近年來(lái)經(jīng)過(guò)探索，我國“低端有保障，中端有支持”的住房保障制度框架已經(jīng)初步形成。與此同時(shí)，我國的住房保障制度框架，在保障性住房體系、立法、機構建設等方面還存在一些不足，需要進(jìn)一步完善。

　　整合保障性住房產(chǎn)品實(shí)現內部可流動(dòng)

　　在不同的階段，根據不同的工作重點(diǎn)，我國推出了經(jīng)濟適用房、廉租房、限價(jià)房、公共租賃住房等一批住房保障政策和相關(guān)產(chǎn)品。然而，這些保障政策規定和產(chǎn)品處于內部相互割裂的狀態(tài)，互不隸屬。
　　比如租售安排上，經(jīng)濟適用房只售不租，廉租房以租為主。在騰退方式上，經(jīng)濟適用房五年之后還可以售賣(mài)，這意味著(zhù)經(jīng)濟適用房對應保障對象相對于廉租房、公租房保障對象的收益會(huì )大很多。
　　武漢大學(xué)中國住房保障研究中心主任曾國安說(shuō)，這種割裂的狀態(tài)造成保障體系之中存在一些覆蓋盲點(diǎn)，形成規模不小的空白區，有些保障對象因為自身的經(jīng)濟條件找不到適合的保障產(chǎn)品。
　　為此，建議整合已有的保障房政策、產(chǎn)品，根據困難群體收入變化在不同保障產(chǎn)品之間實(shí)現對接、流動(dòng)，打破現行住房保障體系內部割裂的狀態(tài)，實(shí)現政策并軌，建立高度統一、有彈性、可轉化的保障房產(chǎn)品體系。具體包括以下幾個(gè)方面：
　　實(shí)現住房保障政策的并軌，確定統一的保障條件、待遇標準等。
　　標準并軌，即按照收入條件、住房條件和凈資產(chǎn)價(jià)值等確定統一的保障標準，經(jīng)濟條件相同，享受的保障待遇相同，確保橫向公平。
　　管理并軌。改變保障性住房分塊管理的格局，將所有保障性住房(包括政府所有的住房、政府與非政府單位及個(gè)人共有的住房)納入統一的管理體系，按照統一的管理規則進(jìn)行管理。
　　騰退并軌。改變騰退規則和執行不統一的格局，實(shí)現所有保障性住房騰退規則的統一，確保政府、投資者和住戶(hù)享受公平的騰退待遇。統一，而且這之間不能轉換。不同的體系相互分割，保障待遇、準入條件以及補貼等方面、騰退都不一樣。

　　可租可售促進(jìn)住房保障體系內資金良性循環(huán)

　　租與售都不能成為住房保障產(chǎn)品的唯一形式。對于地方政府和建設單位而言，租可以保證政府手里有足夠的保障房存量，售可以通過(guò)出讓產(chǎn)權快速回籠資金。對于中低收入家庭而言，不同的階段會(huì )有不同的產(chǎn)權要求，當經(jīng)濟條件獲得改善時(shí)，也會(huì )考慮到購買(mǎi)住房的產(chǎn)權。
　　曾國安教授說(shuō)，“可租可售，租售并舉”的含義，是指保障性住房既可向保障對象出租，也可向保障對象出售。租售并舉也應該是住房保障的常態(tài)。到底以出租為主，還是以出售為主，同樣要根據經(jīng)濟發(fā)展水平和住房供求狀態(tài)確定。
　　江西省吉安市房管局局長(cháng)張愛(ài)新、內蒙古巴彥淖爾市臨河區房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍基層干部說(shuō)，保障房的“租售并舉”可以加快政府建設資金的回籠，減輕各地建設資金壓力，建議國家盡快總結各地的經(jīng)驗教訓，在國家層面出臺有關(guān)“租售并舉”的規范文件和指導細則。
　　這些專(zhuān)家認為，調整保障性住房租與售的關(guān)系，可以按以下三個(gè)階段，第一階段，在近期，租售并舉，以租為主。主要原因是住房供應總量嚴重不足，政府擁有和政府所能支配的保障性住房房源太少。第二階段，在住房供求大體平衡，政府擁有較大規模的保障性住房之后，即可從“租售并舉，以租為主”向“租售并舉，租售并重”轉化，形成租售并舉、租售并重的住房保障體系。第三階段，在住房市場(chǎng)供過(guò)于求，市場(chǎng)租金合理、穩定的條件下，實(shí)現“租售并舉，以售為主”。

　　出臺專(zhuān)門(mén)法規規范住房保障各個(gè)環(huán)節

　　按照國家統一部署，“十二五”我國保障性安居工程將進(jìn)入快速推進(jìn)期，但是我國住房保障制度仍缺乏立法保障，實(shí)施主要靠地方自發(fā)的摸索，保障房建設方式、保障標準、保障方式、退出機制等也以地方的土政策為主。
　　面對如此大的系統工程，國家應盡快出臺《住房保障法》，以法律的形式保障住房保障安居工程順利推進(jìn)，既要明確各級政府在推進(jìn)住房保障工程中的責任，規范保障房投資、建設、分配、管理運營(yíng)、保障對象退出、流轉等各個(gè)環(huán)節。
　　在立法上，基層建議應包括以下幾個(gè)方面的內容：
　　首先，需要有明確且務(wù)實(shí)的目標。保障性住房建設既要有宏觀(guān)和長(cháng)遠目標，也要有短期和現實(shí)目標，這些目標不僅可以量化政府責任，而且具有評價(jià)的可操作性。如，明確規定地方政府保障房建設數量，明晰各個(gè)地方“最基本住房”應達到的標準。
　　其次，明確分工。其它國家一般由中央政府制定政策，地方政府負責落實(shí)。我國不但要明確各級政府之間的責任分工，還要明確政府有關(guān)職能部門(mén)在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財稅優(yōu)惠等方面的具體責任。
　　同時(shí)，需要突出監管。為了防止政府部門(mén)的承諾或目標落空，應明確有關(guān)部門(mén)不作為、慢作為和亂作為的法律責任，對于不履行責任者不僅要限期予以糾正，而且對于主要責任人應給予行政處分直至撤職�！�
　　此外，今后還必須明確城市規劃的科學(xué)性，防止在保障性住房建設方面弄虛作假。我國現在城市規劃方案隨意性太大。為了最大限度地攫取土地財政收入，許多城市將保障性住房建在郊區，人為地增加了保障性住房使用者的生活成本。所以，住房保障法必須從城市規劃入手，在制定城市規劃時(shí)，優(yōu)先考慮保障性住房的建設需要，在城市中心部位保留足夠的空間，以供應保障性住房。

　　住房保障管理機構建設需要跟進(jìn)

　　盡管我國住房保障制度建設取得了很大進(jìn)展，但是，一些基層的住房保障機構建設工作，依然非常滯后。
　　巴彥淖爾市住房和城鄉建設委員會(huì )住房保障科科長(cháng)劉志文說(shuō)，住房保障實(shí)施幾年來(lái)，切身的體會(huì )就是機構建設滯后。比如巴彥淖爾市設了保障科，下屬旗縣區設立了保障中心或保障股，總體看算做得好的，但是這些機構大多無(wú)專(zhuān)門(mén)的辦公場(chǎng)所，人員大部分也是兼職。目前，巴彥淖爾市的住房保障科專(zhuān)職人員只有4個(gè)，然而當地僅棚戶(hù)區改造工程一項，就需要建設房屋8.78萬(wàn)套，工作量太大。
　　臨河區房產(chǎn)管理局住房保障辦公室主任高艷軍，同時(shí)還是臨河區的房地產(chǎn)管理辦公室、危舊房改造辦公室的主任，2010年上面分來(lái)一名大學(xué)生，之前這么多牌子，就他一個(gè)工作人員。他說(shuō)，全區廉租住房租金補貼有3300多戶(hù)，配租有1744戶(hù)，棚戶(hù)區改造項目34個(gè)、18666戶(hù)，每天光看材料就夠受的。
　　高艷軍說(shuō)，目前辦公沒(méi)有專(zhuān)項經(jīng)費，加班沒(méi)有補貼。從項目申報，到工程實(shí)施、協(xié)調監督和房屋申請、審核、分配，再到后續管理和服務(wù)，得全程參與。保障戶(hù)和項目工地分布很散，辦公室沒(méi)有配車(chē)輛，人員也沒(méi)有交通補貼，但是每天都在外邊跑。別的單位有假日，住房保障人員的加班是常態(tài)。
　　包頭市房產(chǎn)管理局廉租科科長(cháng)黃國明說(shuō)，機構建設滯后，也會(huì )制約住房保障體系的建設。包頭市房產(chǎn)管理局廉租科連黃國明在內，目前只有3個(gè)人，包頭市下屬的各旗區未設立專(zhuān)門(mén)的住房保障工作管理機構，也沒(méi)有配備專(zhuān)職工作人員，現有工作主業(yè)依賴(lài)社區管理機構開(kāi)展，隨著(zhù)配租規模的擴大，估計工作人員們會(huì )“越來(lái)越累”。
　　在其他一些地區，也存在類(lèi)似的情況。為了更好地推進(jìn)住房保障建設工作，建議至少在省、市、自治區層面上，應該出臺一個(gè)統一的保障性住房體系建設制度，以讓各盟市有章可循，成立專(zhuān)職的住房保障體系管理機構，也應該有硬性規定，并保障經(jīng)費、人員。