎng)目前的趨勢�！�
　　“以往，新盤(pán)集中供應出現在3月份，在錯過(guò)3月份的春季房展后，開(kāi)發(fā)商目前最有可能在5月份的“五一”假日房展期間集中推貨�！秉S欣偉說(shuō)，“如果這個(gè)時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)商仍不準備推新盤(pán)，那只有兩種可能性，一是開(kāi)發(fā)商打算一捂到底，另一種就是開(kāi)發(fā)商資金撐不住，可能會(huì )選擇悄悄降價(jià)�！�
　　同策房地產(chǎn)咨詢(xún)機構第一區域事業(yè)部總經(jīng)理趙剛說(shuō)，從他們掌握的情況看，即使到了五六月份，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )出現資金斷鏈的情況。去年這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的資金已足以維持半年，今年開(kāi)發(fā)商的資金比去年同期更好，因此降價(jià)的可能性極小。
　　不過(guò)，趙剛也認為，4月下旬和5月初才是全年新盤(pán)上市的高潮期，這一批房源極有可能占今年推盤(pán)總量的30%以上。
　　大規模的供應會(huì )不會(huì )導致開(kāi)發(fā)商在5月份發(fā)動(dòng)降價(jià)潮呢？
　　“開(kāi)發(fā)商在降價(jià)問(wèn)題上已沒(méi)那么糾結了�！壁w剛說(shuō)，限購令推出后，很多高端樓盤(pán)客戶(hù)大面積流失，目前開(kāi)發(fā)商糾結的問(wèn)題是如何找到精準的客戶(hù)，并不會(huì )輕易降價(jià)，因為降價(jià)并不能幫助他們找到客戶(hù)。
　　黃偉欣也表示，即使是剛需住宅，營(yíng)銷(xiāo)代理公司也不敢給開(kāi)發(fā)商提過(guò)分的價(jià)格折扣，一是開(kāi)發(fā)商會(huì )擔心這樣的價(jià)格能否將房子全部賣(mài)掉，二是如果賣(mài)得太好，開(kāi)發(fā)商又會(huì )擔心價(jià)格是否降得太多。他認為，大多數營(yíng)銷(xiāo)代理公司會(huì )給開(kāi)發(fā)商建議將價(jià)格下調5%~10%。

　　廣州 新盤(pán)或在5月集中推出

　　3月14日~3月20日，廣州市場(chǎng)成交再度下滑，跌破千套，成為廣州頒布限購令后最慘烈的一周。而就在上周，房?jì)r(jià)經(jīng)歷暴漲的廣東佛山，正式對外表示將實(shí)施樓房限購令。
　　“目前我對市場(chǎng)不太樂(lè )觀(guān)，預期看跌�！敝性�地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，目前市場(chǎng)仍處于博弈、觀(guān)望階段，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明顯的促銷(xiāo)活動(dòng)，房?jì)r(jià)松動(dòng)是一個(gè)假象。值得注意的是，當前高端樓盤(pán)銷(xiāo)售慘淡，一個(gè)星期都賣(mài)不出去一套。
　　據介紹，該中介代理的廣州海珠區某高端樓盤(pán)項目，本來(lái)計劃5月初開(kāi)盤(pán)，但由于市場(chǎng)不明朗，開(kāi)盤(pán)日已被推遲至五六月份�！斑@樣的市區高端盤(pán)，開(kāi)盤(pán)推的量很少，可能就100套�！秉S韜表示，但開(kāi)發(fā)商蓄客的時(shí)間都差不多要1~2個(gè)月，推貨節奏取決于開(kāi)發(fā)商的資金需求情況。他指出，因為市區新盤(pán)少，上述新盤(pán)價(jià)格肯定不會(huì )往下走。
　　在行情低迷的情況下，瑞安在華南的首個(gè)市區住宅盤(pán)，之前報出了超3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià)，由于不少業(yè)內人不太看好，其入市的時(shí)間也幾度延遲。
　　曾英杰認為，今年上半年廣州新推貨量總體會(huì )比較少，第一波集中推貨會(huì )出現在 “五一”期間，在這之前，大規模降價(jià)促銷(xiāo)的可能性較小。雖然廣州中心六區的供應有所回升，但仍存在價(jià)格上漲的動(dòng)力。
　　黃韜則表示，由于資金壓力，預計5月份開(kāi)發(fā)商會(huì )出貨，個(gè)別會(huì )進(jìn)行變相降價(jià)促銷(xiāo)。

　　杭州 5月房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)”預期增強

　　受限購政策、信貸收緊等政策疊加效應的影響，杭州樓市成交陷入“冰凍期”。數據顯示，3月前半月，杭州商品房成交大幅下滑，成交僅647套；3月22日，杭州僅成交31套，低迷成交“雪上加霜”。
　　據業(yè)內人士觀(guān)察分析，杭州或將在5月份迎來(lái)開(kāi)盤(pán)高峰，房?jì)r(jià)開(kāi)始出現較為明顯的松動(dòng)，房?jì)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”預期逐步增強。
　　成交量的“萎縮”與供應量相對減少有關(guān)。杭州雙贏(yíng)營(yíng)銷(xiāo)機構總經(jīng)理章惠芳告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，調控效應已經(jīng)顯現，購房者處于觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商也是如此，推盤(pán)明顯放緩。
　　據杭州透明售房網(wǎng)的數據顯示，“國八條”出臺后至3月23日12時(shí)，近3個(gè)月內，杭州市區共有11個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，而一向占據大頭的住宅項目只有5個(gè)，3月份至今竟然沒(méi)有住宅樓盤(pán)申領(lǐng)預售證。
　　漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機構總經(jīng)理梅杰認為，目前開(kāi)盤(pán)的項目比較少，杭州5月份的房交會(huì )期間可能集中亮相，“目前開(kāi)發(fā)商也出現分化，有些開(kāi)發(fā)商想避開(kāi)最冷的市場(chǎng)期�！�
　　“僵持”的市場(chǎng)行情下房?jì)r(jià)是否會(huì )出現“拐點(diǎn)”？在杰盟智庫執行長(cháng)蘭洪�？磥�(lái)，目前杭州房?jì)r(jià)開(kāi)始出現松動(dòng)，一些老盤(pán)如城郊板塊的小西湖小鎮已經(jīng)推出較大幅度的折扣，但開(kāi)發(fā)商現在大張旗鼓降價(jià)并不現實(shí)。
　　3月16日，位于杭州錢(qián)江新城的濱江·城市之星推出5號樓，開(kāi)盤(pán)當日154套房源去化八成。至于原因，章惠芳認為，除了該項目屬于商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響外，價(jià)格也是優(yōu)勢，“之前賣(mài)46000元/平方米左右，這批新推的房源，均價(jià)只有33600元/平方米左右，還是精裝修�！�
　　合創(chuàng )地產(chǎn)機構總經(jīng)理畢明輝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前杭州新開(kāi)的樓盤(pán)定價(jià)都比較理性，比預期要低，在優(yōu)惠促銷(xiāo)方面，雖然都是常規手段，但幅度更大一些。
　　梅杰則表示，今年市場(chǎng)將以自住需求型為主，不管是首次置業(yè)，還是改善型購房，自住需求重視性?xún)r(jià)比。據他觀(guān)察，近期，新推的一些位于星橋、九堡等板塊的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)都比預想要低，再加上一些優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，其實(shí)比所在區域均價(jià)已經(jīng)低了5%～10%。
　　據杭州百棠地產(chǎn)機構統計數據顯示，不少樓盤(pán)將選擇4～5月份之間開(kāi)盤(pán)，仍然踩在這個(gè)傳統銷(xiāo)售旺季的節點(diǎn)上。
　　杭州百棠地產(chǎn)機構總經(jīng)理魏羽妡表示，推盤(pán)量的調整是目前許多開(kāi)發(fā)商考慮的重點(diǎn)問(wèn)題之一，為了確保在開(kāi)盤(pán)時(shí)有不錯的銷(xiāo)售表現，機構建議住宅類(lèi)項目在本階段以小批量推盤(pán)的方式進(jìn)行，不建議進(jìn)行大力度的促銷(xiāo)或折扣；所有目前在服務(wù)項目所推出的折扣優(yōu)惠以暗折為主。

　　武漢 推盤(pán)放緩 開(kāi)發(fā)商降價(jià)有限

　　進(jìn)入3月份以來(lái)，承受著(zhù)成交量直線(xiàn)下挫的壓力，武漢各大在售樓盤(pán)代理商競相緊急調整營(yíng)銷(xiāo)方案，以期完成既定任務(wù)。上周末，記者在武漢走訪(fǎng)發(fā)現，超過(guò)七成樓盤(pán)已祭出“優(yōu)惠”大旗，其中不乏萬(wàn)科、保利等較具實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)。
　　記者注意到，近期每逢周四、周五，鋪天蓋地的樓盤(pán)推廣短信便會(huì )集中“騷擾”手機用戶(hù)，而這類(lèi)短信有個(gè)基本規律：小戶(hù)型告誡待售數量有限，大戶(hù)豪宅以?xún)?yōu)惠促銷(xiāo)為主旋律，而寫(xiě)字樓等投資類(lèi)產(chǎn)品則會(huì )強調“非限購范圍”。
　　“在目前行情下，我們對樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策略肯定會(huì )做出相應調整，在整個(gè)運作節奏上也會(huì )有所放緩�！蔽錆h經(jīng)天緯地房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司副總經(jīng)理邢曉瑜表示。事實(shí)也正是如此，由于前期蓄客量嚴重不足，武漢市場(chǎng)眾多新盤(pán)上市節奏明顯被人為放緩，很多原本計劃三月初開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)被臨時(shí)更改延后到3月底或4月初。
　　對此，被延期樓盤(pán)的工作人員表示，“只有將新盤(pán)認籌時(shí)間段延長(cháng)，客戶(hù)積累到一定數量才能開(kāi)盤(pán)，否則銷(xiāo)售的人力成本會(huì )很大�！睋�億房研究中心統計顯示，限購新政出臺后一月內，武漢先后有接近40個(gè)新樓盤(pán)宣布進(jìn)入認籌階段，但正式按計劃日期開(kāi)盤(pán)的不到10個(gè)，且按時(shí)開(kāi)盤(pán)的均為萬(wàn)科、萬(wàn)達、華潤、金地等大品牌開(kāi)發(fā)商。
　　此外，具體營(yíng)銷(xiāo)策略的“謀變”正成為武漢各家房產(chǎn)代理商們共同的選擇。武漢市信達行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃經(jīng)理白帆告訴記者，公司會(huì )根據代理樓盤(pán)的特點(diǎn)選用最優(yōu)營(yíng)銷(xiāo)策略，“主要還是要看項目自身的情況，市區和郊區的項目也會(huì )有一定的區別。在行情不好的情況下，新樓盤(pán)一般都會(huì )采取分批入市�！辈贿^(guò)，他也表示，目前房地產(chǎn)代理企業(yè)遇到的最大問(wèn)題不是策略調整，而是“市場(chǎng)實(shí)際購買(mǎi)力不足”。
　　代理萬(wàn)科武漢旗下某在售樓盤(pán)的客戶(hù)經(jīng)理陳卓也對《每日經(jīng)濟新聞》透露，對于定位為首次置業(yè)的產(chǎn)品，一般不會(huì )有很大降價(jià)空間，因為開(kāi)發(fā)商的開(kāi)價(jià)已經(jīng)是比較接近利潤下限，“有較大降價(jià)空間的樓盤(pán)主要是針對二次置業(yè)和前期定價(jià)偏高的小戶(hù)型項目”。
　　關(guān)于未來(lái)樓市走向，大多數受訪(fǎng)營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)均表示，未來(lái)樓市肯定會(huì )有一個(gè)調整，具體時(shí)間點(diǎn)取決于國家下一步的政策安排和開(kāi)發(fā)商的資金壓力大小。上周末，位于武漢核心區的一在售樓盤(pán)公開(kāi)打出“95折”，這也是本輪樓市調控政策出臺后，武漢首個(gè)公開(kāi)降價(jià)的樓盤(pán)。據了解，本周末即將開(kāi)盤(pán)的部分新樓盤(pán)均價(jià)回調幅度為500元/平方米左右，按照目前武漢的房?jì)r(jià)水平，調價(jià)幅度不超過(guò)5%。
　　3月以來(lái)，雖然許多開(kāi)發(fā)商做足優(yōu)惠促銷(xiāo)姿態(tài)，但根據搜房武漢中心網(wǎng)調顯示，有超過(guò)八成的購房者不認可現有促銷(xiāo)方案，認為“這些都是表面熱鬧，再怎么優(yōu)惠也不如降價(jià)來(lái)得實(shí)在，還不如降價(jià)”，有超過(guò)一半的購房者表示依然不會(huì )出手。

　　深圳 部分關(guān)外區域房?jì)r(jià)仍看漲

　　2011年被業(yè)界稱(chēng)為 “調控之年”，在此大環(huán)境下，深圳未來(lái)房?jì)r(jià)運行態(tài)勢如何？房?jì)r(jià)未來(lái)是否還有上漲動(dòng)力？
　　不少分析人士認為，由于福田、羅湖等區域已無(wú)新增土地供應，關(guān)內深圳房?jì)r(jià)已經(jīng)到頂。
　　對此，世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監王海斌認為，深圳房?jì)r(jià)是否到頂，要參照周邊城市房?jì)r(jià)走勢，“如果參照香港（房?jì)r(jià)），深圳寫(xiě)字樓、住宅價(jià)格并不高�！�
　　王海斌認為，受政策落地不同的影響，不同區域內房?jì)r(jià)也呈現不同的運行態(tài)勢。從長(cháng)期來(lái)看，深圳樓市房?jì)r(jià)仍然有上漲空間。
　　王海斌分析稱(chēng)，福田、羅湖中心城區由于已經(jīng)沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地，幾乎再無(wú)新盤(pán)供應量，房?jì)r(jià)已經(jīng)相對穩定，缺乏足夠的上漲動(dòng)力。另?yè)�記者調查得知，相比中心城區，寶安、龍崗等區域房?jì)r(jià)仍然還有上漲空間，而目前不少投資者也押寶深圳樓市上漲動(dòng)力，后市還會(huì )進(jìn)入該區域。
　　此外，前海地區將規劃為計劃單列市，受此影響未來(lái)前海地區基礎設施投入力度會(huì )加大，而周邊配套也會(huì )不斷完善。對此，王海斌認為：“房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力很大�！�
　　寶安 “深港服務(wù)區”的政策利好，也被市場(chǎng)逐漸放大，深圳市政府日前也表示將投入大量資金加大基礎設施建設�！埃ㄔ搮^域）受政策影響，土地一旦升值，就會(huì )造成當地房?jì)r(jià)上漲�！蓖鹾１蟊硎�。
　　據中原地產(chǎn)華南區董事總經(jīng)理李耀智研判，深圳樓市今年波動(dòng)較大，房?jì)r(jià)雖有所放松，但整體會(huì )呈現平穩態(tài)勢。
　　事實(shí)上，2011年前3個(gè)月，深圳樓市成交量大幅萎縮�！邦A計深圳樓市成交量低迷的情況會(huì )持續3～6個(gè)月�！崩钜�智預估，在此情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商今年的開(kāi)盤(pán)計劃會(huì )和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策略有所調整。
　　實(shí)際上，從前兩個(gè)月看，一些土地儲備少，沒(méi)有后續開(kāi)發(fā)力量的開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的態(tài)度十分慎重�！敖衲攴康禺a(chǎn)后市并不明朗，為了追求保持成交量，不排除會(huì )降價(jià)讓利給顧客�！崩钜�智認為，但他并未給出深圳房?jì)r(jià)的時(shí)間節點(diǎn)。